После декабрьского "черного вторника" и последовавшего за этим кризиса рынок недвижимости только-только постепенно начинает приходить в себя. Конечно, возврат к прежним показателям в лучшем случае займет месяцы, а то и годы - но тем не менее, позитивные сигналы уже подаются, и эксперты это замечают.
[C=875]
После того, как в марте была запущена правительственная программа по поддержке ипотечного кредитования на льготных условиях, стало очевидно, что люди снова будут покупать квартиры и дома. В апреле Росреестр отметил, что количество заключенных договоров долевого участия на рынке выросло почти на 50 процентов по сравнению с мартом. А совсем недавно Минфин принял решение выделить Агентству по ипотечному жилищному кредитованию для этих целей почти вдвое больше денег, чем планировалось изначально.
Материал по теме
Программу льготной ипотеки расширят
И в этих условиях гражданам, которые приобретают жилье - неважно, на первичном рынке или же "вторичку" - очень важно знать, какие юридические риски ожидают их в этом случае, и как с ними бороться. Желательно - все теми же юридическими методами. Наш портал попробовал обобщить существующие риски и рассказать о том, как их избежать
Риск неправильного определения предмета договора и цены недвижимости
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.
Предмет договора (приобретаемая недвижимость, ее характеристики) должен содержать достаточные данные, которые, в соответствии с статьей 554 ГК РФ позволяют "определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества". Как минимум - это должен быть кадастровый номер, на что обратил специальное внимание Пленум Верховного Суда в своем Постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Но для полной и надежной идентификации лучше также указать точный адрес, а также данные из документов технического учета (общая площадь, этажность, экспликация самой квартиры, включая количество комнат, и др.)
Особенность договора купли-продажи квартиры - в нем должны быть указаны все лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней).
Если договор подписывается или подается в Росреестр не лично сторонами, а их представителями, то необходимо представить нотариальную доверенность.
Кроме того, зачастую в целях уменьшения налогооблагаемого дохода, в договоре указывается заниженная цена недвижимости, что подтверждается распиской о внесении платы по договору. Но в реальности продавцу на руки передается большая сумма, которая соответствует рыночной стоимости недвижимости.
Следует обратить внимание, что в случае признания договора недействительным, по тем или иным основаниям, или незаключенным, риски занижения цены придется нести покупателю, поскольку трудно будет доказать, что сумма, внесенная в качестве оплаты, была на самом деле больше, чем та, которая указана в договоре и расписке.
Риск заключения сделки с продавцом, не обладающим правом собственности на квартиру
У покупателя всегда есть риск заключить договор с лицом, у которого на момент совершения сделки отсутствовало право собственности на недвижимость. Причем это может выясниться и через некоторое время после регистрации права собственности покупателя.
Чтобы проверить права продавца на квартиру, покупателю необходимо внимательнейшим образом изучить следующие документы:
- паспорт продавца;
- свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра прав, согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство), что также предусмотрено Законом N 122-ФЗ
- нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности (статья 185.1 Гражданского кодекса РФ). Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности;
- нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака. Это вытекает из содержания пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ
Следует помнить, что право собственности продавца на недвижимость также могло возникнуть незаконно, что может обнаружится когда покупатель уже оформил недвижимость в собственность. В этом случае у покупателя есть риск, что реальный собственник обратится с иском к нему, чтобы вернуть свою недвижимость. Реальный собственник может вернуть свою недвижимость в том случае, если она выбыла из его владения помимо его воли (в случае мошенничества, фальсификации документов, совершения сделки под влиянием угрозы и насилия и т. д.) В остальных случаях потребовать свою недвижимость у добросовестного покупателя реальный собственник не может. Добросовестным является тот покупатель, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает недвижимость (возмездно) у лица, которое не имело права ее продавать.
Необходимо учитывать также и тот факт, что в соответствии со статьей 461 Гражданского кодекса РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Таким образом, если после передачи квартиры покупателю, последняя был изъята у него по основаниям, предусмотренным статьями 301 и 302 ГК РФ, покупатель, будучи добросовестным приобретателем, вправе требовать от продавца возмещения причиненных ему в этой связи убытков, возможность покупателя требовать возмещения убытков исключается, если продавец докажет, что покупателю было известно о наличии указанных обстоятельств.
Риск наличия прав третьих лиц на недвижимость
Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц:
- выписка из домовой книги. Выдается в ЕИРЦ в день обращения по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования. В выписке содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
- актуальная (иначе говоря, свежеполученная) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры. Выдается в территориальном отделении Росреестра в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180). Из данной выписки покупатель может своевременно узнать, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз она продавалась или дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.
Риски, связанные с процедурой передачи недвижимости
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Не следует пренебрегать этой процедурой. Одного подписания передаточного акта недостаточно. Необходимо, чтобы состоялась реальная передача недвижимости (вселение покупателя, передача всех комплектов ключей). Условие об этом следует включить в договор.
Покупателю также следует убедиться в отсутствии задолженностей продавца по оплате коммунальных услуг, потребовав у него соответствующие документы (справки об отсутствии задолженности, квитанции об оплате за предшествующие месяцы).
Исходя из норм жилищного и гражданского законодательства, следует понимать, что поскольку договор на оказание услуг по управлению многоквартирным домом заключен с конкретным лицом (собственником помещения), то обязанность по оплате за оказанные услуги должна возлагаться исключительно на лицо, которое в тот или иной календарный период являлось собственником помещения. Более того, в соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. А "неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы" - гласит пункт 11 статьи 155 ЖК РФ
Поэтому риск непредвиденной задолженности по оплате коммунальных услуг относится только к тем услугам, которые не являются фиксированными, а именно плата за которые рассчитывается по показаниям счетчика (водоснабжение, газоснабжение и электроснабжение). Таким образом, обязанность по оплате, например, таких услуг, как содержание и текущий ремонт мест общего пользования, теплоснабжение, домофон и тому подобного, в любом случае возлагается исключительно на предыдущего собственника.
Что касается коммунальных услуг, плата за которые рассчитывается исходя из показаний приборов учета, то покупателю следует в акте приема-передачи отразить текущие показания счетчиков электроэнергии и воды, и при наличии задолженности составить документ, содержащий порядок ее погашения продавцом.
Риски, связанные с несоответствием характеристик недвижимости условиям договора
В данном случае речь может идти как о качестве недвижимости, так и о незаконной перепланировке.
Покупателю следует убедиться, не признан ли многоквартирный дом аварийным. В настоящее время проверить это можно на сайте «Реформа ЖКХ» , который освещает информацию, обязательную для раскрытия управляющими организациями.
Все изменения в перепланировке квартиры вносятся в технический паспорт по факту выполнения работ, с которым также следует ознакомиться.
Что касается качества покупаемой недвижимости, то покупателю следует серьезно отнестись к ее осмотру, убедиться в отсутствии дефектов, не оговоренных в договоре, удостовериться в качестве электро- и газопроводки, труб, несущих конструкций, инфраструктурного транспортного сообщения и прочего.
Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ определено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Cтатьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно статье 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные названной статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
Риски, связанные с расчетами по договору
Нередко стороны в подтверждение своих намерений заключают соглашение о внесении аванса или задатка. Следует помнить, что разница между этими способами предоплаты заключается в том, что задаток является способом обеспечения исполнения обязательства.
Это означает, что в случае срыва сделки по вине одной из сторон, задаток либо остается у продавца (вина покупателя), либо возвращается в двойном размере покупателю (вина продавца). Аванс же в случае, если сделка не произошла, просто возвращается покупателю в том же размере. Выбор между авансом и задатком остается за сторонами договора.
После произведения всех расчетов покупателю следует потребовать от продавца расписку о получении денежных средств за отчуждаемое недвижимое имущество.
В договоре также можно предусмотреть, что окончательный расчет между покупателем и продавцом будет производиться после регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Конечно, в статье были рассмотрены не все риски, которые могут подстерегать покупателя по дороге к обладанию собственными, долгожданными квартирой или домом. Но мы надеемся, что и данных нами разъяснений и советов будет достаточно для того, чтобы повысить культуру грамотного и законного оформления сделок по купле-продаже вашего жилья
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54
Статья 185.1 ГК РФ. Удостоверение доверенности
Статья 301 ГК РФ. Истребование имущества из чужого незаконного владения
Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
Статья 461 ГК РФ. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя
Статья 475 ГК РФ. Последствия передачи товара ненадлежащего качества
Статья 477 ГК РФ. Сроки обнаружения недостатков переданного товара
Статья 554 ГК РФ. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
Статья 556 ГК РФ. Передача недвижимости
Статья 557 ГК РФ. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
Статья 35 СК РФ. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
Статья 153 ЖК РФ. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Статья 155 ЖК РФ. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Законом N 122-ФЗ
Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180
пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ