Подоходный налог на ипотечную квартиру

Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете? 

Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.

Вы купили квартиру в 2012 году, за вычетом, я так понимаю, не обращались, значит по первой покупке вопрос закрыт. Теперь Вы продаете и покупаете новую.

В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи квартиры (там вычет 1 млн), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей).

То есть, если налогоплательщик в течение года продал старую квартиру и купил новую, то он имеет право на применение сразу двух имущественных налоговых вычетов (Письмо Минфина России от 19.02.2013 N 03-04-05/9-115). То же самое говорится и в письме Минфина РФ от 30.12.2011 N 03-04-05/1-1135.

6,2млн -1млн=5.2млн*13%=676тыс налог с продажи квартиры

И с покупки (фактически произведенных расходов на приобретение квартиры) Вы получите вычет в размере 13% с 2 млн = 260тыс

К вычету с покупки квартиры добавляется вычет с процентов, уплаченных по ипотечному кредиту. Например, если Ваша ставка по кредиту 10%, и Вы выплачиваете 100 000 рублей процентов в год, Вы можете уменьшить процентные выплаты по ипотеке на 13% и, фактически, Ваша ставка по кредиту будет 8,7%. Это все равно, что выплачивать 87 000 рублей в год. При этом возврат налога по процентам возможен сверх лимита в 260 000 рублей. Т. е. в отличие от жилищного вычета, размер которого не может превышать 2 млн руб., у процентного вычета нет верхней планки. Его можно заявлять на всю сумму уплаченных процентов.

Уточнение от 9 октября 2013 - 15:39
Может я Вас неправильно поняла... Какая из квартир в ипотеке? Та, которая в строящемся доме? Или та, которая куплена в мае 2012 года? Я описала ситуацию при ипотеке в строящемся доме. То есть если Вы продаете сейчас свою квартиру и покупаете новую в строящемся доме в кредит.

Уточнение от 9 октября 2013 - 17:06
Нет, взаимозачета здесь не получится, раз вы уже получали вычет с покупки первой квартиры.

Повторное предоставление права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса, не допускается. То есть налогоплательщик может воспользоваться имущественным налоговым вычетом только при приобретении одного жилого помещения.

Даже учитывая изменения, внесенные в ст. 220 НК, которые вступят в силу в 2014 году, вы можете только "дополучить" остаток налогового вычета с покупки первой квартиры, если вы не получили его еще полностью.

Получается, что Вы должны будете уплатить налог с продажи квартиры.

Вы имеете право уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы в виде процентов по ипотечному кредиту при определении налоговой базы по НДФЛ, согласно Письму Минфина РФ от 07.11.2011 N 03-04-05/9-858.

Вопрос: Физическое лицо, являющееся налоговым резидентом Российской Федерации, приобрело в 2010 г. квартиру с использованием средств ипотечного кредита и уплатило проценты в 2010 и в 2011 гг. После уплаты процентов по ипотечному кредиту в 2011 г. физическое лицо продало данную квартиру.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении налоговой базы в связи с получением доходов от продажи квартиры налогоплательщик вместо использования права на получение имущественного налогового вычета вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Может ли физическое лицо, учитывая положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы в виде процентов по ипотечному кредиту при определении налоговой базы по НДФЛ?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 7 ноября 2011 г. N 03-04-05/9-858

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы в связи с получением доходов от продажи квартиры налогоплательщик имеет право на получение в установленном порядке имущественного налогового вычета.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Приобретение квартиры может осуществляться за счет средств целевых займов (кредитов) с выплатой соответствующих сумм процентов за пользование денежными средствами.

Расходы на уплату заемщиком процентов по договору целевого займа (кредита) являются платой за пользование денежными средствами, то есть связаны с приобретением квартиры за счет этих средств и, соответственно, связаны с получением доходов от их продажи.

Исходя из изложенного расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение квартиры, могут быть учтены в расходах, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

07.11.2011

Уточнение от 9 октября 2013 - 17:27
Вообще, нет, я Вас обманула. Права на повторный вычет Вы действительно не имеете, но Вы можете уменьшить сумму полученных от продажи имущества доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. То есть на Ваш выбор вы можете либо использовать вычет с покупки квартиры в размере 1 млн, либо уменьшить сумму полученных от продажи имущества доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб.

В данном случае сумма НДФЛ равна:

(6 200 000 руб. - 1 000 000 руб.) x 13% = 676 000 руб.

Однако согласно абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ можно не использовать право на имущественный вычет, а уменьшить сумму полученных от продажи имущества доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Тогда сумма НДФЛ равна:

(6 200 000 руб. - 4 500 000 руб.) x 13% = 221 000 руб.

То есть либо то, либо то.

Плюс к фактически произведенным и документально подтвержденным расходам можно добавить расходы в виде процентов по ипотечному кредиту согласно ранее указанному мною письму.

Уточнение от 9 октября 2013 - 17:41
В примере я все-таки не то отняла, надо 6 200 000 - 4 300 000 (это же стоимость купленной вами первой квартиры, ее надо отнимать) Но! Проблема в том, что сделки по покупке (2012) и продаже происходят в разных налоговых периодах, а значит их нельзя взаимозачесть. Значит, изначально, я была права и взаимозачета не получится (с первой квартирой). Со второй, которую вы планируете купить, тоже не получится взаимозачета, потому что вы уже использовали вычет при покупке. Что-то у меня, как ни крути получается только, что вы должны уплатить НДФЛ с продажи квартиры в размере 676 тыс рублей...Давайте посмотрим, что скажут другие эксперты портала.

Добрый день!

Поскольку квартира находится в Вашей собственности менее 3-х лет, то при ее продаже у Вас возникает обязанность по уплате в бюджет НДФЛ (13%) (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

(4.3млн.-1млн.)0*13%=429000.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Т.е., если Вы можете документально подтвердить расходы на купленную в 2012г. квартиру (договор купли-продажи, расписка продавца в получении денежных средств за квартиру и т.д.), то Вы имеете право уменьшить налогооблагаемую сумму:

(6.2млн.-4.3млн.)*13%=247000.

Что же касается покупки новой квартиры, то воспользоваться имущественным налоговым вычетом на приобретение недвижимости второй раз Вы уже не вправе (ч. 11 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Рекомендация эксперта
В Вашей ситуации, если есть подтверждающие покупку квартиры документы, выгоднее воспользоваться имущественным вычетом.