Использование и содержание нежилого помещения в многоквартирном доме

Многоквартирный дом (МКД) — это не просто комплекс квартир. Дополнительно он включает места общего пользования (МОП), которые фактически принадлежат всем жильцам. Это подъезды, лифты, подвалы, чердаки и т. п. На их содержание идут средства из строки «ОДН» из квитанции.

Но есть и третья категория объектов — общественные помещения в многоквартирном доме. Жить в них нельзя, но у них есть свои собственники, распоряжающиеся этими метрами по своему усмотрению. Жильцы квартир к ним отношения не имеют. Как же пользоваться такими объектами недвижимости?

Кто может занять нежилое помещение и какие требования должен выполнять

Архитектурно-планировочные решения № СП 31-107-2004, утвержденные Госстроем РФ 01.12.2005, подтверждают, что жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме — это кардинально отличающиеся объекты. Первые предназначены для проживания, вторые — для работы. Список организаций, которые можно разместить в МКД, приведен в Приложении В к указанным архитектурно-планировочным решениям. Среди них:

• малые дошкольные группы;
• микрополиклиника, стоматологический кабинет, женская консультация, кабинет массажа и т. п.;
• предприятия торговли, питания, бытового обслуживания;
• клубы, библиотеки, творческие мастерские;
• административные учреждения, конструкторские бюро, банки, суды, загсы.

В соответствии с пунктом 7.3.1, собственники нежилых помещений в многоквартирном доме должны позаботиться о выполнении следующих требований:

• наличие (или возможность устройства) изолированных входных групп (в этом случае образуется обособленное помещение в многоквартирном доме);
• принятие мер по звукоизоляции квартир, расположенных над общественным местом;
• использование оборудования, от которого не идут шумы и вибрации выше допустимого уровня;
• обеспечение доступа к общим инженерным системам на случай ремонта;
• для торговых точек: организация зоны погрузки-разгрузки со стороны, где отсутствуют окна.

Законодательство допускает пристраивать недостающие метры. Только делать это можно лишь с торца и при условии, что их кровля будет ниже уровня пола ближайшей квартиры.

Допустимая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме

По части 6.1 АПР № СП 31-107-2004, для жилых объектов нормативы площади определяют исходя из удобства размещения сантехнических приборов и мебели. К нежилым это не относится. Офис на один стол вполне может обойтись без санузла. Поэтому и к минимальной площади требований не предъявляют.

Стоит учесть лишь суммарное ограничение по площади. Общественные объекты, в соответствии со статьей 22 Жилищного кодекса, могут размещаться только под квартирами, но никак не рядом и тем более не над ними. Так что, если под организации отведен только первый этаж, площадь ограничена его протяженностью.

Есть еще нюанс относительно пристроек. Максимальный выступ торгового зала — 9 м² при общей площади до 400 м² или 18 м² — при общей площади более 400 м².

Как происходит управление нежилым помещением в многоквартирном доме

Любой МКД имеет право на снабжение всеми необходимыми коммунальными ресурсами. Владельцы квартир могут выбирать: получать их через управляющую компанию или организовать ТСЖ и заключать договоры прямых поставок. У собственников офисов и магазинов такой привилегии нет.

В соответствии с частью 6 Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011, они должны заключать договоры с поставщиками:

• тепловой энергии;
• горячей воды;
• холодной воды;
• электричества.

Однако на практике это делают не все. И на такой случай управляющая компания или ТСЖ должны уведомить ресурсоснабжающие компании о наличии и количестве НП. Оплата нежилых помещений в многоквартирном доме без договора пойдет по расчетным нормативам РФ.

Расходы собственника на содержание нежилого помещения в многоквартирном доме устанавливаются соразмерно объему услуг по содержанию строения: плата за коммунальные услуги вычисляется на основе показаний счетчиков (или нормативов потребления, если приборы учета не установлены); объем прочих услуг и размер платы определяются договорами с поставщиками. При этом закон требует, чтобы собственники нежилых метров несли расходы по содержанию общего имущества, включая землю под строением, наравне с собственниками квартир.

• Анжелика
  2021-10-08 23:18:50
  Добрый день! а если я физ. лицо и не использую нежилое помещение в МКД в коммерческих целях, а использую его только для проживания? (помещение полностью соответствует нормативам ЖК по показателям для жилых помещений). Мне так же насчитывают коммерческий тариф? Перевести помещение в жилое нет возможности - по документам оно проходит как цокольный этаж, хотя располагается над уровнем отмостки, по сути это первый этаж. Или можете мне посоветовать как мне доказать что это помещение пригодно для проживания? Заранее спасибо.