Выкуп арендованного земельного участка

Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете? 

Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.

Здравствуйте, Роман!

В соответствии с п. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. При этом необходимо учитывать, что если на продаваемом участке расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, то исключительное право покупки такого участка имеют собственники названных объектов недвижимости (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Таким образом, в первую очередь должно быть соблюдено преимущественное право собственников недвижимости, а во вторую - преимущественное право арендатора (в случае отказа собственников недвижимости от покупки участка).

Если же на арендуемом участке отсутствуют какие-либо застройки, то преимущественное право выкупа земельного участка принадлежит арендатору.

Более того, если собственником земли (иным полномочным лицом) однозначно выражена воля на ее продажу, то арендатору земельного участка принадлежит право его преимущественной покупки. Такой вывод содержится в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 23.01.2012 N Ф03-6658/2011.

Минэкономразвития России в Письме от 03.03.2010 N Д23-688 указало, что с учетом того, что арендованный земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть выставлен на торги (ст. ст. 38, 38.1, 38.2 ЗК РФ), преимущественное право арендатора земельного участка на его покупку фактически является исключительным правом и может быть реализовано в порядке, предусмотренном заключенным договором аренды. В случае отсутствия в договоре аренды положений о цене продажи земельного участка арендатору земельный участок подлежит продаже на общих основаниях, то есть по рыночной цене.

Уточнение от 9 января 2015 - 23:44
Таким образом, если собственник земельного участка решил продать его, то Вы вправе его выкупить даже без подвода к участку коммуникаций. По другому будет решаться вопрос выкупа, если у собственника нет желания продавать данный участок.

Здравствуйте!

Приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с нормами земельного законодательства при наличии определенных условий. Согласно п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду, а также юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование на основании п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ. Участки предоставляются и гражданам, и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных в п. 1 ст. 24 Земельного кодекса РФ. То есть участок может быть предоставлен юридическому лицу на одном из указанных видов права.

В вопросе сказано, что участок находится у организации в аренде на 49 лет, стало быть, право на данный участок определено в виде долгосрочной аренды, которая регулируется условиями договора аренды, положениями Гражданского и Земельного кодексов РФ об арендных отношениях.

Согласно п. 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ при продаже собственником земельного участка его арендатор имеет преимущественное право покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, кроме случая продажи с публичных торгов. Этот порядок определен в ст. 250 ГК РФ, в которой сказано, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Это правило приобретения земли в собственность не распространяется на случаи, предусмотренные в п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (когда на участке находится здание, строение, сооружение).

Из пункта 8 ст. 22 Земельного кодекса РФ и ст. 250 ГК РФ можно сделать вывод, что преимущественное право приобретения в собственность арендуемого земельного участка возникает у арендатора только тогда, когда собственник-арендодатель примет решение продать этот участок. Есть и практическое подтверждение этого вывода. В постановлении от 11.12.2009 по делу № А46-7356/2009 судьи ФАС Западно-Сибирского округа отметили: поскольку главное управление по земельным ресурсам области не изъявило воли относительно продажи земельного участка и его продажной цены посредством публикации в местной газете (извещение неопределенного круга лиц о продаже участка), арендатор в данном случае не обладает правом преимущественной покупки этого участка.

Законодательство о земле не запрещает арендатору обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления — в зависимости от того, в чьей собственности находится арендуемая земля, с заявлением о приобретении ее в собственность. И если орган государственной власти (орган местного самоуправления) решит продать участок, у арендатора возникнет преимущественное право на его покупку по отношению к другим покупателям. Но в некоторых случаях реализовать его достаточно трудно.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор (ст. 619 ГК РФ):

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- по другим основания, предусмотренным договором аренды для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности, продается на торгах (конкурсах, аукционах). Если в них участвует несколько покупателей и арендатору не удается выкупить земельный участок по заявленной на торгах цене (рыночной стоимости), его может приобрести другой участник торгов. Тогда произойдет смена собственника арендуемого участка. Это изменение не повлечет за собой изменение или расторжение договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Не исключено, что у нового собственника будут другие планы на приобретенный участок и он будет пытаться расторгнуть договор аренды по основаниям, указанным в главе 34 Гражданского кодекса РФ, например в ст. 619 ГК РФ.

Если арендуемый участок относится к сельскохозяйственным землям, преимущественное право приобретения его в собственность реализуется по-другому.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» воспользоваться исключительным правом на приобретение арендуемого участка сельхозназначения арендатор может по истечении трех лет с момента заключения договора аренды и при условии надлежащего использования земель. Невыполнение одного из названных условий лишает арендатора права на преимущественное приобретение в собственность арендуемого участка (постановления ФАС Поволжского округа от 21.10.2008 по делу № А49-1981/08 и Волго-Вятского округа от 31.08.2009 по делу № А82-1378/2009-14).