К этому способу прибегают, чтобы снизить риск неплатежа по сделке, ведь в отношениях появляется важный посредник — банк. Рассмотрим аккредитив при покупке недвижимости, что это такое, его особенности и механизм обеспечения успешной сделки приобретения недвижимости.
Что такое аккредитив при покупке недвижимости
Это способ расчетов при совершении сделки купли-продажи квартиры или другой недвижимости.
В случае с аккредитивом банк обязуется перед продавцом недвижимости осуществить платежи или иные действия после представления продавцом документов, подтверждающих факт исполнения сделки купли-продажи.
То есть продавец получит деньги, только когда предъявит документы о покупке — переходе права собственности к покупателю.
Подробнее: что такое аккредитив, и для чего он нужен
Виды аккредитива
Такая форма расчетов имеет много видов:
- Безотзывный (по умолчанию) и отзывный.
- Покрытый (депонированный) или непокрытый (гарантированный) — зависит от того, чьи деньги перечисляются продавцу, — покупателя или банка.
- Подтвержденный (с участием еще одного банка) и неподтвержденный.
- Переводной и непереводной.
В каких случаях используют аккредитив при покупке недвижимости
Используют при расчетах в безналичной форме, когда участникам сделки при покупке недвижимости нужна гарантия исполнения сторонами своих обязательств по договору.
То есть в этом случае контрагенты страхуются от возможных нарушений и потери времени и средств впоследствии на восстановление своих прав — например, на возврат денег, если продавец передумал продавать квартиру.
Как работает аккредитив при покупке недвижимости
Покупка происходит так:
- Покупатель открывает специальный счет в пользу продавца квартиры. Вместе с плательщиком и получателем денег в схеме расчетов участвуют один или несколько банков.
- Исполнение аккредитива банком в соответствии с его условиями — это его раскрытие.
Условия раскрытия — это действия, которые выполняет продавец квартиры, чтобы банк исполнил обязательства в его пользу. К ним относятся:
- список документов для представления в банк;
- срок представления.
Эти условия оговариваются в договоре купли-продажи недвижимости в разделе «Расчеты».
Может пригодиться: как составить договор купли-продажи квартиры
Рекомендуется указывать такие документы, которые однозначно свидетельствуют о том, что продавец исполнил оговоренные обязанности.
При покупке недвижимости по договору купли-продажи обычно указывают выписку из ЕГРН, договор купли-продажи с отметкой органа регистрации прав о регистрации на его основании права собственности покупателя.
Советуем прочитать: как получить выписку из ЕГРН
Для каждого документа рекомендуем указать:
- наименование;
- особенности содержания;
- форму;
- порядок представления (например, предусмотреть представление документов в электронном виде, совместно или раздельно, одновременно или в разное время).
В дальнейшем после регистрации и выполнения участниками сделки ее условий (например, передача квартиры, снятие с регистрационного учета) менеджер в любом отделении Сбербанка, обслуживающем физических лиц, при предоставлении заявления об открытии и документов для его исполнения (при электронной регистрации иметь при себе zip-папку, которая пришла после регистрации) делает отметки для его исполнения.
Юридический отдел банка проверяет представленные на проверку документы и при их корректности исполняет аккредитив: денежные средства на указанную сумму зачисляются по реквизитам получателя — продавца недвижимости.
Так выглядит образец составления аккредитива на покупку недвижимости:
Актуальный бланк и образец этого документа есть в КонсультантПлюс Скачать бесплатно
Как открыть аккредитив при покупке недвижимости
Процедура открытия несложная. Чтобы открыть его, например, в Сбербанке, возьмите талончик «Вклады, счета». Когда вас пригласит менеджер, сообщите ему, что вы хотите открыть неипотечный аккредитив под договор на покупку объекта недвижимости. Представьте договор купли-продажи, реквизиты продавца, назовите сумму сделки.
Открывает его покупатель — плательщик по данной форме расчетов, в момент открытия контрагент-продавец только проверяет корректность заявления и удостоверяется, что операция по открытию совершена. Продавец в заявлении ничего не подписывает.
Срок действия указывается в заявлении. Важно четко определить срок, на который открывается аккредитив, поскольку банк закроет его, если вторая сторона не принесет документы в пределах этого срока. Следовательно, рассчитайте срок так, чтобы он не был слишком коротким или слишком длинным. Здесь учитывайте:
- срок для исполнения обязательств;
- время для сбора и представления документов в банк;
- запас времени для исправления ошибок, если таковые обнаружатся в документах.
В результате у обеих сторон сделки на руках остается заявление. У покупателя к заявлению прикладывается чек, подтверждающий списание суммы покрытия и комиссии за совершение операции.
За открытие и сопровождение расчетов взимаются комиссии. Вы можете согласовать, на кого из контрагентов лягут расходы на уплату комиссий.
Пример условия:
«Покупатель оплачивает комиссии банка-эмитента (исполняющего банка). Продавец оплачивает комиссии банка получателя».
Плюсы и минусы аккредитива при покупке недвижимости
Такие расчеты при покупке недвижимости имеют положительную специфику:
- При расчетах между покупателем и продавцом не привлекается другой банк (исполняющий банк), а все операции совершаются одним банком (банком-эмитентом), который согласовывается сторонами в договоре купли-продажи недвижимости.
- Здесь практически всегда используется безотзывный аккредитив, который не подлежит отмене банком-эмитентом без согласия получателя средств и банка, подтвердившего аккредитив. Механизмом безотзывного аккредитива гарантируется, что до момента государственной регистрации покупатель не сможет произвести отмену аккредитива.
- Исполнение производится при представлении продавцом документа, подтверждающего государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость к покупателю (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи с отметкой регистрирующего органа).
Может пригодиться: как проверить регистрацию недвижимости в Росреестре
Из минусов: покупатель передает деньги не в момент совершения регистрационных действий или после них, а до всей процедуры юридического оформления сделки купли-продажи. Обычно открывается покрытый (депонированный) аккредитив, т.е. денежные средства покупателя замораживаются в банке. При расчетах используются и кредитные денежные средства.
Эта форма расчетов предполагает определенную банковскую «волокиту» и дополнительные расходы на комиссии при обслуживании клиентов.
Кроме того, в случае представления продавцом подложных документов покупатель рискует потерять деньги, для возвращения которых ему придется потратить значительные усилия.
В целом, кроме отмеченного риска, такие расчеты при сделках с недвижимостью не имеют существенных недостатков, если не считать еще риска отзыва у банка лицензии.
-
Богачева Алла
2023-08-31 09:31:00Основными условиями аккредитива при покупке или продаже недвижимого имущества являются условия его раскрытия, т.е. исполнения. Это те действия, которые продавец недвижимости должен совершить, чтобы банк перечислил ему деньги по аккредитиву за проданную квартиру. Нужно внимательно определять такие условия и сроки их выполнения.
