Важно
Минфин доработал правила нацрежима в госзакупках Недавно ко мне обратился клиент — арендатор муниципального земельного участка, его интересовала возможность уступки арендных прав по заключенному соглашению третьему лицу. А это хороший вопрос. Допускает ли это закон? Разберемся.
Навигация
Коротко о главном: 5 пунктов
- Права аренды муниципальной земли можно передавать другим людям.
- Если земля арендована больше чем на 5 лет, то можно передать её без согласия арендодателя.
- Если же срок аренды меньше 5 лет, нужно получить разрешение собственника на переуступку.
- Необходимо уведомить арендодателя о передаче прав аренды после заключения сделки.
- Если уведомление не вручено, арендодатель может потребовать компенсацию за ущерб.
Возможна ли переуступка прав аренды муниципального земельного участка
Переуступка прав аренды муниципального земельного участка возможна, но с соблюдением определенных правил.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде муниципального земельного участка на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды муниципального земельного участка передать свои права и обязанности по этому соглашению третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Порядок заключения договора (на торгах или без их проведения) в этом случае значения не имеет.
Может пригодиться: как составить договор аренды земельного участка
Следовательно, если соглашение по аренде заключено на срок более 5 лет — переуступка допустима всегда, если менее — только при получении на это согласия арендодателя.
Допустимо задаться вопросом: а если необходимость получения согласия установлена договором? Такое ограничение для соглашений, заключенных более чем на 5 лет, является недопустимым (п. 18 ПП ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).
В каких случаях нельзя оформить переуступку муниципального земельного участка
Частично ответ на этот вопрос дан выше: нельзя, когда договор заключен на срок менее 5 лет и арендодатель не дал согласие на уступку. Логично в этом случае задаться вопросом: а когда арендодатель не даст согласие? Вопрос открытый, а причин масса: наличие задолженности по договору аренды, не устроит субъект — новый арендатор и т.п.
Невозможна уступка также, если договор аренды заключен менее чем на 5 лет, на торгах (п. 7 ст. 448 ГК РФ).
Порядок переуступки прав аренды муниципального земельного участка
Как отмечено выше, порядок зависит от срока договора аренды. Если договор заключен менее чем на 5 лет, то алгоритм действий следующий:
- Нужно направить в адрес арендодателя запрос о предоставлении разрешения на переуступку аренды третьему лицу. Если собственник согласия не даст, то уступки не будет.
- Если согласие получено, то нынешний арендатор и новый арендатор заключают договор переуступки.
- После подписания договора документы сдаются на регистрацию в Росреестр (если договор аренды проходил регистрацию). Помимо договора, прикладывается разрешение арендодателя на уступку, полученное ранее.
Подробнее: как зарегистрировать переуступку в Росреестре
Если соглашение заключено на срок более 5 лет, т.е. не надо получать согласия собственника, то действующий арендатор и новый арендатор вправе заключить указанную сделку самостоятельно, а после уведомить арендодателя (собственника) о состоявшейся переуступке.
Например, Пэпэтэшин Петр Петрович является арендатором земельного участка, расположенного в Туринском городском округе. Договор аренды заключен на 9 лет. Он принял решение об уступке арендных прав своей дочери Полине Петровне. Пэпэтэшин Петр Петрович и Пэпэтэшина Полина Петровна подписывают двухстороннее соглашение о переуступке аренды и направляют его в Росреестр для регистрации изменений. Как показывает практика, иногда Росреестр отказывается регистрировать изменения, ссылаясь на отсутствие полученного согласия на переуступку от арендодателя. Законен ли подобный отказ? Нет, его следует оспаривать.
Следующий шаг Пэпэтэшина Петра Петровича — это уведомление арендодателя о состоявшейся переуступке.
Пунктом 16 ПП ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 установлено, что уведомление направляется собственнику в разумный срок после совершения соответствующей сделки в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Безусловно, следует уведомлять письменно, сохраняя документы, подтверждающие факт получения уведомления арендодателем. Если остановиться на категории «разумный срок», то отмечу, что она оценочная. Исходя из практики, рекомендую оценивать разумность срока в 30 календарных дней (максимально). Чем раньше арендодатель узнает, тем выгоднее для всех, а особенно для арендатора, который передает арендные права.
Формы уведомления, как правило, размещены на сайтах уполномоченных органов отдельных муниципальных образований. Например, вот форма, которая размещена на сайте Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа:
Подробнее: как составить уведомление о переуступке права аренды земельного участка
Актуальные вопросы по теме
-
Возможна ли переуступка прав аренды муниципального земельного участка?
Да, но не всегда.
-
По общему правилу необходимо ли получение согласия собственника муниципальных земель на уступку?
Если срок договора аренды менее 5 лет, то да, если более — нет.
-
В какой срок следует уведомить собственника о переуступке?
В разумный срок, но рекомендую не позднее чем через 30 дней после заключения сделки.
-
Есть ли утвержденная форма подобных уведомлений?
Формы утверждаются по усмотрению каждого отдельного муниципального образования и размещаются на соответствующих сайтах.
