Важно
Закон № 44-ФЗ: опубликованы важные поправки 
Системное изучение основ составления договора купли-продажи недвижимости позволит выявить принципы его построения (правильно оформить законные права на недвижимость) и избежать признания договора незаключенным. Раскроем основные нюансы заключения договора купли-продажи недвижимости.
Навигация
Что такое договор купли-продажи недвижимости
Отдельным блоком правоотношений, возникших в группе купли-продажи, является сделка по продаже недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из самых сложных видов договоров купли-продажи, потому что каждая его разновидность отдельно регулируется законодательством, и относительно отдельных разновидностей недвижимого имущества существует своя специфика.
По смыслу статей 549, 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости представляет собой особую форму сделки, в рамках которой одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) объект недвижимого имущества, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму.
В силу того, что такая сделка всегда сопряжена с немалым финансовым риском, как для покупателя, так и для продавца, договор купли-продажи недвижимости требует к себе особой внимательности при согласовании условий. Здесь важно знать структуру документа, порядок его оформления и заключения и другие важные нюансы процедуры. Из-за незнания специфики таких правоотношений все чаще на практике возникают различные споры и конфликты, связанные с правами на недвижимость.
Структура договора купли-продажи недвижимости
Для начала следует четко определить, из чего состоит этот документ:
- преамбула содержит сведения о продавце и покупателе (для граждан — Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации, а для организаций — наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес), дату и место заключения сделки;
- предмет сделки включает в себя основные характеристики объекта сделки (тип недвижимости, описание), основание прав на него (реквизиты свидетельства о праве собственности) и другие важные условия (наличие обременений или ограничений);
- раздел о цене и порядке оплаты содержит стоимость или порядок ее определения, форму расчетов, срок оплаты и другие сведения (к примеру, момент передачи предмета сделки);
- состояние объекта сделки и порядок его передачи включает в себя характеристики объекта на момент передачи (состояние инженерно-технических сетей), срок передачи недвижимости и документов к ней;
- ответственность включает в себя условия о взыскании неустоек за неисполнение обязательств, перечисляются обстоятельства непреодолимой силы;
- порядок разрешения споров заключается в условии об обязательности досудебного порядка при возникновении споров;
- заключительные положения включат в себя срок действия обязательств, порядок направления корреспонденции, нормы закона.
Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости
Условно порядок заключения сделки можно разделить на несколько этапов:
- Ведение переговоров и достижение сторонами устной договоренности.
- Проверка правоустанавливающих документов на предмет сделки.
- Согласование условий сделки (возможно заключение предварительного соглашения).
- Заключение договора купли-продажи недвижимости.
- Регистрация перехода права собственности в регистрирующем органе.
Иногда потребуется нотариальная форма (например, когда продается доля в праве собственности), но обычно удостоверять сделку у нотариуса не требуется.
Как оформить договор купли-продажи недвижимости
Оформить сделку необходимо строго в письменной форме, так как невыполнение требования к форме договора влечет определенные последствия. Составляется документ в трех экземплярах: один — для покупателя, второй — для продавца и третий документ хранится в регистрирующем органе, занимающемся учетом и регистрацией недвижимого имущества (Росреестр). Каждый экземпляр подписывается обеими сторонами — продавцом и покупателем.
Рекомендуется нумеровать и подписывать каждую страницу документа. Если подписывать договор только на одной странице, то следует прошить его, составить опись и скрепить прошивку наклейкой с заверительной надписью на обороте последней страницы. Желательно, чтобы подписи сторон на заверительной надписи захватывали и наклейку, и последний лист документа. Это общие правила делопроизводства.
Правила составления договора купли-продажи недвижимости
Приведенная структура документа носит примерный характер, те или иные условия вносятся с учетом интересов сторон. Вместе с тем существенные условия необходимо все же согласовать во избежание неблагоприятных последствий. К существенным условиям здесь относят предмет и цену.
Предмет, как главная специфическая черта сделки, является существенным условием в силу п. 1 ст. 549 ГК РФ. Статья 130 ГК РФ содержит примерный перечень того, что выступает в качестве предмета такой сделки. Предметом купли-продажи является любое недвижимое имущество (земельный участок, здание, сооружение, квартира и иное). Это подчеркивается ст. 554 ГК РФ.
Применительно к отдельным видам договора купли-продажи в случае с недвижимостью к предмету договора купли-продажи добавляются дополнительные существенные условия. В частности, существенным условием сделки является цена (ст. 555 ГК РФ). Она должна быть определена или быть определимой, исходя из условий сделки. Отметим, что при согласовании этого условия стороны часто прописывают значительно меньшую цену, чем в действительности, в целях уменьшения бремени налогового взыскания, а разница между указанной суммой в договоре и фактической стоимостью передается путем наличного расчета. Такие схемы лучше не использовать и в силу закона, и по причине того, что в условиях спора стороны обречены оставаться без права на защиту.
|
Договор № _____ купли-продажи нежилого помещения г. ______________ «___»_________ ____ г. ______________________ (наименование организации или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице _____________________ (должность, Ф.И.О.), действующ___ на основании ___________________ (документ, подтверждающий полномочия), с одной стороны, и ____________________ (наименование организации или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице ___________________ (должность, Ф.И.О.), действующ___ на основании ___________________ (документ, подтверждающий полномочия), с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1. Предмет Договора 1.1. По настоящему Договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение (далее — Помещение), кадастровый номер ___________, общей площадью _____ (__________) кв. м, расположенное по адресу: _____________, на _____ этаже в _____-этажном здании, кадастровый номер здания ________________. Характеристики Помещения: _______________________. Назначение Помещения: ___________________________. Поэтажный план с обозначением Помещения приведен в Приложении № ___ к Договору. 1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании __________________, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «___»______ ____ г. № ____ (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___»______ ____ г. № ___ (Приложение № ___)). 1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Помещение не продано, не заложено, никому не обещано, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц (иное может быть предусмотрено договором). 1.4. В результате приобретения Помещения, в соответствии с условиями настоящего Договора, к Покупателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество здания ______________ (назначение здания), в котором находится передаваемое Помещение, пропорциональная размеру общей площади Помещения. 1.5. Покупателю одновременно с передачей права собственности на Помещение передается ____________________ (вариант: доля в праве общей собственности / ________________ (указать вид передаваемого права) на земельный участок, занятый Зданием, в котором расположено Помещение, и необходимый для его использования, пропорциональная размеру общей площади Помещения). Площадь земельного участка — _____ кв. м, кадастровый номер — __________, целевое назначение — _________________, разрешенное использование — ________________. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве ________________ на основании _________________. 1.6. Фактическое состояние Помещения на момент заключения Договора — ____________________ (указать характеристики и состояние конструктивных элементов помещения, внутренней отделки помещения, инженерных сетей, оборудования и т. д.). 2. Цена и порядок расчетов 2.1. Цена Помещения, передаваемого по настоящему Договору, составляет _____ (_________) рублей, в том числе НДС _____ (_________) рублей (вариант: НДС не облагается на основании ________________), и включает в себя стоимость передаваемой вместе с Помещением соответствующей части (вариант: права ______________ на соответствующую часть) земельного участка в размере _____ (_______) рублей. 2.2. Покупатель уплачивает цену Помещения, указанную в п. 2.1 настоящего Договора, в срок до «___»________ ____ г. (вариант: не позднее ____________ календарных (вариант: рабочих) дней с ____________) в следующем порядке: ___________________. 2.3. Цена Помещения уплачивается Покупателем путем перечисления денежных средств на счет Продавца (договором может быть предусмотрено иное). 2.4. Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Продавца (вариант: списания денежных средств со счета Покупателя / списания денежных средств с корреспондентского счета банка Покупателя / зачисления денежных средств на счет Продавца / иное). 2.5. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Помещение, Стороны несут поровну (вариант: несет Покупатель / Продавец) в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации . 3. Передача Помещения 3.1. Продавец обязан в _____-дневный срок с даты подписания настоящего Договора (вариант: не позднее ________ (вариант: рабочих / календарных) дней с даты регистрации перехода права собственности на Помещение / не позднее «___»_______ ____ г. / иное) передать Покупателю Помещение по Акту приема-передачи (Приложение № ___), подписываемому обеими Сторонами. 3.2. До подписания Акта приема-передачи Покупатель обязан проверить техническое состояние Помещения, которое должно соответствовать следующим характеристикам: _________________. 3.3. Право собственности на Помещение возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость. 3.4. Риск случайной гибели или порчи Помещения до момента, определенного в п. 3.3 настоящего Договора (вариант: до момента передачи Помещения Покупателю), несет Продавец. 4. Права и обязанности Сторон 4.1. Продавец обязан: 4.1.1. Передать Покупателю Помещение в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором. 4.1.2. Предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Помещение, в срок до «__»_________ ___ г. (вариант: не позднее ____________ календарных дней с ____________). 4.1.3. Предоставить Покупателю все сведения и информацию, связанные с передаваемым Помещением. 4.1.4. Оплачивать коммунальные и иные платежи и услуги, установленные налоги и сборы до даты государственной регистрации перехода права собственности на Помещение. 4.1.5. Одновременно с Помещением передать следующие документы и принадлежности: ____________________. 4.1.6. К моменту передачи Помещения освободить Помещение от имущества Продавца. 4.2. Покупатель обязан: 4.2.1. Принять Помещение по Акту приема-передачи (Приложение № ___) в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором. 4.2.2. До принятия Помещения произвести его детальный осмотр, проверку на соответствие характеристикам и сведениям, указанным в настоящем Договоре, и при отсутствии возражений подписать Акт приема-передачи. 4.2.3. Предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Помещение, в срок до «__»_________ ____ г. 4.2.4. Уплатить цену Помещения, указанную в п. 2.1 настоящего Договора, в порядке и сроки, установленные настоящим Договором. 4.2.5. После государственной регистрации перехода права собственности на Помещение от Продавца к Покупателю нести обязанности по оплате расходов на содержание общего имущества в здании, в котором располагается Помещение. 4.3. В случае передачи Продавцом Покупателю Помещения, не соответствующего условиям настоящего Договора, если недостатки Помещения не были оговорены Продавцом, Покупатель, которому передано Помещение ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавца:
4.4. В случае существенного нарушения требований к качеству Помещения (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. 5. Ответственность Сторон 5.1. За нарушение Продавцом срока передачи Помещения, предусмотренного п. 3.1 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере ____% от цены Помещения, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки. 5.2. За нарушение Покупателем срока уплаты цены Помещения, предусмотренного п. 2.2 настоящего Договора, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты пени в размере ____% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. 5.3. За нарушение Продавцом срока предоставления документов, предусмотренного п. 4.1.2 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере ____% от цены Помещения, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки. 5.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации. 6. Разрешение споров 6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров. 6.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в суд _______________ в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. 7. Прочие условия 7.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по нему. 7.2. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации. 7.3. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются положениями действующего законодательства Российской Федерации. 7.4. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, по одному экземпляру — для каждой из Сторон. 7.5. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются: 7.5.1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на Помещение от «___»________ ____ г. № ___. 7.5.2. Акт приема-передачи Помещения (Приложение № ___). 7.5.3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, на котором расположено здание, от «___»________ ____ г. № ___. 7.5.4. Поэтажный план (Приложение № ___). 7.5.7. _______________________. 8. Адреса и платежные реквизиты Сторон _______________________ (Ф.И.О.) Адрес: _________________________ _______________________________ Паспортные данные: _____________ ОГРНИП _______________________ ИНН __________________________ Телефон: _______________________ Адрес электронной почты: ________ Счет __________________________ _______________________ (Ф.И.О.) Адрес: _________________________ _______________________________ Паспортные данные: _____________ ОГРНИП _______________________ ИНН __________________________ Телефон: _______________________ Адрес электронной почты: ________ Счет __________________________ Подписи Сторон ________/________ (подпись/Ф.И.О.) ________/_______ (подпись/Ф.И.О.) |
Читайте также:
Пример заполнения:
Также круг существенных условий расширяется в зависимости от предмета сделки. Достаточно показательным примером этого являются правила ст. 558 ГК РФ, которые регламентируют договор купли-продажи жилых помещений. Существенным условием, дополнительным для продажи жилых помещений, является перечень лиц, сохраняющих права на жилое помещение, с указанием на объем и характер их прав. Особое внимание стоит обращать на возможность у некоторых лиц и после купли-продажи сохранить право собственности на жилое помещение.
Подробнее: что относится к существенным условиям договора купли-продажи
Стоимость оформления договора купли-продажи недвижимости
По общему правилу, для перехода права собственности на недвижимое имущество уплачивается госпошлина в размере 2000 — для граждан и 22 000 руб. — для организаций (пп. 21-26 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Уплатить госпошлину за регистрацию своего права собственности надлежит покупателю. Если их несколько, то госпошлина распределяется между ними.
Подробнее: как оплатить госпошлину
Регистрация договора купли-продажи недвижимости
Для перехода права собственности на недвижимое имущество (государственная регистрация) необходимо заполнить и подать заявление по форме, утвержденной Приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310. Подать его можно в бумажном виде на листах формата А4, напечатав на компьютере или написав от руки; в электронном виде на Едином портале госуслуг, региональном портале госуслуг (ч. 6 ст. 21 ФЗ № 218, п. 5, 6 Требований к заполнению форм заявлений). Рассмотрение заявки осуществляется в срок до 7 дней. Со дня внесения записи об объекте в Единый государственный реестр прав сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими (п. 7 ст. 16 ФЗ № 218).
Может пригодиться: как проверить регистрацию недвижимости в Росреестре
В каких случаях договор купли-продажи недвижимости могут признать недействительным
Если не соблюсти обязательные в силу закона условия сделки, есть риск признания договора недействительным. Причин такого исхода несколько:
- не определен предмет;
- отсутствует цена;
- не соблюдена форма;
- фактическое состояние объекта не соответствует условиям сделки;
- документ составлен с ошибками.
Например, если продавец знал о скрытых дефектах, но не сообщил об этом покупателю, суд может признать сделку недействительной. Неправильное указание адреса часто приводит к такому же исходу. Поэтому, чтобы избежать споров о правах на объект недвижимости, необходимо тщательно проверять все документы, связанные с недвижимостью, в том числе правоустанавливающие.
Вам в помощь образцы, бланки для скачивания
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
Приказ Минэкономразвития России от 05.04.2016 N 211
Приказ Росреестра от 19.08.2020 N П/0310
Статья 130 ГК РФ. Недвижимые и движимые вещи
Статья 544 ГК РФ. Оплата энергии
Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости
Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости
Статья 555 ГК РФ. Цена в договоре продажи недвижимости
