Статья 557 ГК РФ. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Каковы сроки обнаружения недостатков недвижимого имущества?

Из ст 557 ГК РФ следует, что при передаче продавцом покупателю недвижимости, по качеству не соответствующей договору, покупатель может применить к продавцу все меры воздействия, предусмотренные в ст 475 ГК РФ, кроме одной. Исключением является право требования замены товара на аналогичный. Информации о сроках обнаружения недостатков недвижимости ст 557 ГК РФ не содержит. Из судебной практики следует, что по вопросам определения сроков обнаружения недостатков при покупке недвижимого имущества применяются положения ст 477 ГК РФ. П 2 ст 477 ГК РФ предусматривает право покупателя предъявить требования по качеству товара, если недостатки будут обнаружены им в разумный срок, но не позднее двух лет со дня передачи ему товара. Таким образом, при приобретении недвижимости, качество которой оказывается не соответствующим договору купли-продажи, покупатель имеет право предъявлять к продавцу законные требование, если недостатки будут обнаружены в течение двух лет со дня покупки. Для суда важно, чтобы покупатель смог документально подтвердить обнаружение им существенных недостатков в разумный срок.

Какими свойствами должна обладать качественная недвижимость?

Из нормы ст 557 ГК РФ следует, что сделки с недвижимостью регламентируются несколько иным способом, чем сделки с движимым имуществом. К отношениям между продавцом и покупателем недвижимого имущества применяются все те же нормы, которые касаются и иных сделок купли-продажи, за одним исключением. Согласно ст 557 ГК РФ покупатель, обнаружив, что ему была продана некачественная недвижимость не сможет потребовать её замены. Так каковы же критерии качества недвижимого имущества? Объект недвижимости должен максимально соответствовать запросам покупателя и удовлетворять его потребности в жилой или иного назначения площади, в комфортности проживания или использования. Главное свойство, которым должна обладать недвижимость, это прочность и надежность конструкции, дающая возможность долговременного пользования ею. Однако стоит отметить, что рядовому покупателю самостоятельно выявить недостатки прочности конструкции может быть очень сложно или даже невозможно. Приобретая недвижимость он может лишь проверить предоставляемую продавцом документацию, которая должна подтверждать, что конструкция строения соответствует нормам безопасности. Чтобы приобрести качественную недвижимость, важно иметь представление о совокупности всех его характеристик:

  • физических (качество земельного участка и здания);
  • правовых ( отсутствие правовых ограничений, обременений);
  • экономических (стоимость, спрос и т.д.)
  • внешних (экологическая обстановка, климат, близость шумных транспортных развязок и т.п.).

Что делать при покупке некачественной недвижимости?

При передаче покупателю недвижимости ненадлежащего качества, продавца ожидают определенные последствия, которые содержатся в ст 557 ГК РФ. В соответствии со ст 557 ГК РФ к продавцу в таком случае применяются правила ст 475 ГК РФ, исключая одно положение. Покупатель не сможет потребовать замены некачественного товара, так как подобрать подходящую для замены недвижимость для продавца может оказаться невозможным.

Таким образом, за исключением требования замены имущества, покупатель может использовать положения ст 475 ГК РФ по своему выбору.

Итак, при покупке некачественной недвижимости, гражданин или юрлицо вправе:

  • потребовать уменьшения цены приобретенной недвижимости соразмерно недостаткам;
  • потребовать устранения обнаруженных недостатков в разумный срок и безвозмездно;
  • самолично устранить недостатки и потребовать возмещения своих затрат на это;
  • отказаться от исполнения договора и потребовать возвращения всей уплаченной за имущество стоимости.

Все эти требования он может предъявить продавцу недвижимости, и в случае отказа в их удовлетворении обратиться в суд.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда гражданином приобретается недвижимое имущество, при строительстве которого допущены нарушения. Чтобы устранить эти нарушения и строительные недоделки, покупателю понадобятся несоразмерные со стоимостью имущества затраты, или проживание в таком здании может быть попросту небезопасным. И поэтому он имеет право отказаться от исполнения договора, если обнаруженные недостатки сможет подтвердить документально (заключением экспертизы). Если суд вынесет решение в пользу покупателя, то продавец будет обязан вернуть ему сумму, уплаченную при покупке, а при наличии оснований, еще и выплатить возмещение за причиненные убытки.

Таким образом, обнаружив недостатки по качеству приобретенного недвижимого имущества, гражданин может использовать все свои потребительские права, которым наделяют его ГК РФ и Закон о защите прав потребителя, кроме замены товара.

Первым делом необходимо задокументировать имеющиеся недостатки, привлекая независимых экспертов. После чего можно обращаться в суд и предъявлять продавцу свои законные требования.