Может ли собственник помещения отказать в доступе ремонтной бригаде для работы по стоякам?

Исходя из положений п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, стояки относятся к общему имуществу многоквартирного дома (ОИ МКД). Собственники жилых помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ аварийно-ремонтным бригадам к ОИ МКД, которое находится в его квартире, в т. ч. при их расположении в стенах или под полами. Такая обязанность вытекает из Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства № 354 от 06.05.2011 и Правил и норм технической эксплуатации жилфонда, утвержденных Постановлением Госстроя № 170 от 27.09.2003.

При отказе собственника обеспечить доступ бригадам подрядной организации, которая проводит капитальный ремонт в доме, такая организация или управляющая компания вправе обратиться с исковым заявлением в суд с требованием обязать собственника жилого помещения допустить ремонтников в квартиру. При удовлетворении иска исполнение решения суда обеспечивается службой судебных приставов.

Если владелец квартиры убежден, что расположенное в его жилом помещении общее имущество (в т. ч. стояки) находится в исправном состоянии и не нуждаются в замене или ремонте, представители подрядчика, УК составляют об этом акт, который подписывает и собственник, отказавшийся пустить в квартиру ремонтников. В случае причинения вреда квартирам других жильцов (например, при протечке незамененных стояков) материальный ущерб подлежит взысканию с владельца жилого помещения, который отказал в доступе ремонтникам. Подрядчик, производивший капремонт, и управляющая компания ответственности за причиненный по этой причине вред не несут.

Закон не запрещает обновление стояка в своем помещении самостоятельно. Это необходимо согласовать с управляющей компанией, поскольку потребуется перекрыть воду на время. Разрешение необходимо запросить в письменной форме. Для этого направьте в УК письмо с просьбой предоставить разрешение и согласовать дату.

Также необходимо договориться с соседями, поскольку стояк затрагивает и их квартиры. Для замены придется разобрать часть потолка у соседа снизу и часть пола у квартиры сверху. Если соседи не согласуют ремонт, допустимо обновить часть труб без вмешательства в стыковочные, но учитывайте, что впоследствии все придется переделать из-за необходимости полного обновления стояка.

Основные риски заключаются в том, что при возникновении аварии УК вправе отказать в ремонте за ее счет, поскольку работы проводились сторонними организациями. В этом случае доказывать правоту придется в суде.

Собственникам жилых помещений в многоквартирном доме при обнаружении некачественно проведенного капитального ремонта необходимо действовать следующим образом:

1. Обратиться с заявлением в управляющую компанию (ТСЖ, ЖСК), чтобы ее специалисты составили акт о выявленных недостатках проведенного капремонта.
2. Направить претензию в региональный Фонд капитального ремонта (региональному оператору). В ней описать выявленные недостатки проведенных работ, приложить составленный УК акт. Фонд капремонта выступает подрядчиком при заключении договоров на ремонтные работы МКД и обязан контролировать оказание их с надлежащим качеством. Также регоператор отвечает за качество выполненного капремонта не менее пяти лет после его выполнения (ст. 182 Жилищного кодекса РФ). Если средства на проведение капитального ремонта собираются не региональным оператором, а УК (ТСЖ, ЖСК) на спецсчете, претензию требуется направлять им, т. к. в этом случае подрядчиками выступают они.
3. Если регоператор проигнорировал направленную в его адрес претензию, обращайтесь с жалобой на него в региональную Жилищную инспекцию. Лучше подготовить коллективное обращение от собственников квартир МКД.
4. Если предыдущие шаги не дали результатов, собственники вправе подать в суд исковое заявление.

Собственник жилого помещения в многоквартирном доме (МКД) обязан ежемесячно вносить взносы на капитальный ремонт МКД (ст. 169 Жилищного кодекса РФ). Перечисленные денежные средства хранятся у регионального оператора, отвечающего за капремонт в регионе, либо на специальном счете МКД. Собственники помещений многоквартирного дома обязаны принять решение, каким образом они накапливают средства на капитальный ремонт.

При проведении капитального ремонта собственники имеет следующие права:

• ознакомиться с проектной документацией до начала производства капремонта;
• проверять качество работ, не вмешиваясь в работу подрядчика;
• при обнаружении некачественно проведенных работ обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, ЖСК) с требованием составить акт с перечнем выявленных недостатков;
• направить регоператору претензию с требованием устранить выявленные недостатки, приложив к нему составленный УК акт (ст. 182 ЖК РФ);
• при бездействии регоператора направить жалобу в региональную жилищную инспекцию;
• обратиться в суд с иском к регоператору и подрядчику с требованием устранить выявленные недостатки работ, проведенных в рамках капитального ремонта МКД.

Стояки системы водоснабжения, водоотведения, отопления относят к общему имуществу собственников квартир МКД. Их содержат в технически исправном состоянии. Отсутствие согласия на их замену не означает, что действия работников незаконны. Вероятнее всего, есть протокол общего собрания жильцов, в котором указано о принятии решения по их обновлению.

Риск повреждения паркета и иной отделки в квартире есть всегда. Причина: стесненные условия работы, непосредственное прилегание отделки к стоякам, недобросовестность и (или) некомпетентность рабочих и т.д.

Лицо, которое причинило ущерб, обязано его возместить. Как действовать в конкретной ситуации — зависит от масштаба бедствия. Если повреждения имущества велики, а устранение дефектов требует существенных трат, то обратитесь с письменной претензией в управляющую компанию. Но прежде получите заключение эксперта о возможных причинах повреждения имущества и размере ущерба. Если на претензию не ответили (общий срок рассмотрения не более 30 дней) или ответ не устроил, то обращайтесь в суд (ст. 12, 15, 1064 ГК РФ).

Как поступить, если строительная бригада оставила мусор после ремонта в общем коридоре дома

Недавно в нашем подъезде менялись стояки, и по завершении ремонта рабочие оставили строительный мусор прямо в коридоре общего пользования. Он мешает проходу и создает антисанитарию, а жалобы в управляющую компанию пока безрезультатны. Является ли это нарушением прав жильцов, и существует ли понятный алгоритм действий в такой ситуации? Могу ли я каким-то образом обязать бригаду или компанию устранить последствия за свой счет?

Отвечает Князева Жанна

В силу п. 3.2.16 Правил и норм техэксплуатации жилфонда запрещено размещать на лестничных площадках вещи, оборудование, инвентарь и другие предметы. Входы на лестничные клетки и чердаки, подходы к пожарному оборудованию и инвентарю нельзя загромождать. Игнорирование этих запретов нарушает требования пожарной безопасности, захламляет места общего пользования, нарушает комфортные условия проживания.

Владельцы квартир в МКД обязаны содержать места общего пользования (в т.ч. общие коридоры, лестницы и т. д.) в безопасном для граждан состоянии. И вправе требовать от управляющей организации убрать строительный мусор. Если просьба проигнорирована, то обратитесь в пожарный надзор о привлечении обслуживающей компании к административной ответственности. Ей грозит штраф от 300 000 до 400 000 руб. (ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ).

Обязать организацию убрать мусор своими силами и возместить собственникам квартир МКД причиненный ущерб можете через суд.

Какие меры разрешено предпринять, если при замене стояка повреждена личная электроника?

Во время проведения ремонта стояков в нашей квартире была повреждена электроника в результате скачка напряжения, вызванного действиями рабочих. Управляющая компания отрицает свою вину, заявляя, что это форс-мажор. Существуют ли эффективные пути решения такого рода споров, и на кого стоит ориентироваться при поиске правды: страховую, экспертов или юридические службы?

Отвечает Князева Жанна

Тот, чье право нарушено, сможет требовать полного возмещения причиненных убытков (ст. 15 ГК РФ). Обязанность возместить вред возникнет у управляющей компании, если ее работники проводили замену стояка неквалифицированно (неаккуратно, не предприняли мер по предупреждению неблагоприятных последствий) и это привело к повреждению электроники. То есть в их действиях есть вина.

Вину, если ее не признают, доказывают.

Эксперт, например, сделает заключение о причинах поломки электроники и соотнесет действия работников с нормами, которые определяют порядок выполнения работ по замене стояков.

Юрист поможет, допустим, подготовить претензию в управляющую компанию, иск в суд (если претензия не дала результат), представит интересы истца в ходе судебного разбирательства.

Страховая компания возместит ущерб, если есть договор страхования имущества и если поломка электроники — страховой случай.

Какие документы надо запросить у ремонтников перед началом работ в квартире?

Меня беспокоит, что ремонтные работы вызовут ущерб для моей собственности, и я хочу избежать неприятных сюрпризов. Мне необходимо понять, какие документы и подтверждения следует запросить у строительной бригады, чтобы зафиксировать их ответственность и быть уверенным в безопасности проводимых работ. Какая информация сможет защитить мои интересы и дополнительные гарантии в подобных случаях?

Отвечает Князева Жанна

Чтобы избежать неблагоприятных последствий и защитить свои интересы, с исполнителем (подрядчиком) строительных (ремонтных) работ заключите договор. Например, бытового подряда (ст. 730 ГК РФ). В нем предусмотрите ответственность исполнителя не только за ненадлежащее качество работ, но и за ущерб, который причинен имуществу при их производстве.

В силу ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Подходя к выбору подрядчика, выясните его опыт в конкретных видах работ. Запросите информацию о квалификации сотрудников, прохождении ими соответствующего обучения, практическом опыте (на реальных примерах, моделях, фотографиях и т.п. при их наличии).

Гарантировать 100 % безопасность сложно. От непредвиденных (чрезвычайных) ситуаций никто не застрахован.

Можно ли инициировать полную замену стояков в многоквартирном доме при их плохом состоянии?

Стояки в нашем подъезде давно требуют замены, так как часто возникают протечки и засоры, но управляющая компания игнорирует наши жалобы. Хотелось бы понять, могу ли я вместе с соседями инициировать процесс полной замены этих коммуникаций, как это разрешено сделать законно и быстро и какие службы придут нам на помощь? Стоит ли для этого собрать подписи, написать коллективное заявление, и к кому надо обращаться в первую очередь?

Отвечает Князева Жанна

Система водоотведения, в т.ч. стояки, входит в состав общего имущества МКД. Чтобы произвести замену стояков, организуйте общее собрание собственников жилья. На нем проголосуйте за соответствующее решение. Полномочия на принятие решения о проведении текущего ремонта предусмотрены п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. За замену стояков должно быть отдано большинство голосов от числа голосов, которые приняли участие в собрании.

Протокол собрания направьте в управляющую компанию для исполнения принятого решения. В случае игнорирования документа, на бездействие обслуживающей организации подайте жалобу (например, в жилищную инспекцию или прокуратуру).