Важно
Выпустили новые указания по заполнению формы № П-4 Сделки с недвижимостью влекут за собой обязанность продавца уплатить налог. Разберем, кто и в каком размере обязан осуществить налоговый платеж в бюджет.
Навигация
Коротко о главном: 5 пунктов
- Налог при продаже недвижимости должен платить каждый продавец.
- Не нужно его платить, если владеть данной недвижимостью более трех или пяти лет.
- Сумму можно уменьшить, если налоговый вычет покрывает доход от продажи.
- Доход от продажи нужно задекларировать до 30 апреля следующего года.
- Заплатить налог нужно до 15 июля следующего года после продажи недвижимости.
Кто должен платить налог при продаже недвижимости
Согласно российскому законодательству надлежит уплатить НДФЛ с дохода физического лица, полученного от продажи недвижимости, находящейся на территории России (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Обязанность уплатить налог с продажи указанной недвижимости возникает у налоговых резидентов РФ и лиц, не имеющих такового статуса.
В статье 217.1 НК РФ приведены условия, соблюдение которых позволяет не платить налог с продажи недвижимого имущества. Не придется платить НДФЛ, если период нахождения в собственности соответствует нормам, установленным п. 3 ст. 217.1 НК РФ:
- 5 лет — в общеустановленном случае;
- 3 года, если недвижимость досталась: по наследству или в качестве подарка от члена семьи или близкого родственника; по приватизации; по договору пожизненного содержания с иждивением и ее получатель платит ренту;
- 3 года, если продавец на дату продажи не имеет другой жилплощади. Причем жилье, приобретенное за 90 календарных дней до продажи, в расчет не берется.
Несмотря на минимальный срок владения, не возникает обязанности платить НДФЛ, если продается жилплощадь и одновременно выдерживаются параметры:
- в семье двое и более детей до 18 лет (24 года, если студенты очного отделения) или сам собственник не достиг 18 (24) лет;
- в этом же году или начале следующего года до 30 апреля приобретено новое жилье (в том числе заключен и полностью оплачен договор долевого строительства);
- общая площадь или кадастровая стоимость нового жилья выше общей площади или кадастровой стоимости проданного жилья;
- кадастровая стоимость проданной жилплощади менее 50 млн руб.;
- члены семьи не владеют 50-процентной долей (и более) в иной жилплощади, размер которой превышает общую площадь нового жилья.
НДФЛ не взимается с доходной реализации земли (на которой находится жилье) ранее установленного минимального срока владения при условии, что она продается вместе с жилой недвижимостью и соблюдены вышеуказанные параметры. На местном законодательном уровне допускается устанавливать величину земельной площади, освобождаемой от налогообложения.
В остальных случаях с продажи недвижимого имущества предстоит уплатить НДФЛ.
По теме: все, что нужно знать про НДФЛ
Эксперты КонсультантПлюс разобрали, каков порядок исчисления и уплаты налога на доходы нерезидента при продаже недвижимого имущества на территории РФ. Используйте эти инструкции бесплатно.
Размер налога при продаже недвижимости
Размер НДФЛ, уплачиваемого с продажи недвижимости, зависит от категории плательщика: налоговый резидент РФ или нет (ст. 224–225 НК РФ).
Ко мне, как налоговому консультанту, часто обращаются с просьбой быстренько рассчитать сумму налога к уплате. Быстренько не получится, так как необходимо проанализировать информацию о налогоплательщике, объекте продажи и др.
Для наглядности я собрала факторы, учитываемые при определении размера налогового платежа в таблице.
|
Показатель |
Налоговый резидент РФ |
Лицо, не имеющее статуса налогового резидента РФ |
|---|---|---|
|
Налоговая ставка |
13 % — если доход до или равен 5 млн руб.; 650 000 руб. и 15 %, если доход выше 5 млн руб. |
30 % |
|
Налоговая база (НБ) (ст. 214.10 НК РФ) |
Если доход от продажи ниже, чем кадастровая стоимость * 0,7, то доход приравнивается к кадастровой стоимости * 0,7. Если кадастровая стоимость не установлена, то доход от продажи с ней не сравнивается. |
|
|
Налоговый вычет (ст. 220 НК РФ) |
Предоставляется. В этом случае НБ = Доход — Вычет |
Не предоставляется |
|
Сумма налога |
НБ * 13 %; 650 000 + (Доход — 5 000 000) * 15 % |
НБ * 30 % |
Доход от реализации недвижимого имущества подлежит декларированию (за некоторым исключением) до 30 апреля года, идущего за годом совершения сделки (ст. 229 НК РФ). И в случае если декларация своевременно не представлена, ИФНС самостоятельно рассчитывает налог:
- на основании цены сделки. Такую информацию ИФНС получает из Росреестра в силу нормы п. 4 ст. 85 НК РФ;
- если нет сведений о цене сделки или она меньше кадастровой стоимости, то в расчет возьмет кадастровую стоимость * 0,7;
- если продана недвижимость из общей долевой собственности, то доход распределит пропорционально доле собственности;
- если продана недвижимость из общей совместной собственности, то доход определит для каждого собственника в равных суммах.
Как уменьшить сумму налога при продаже недвижимости
Налоговые резиденты РФ, уплачивающие НДФЛ по ставке 13 %, имеют преимущество перед всеми остальными в виде имущественного налогового вычета (ст. 220 НК РФ). Это означает, что им разрешено уменьшить доход от продажи недвижимого имущества. Доступны два варианта налогового послабления:
- уплата текущего НДФЛ в меньшем размере;
- возврат из бюджета уплаченного налога.
Размер вычета равен:
|
Сумме дохода, но не превышающем 1 млн руб. |
Или |
Сумме расходов на приобретение продаваемой недвижимости, если их удастся документального подтвердить (сохранились договор, чеки) |
Решение о вычете принимает ИФНС на основании декларации 3-НДФЛ и подтверждающих документов, которая подается по окончании года совершения сделки с недвижимостью. К декларации прилагается реестр подтверждающих документов по форме, утвержденной Приказом ФНС России от 25.02.2016 № ММВ-7-6/97@.
Декларацию допустимо подать, если не истекли установленные три года. Например, сделка состоялась в 2021 г., то 2024 г. – это последний период, в котором допускается заявить вычет.
Порядок уплаты налога при продаже недвижимости
Уплата налога осуществляется в порядке, установленном ст. 228 НК РФ. Продавцы недвижимой собственности рассчитывают и уплачивают налог самостоятельно.
Предлагаю запомнить простой алгоритм:
- отправка в ИФНС по месту жительства декларации 3-НДФЛ (при наличии обязанности) — до 30 апреля;
- уплата НДФЛ — до 15 июля.
Срок исполнения обязанности — год, идущий за годом реализации недвижимости.
Подробнее: сроки уплаты НДФЛ
Часто задаваемые вопросы о налоге с продажи недвижимости
-
Кто платит налог при продаже недвижимости?
Налог на доходы физических лиц надлежит уплатить с дохода, полученного от продажи недвижимости, находящейся на территории России (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Обязанность уплатить налог с продажи указанной недвижимости возникает у налоговых резидентов РФ и лиц, не имеющих такового статуса.
-
Каков размер налога?
Размер НДФЛ, уплачиваемого с продажи недвижимого имущества, зависит от категории плательщика (ст. 224–225 НК РФ):
- налоговый резидент РФ платит по ставке 13 %;
- лица, не имеющие статуса налогового резидента РФ, — по ставке 30 %.
-
Как уменьшить сумму налога?
Налоговые резиденты РФ, уплачивающие НДФЛ по ставке 13 %, могут заявить об имущественном налоговом вычете (ст. 220 НК РФ). Это означает уменьшение дохода от продажи недвижимости путем:
- уплаты текущего НДФЛ в меньшем размере;
- или возврата из бюджета уплаченного налога.
-
Каков порядок уплаты НДФЛ?
Налог рассчитывается на основании декларации 3-НДФЛ, представляемой до 30 апреля следующего года, и уплачивается до 15 июля в составе ЕНП.
