Важно
Минфин доработал правила нацрежима в госзакупках 
К этому способу прибегают, чтобы снизить риск неплатежа по сделке, ведь в отношениях появляется важный посредник — банк. Рассмотрим аккредитив при покупке недвижимости, что это такое, его особенности и механизм обеспечения успешной сделки приобретения недвижимости.
Навигация
Что такое аккредитив при покупке недвижимости
Это способ расчетов при совершении сделки купли-продажи квартиры или другой недвижимости.
В случае с аккредитивом банк обязуется перед продавцом недвижимости осуществить платежи или иные действия после представления продавцом документов, подтверждающих факт исполнения сделки купли-продажи.
То есть продавец получит деньги, только когда предъявит документы о покупке — переходе права собственности к покупателю.
Подробнее: что такое аккредитив, и для чего он нужен
Виды аккредитива
Такая форма расчетов имеет много видов:
- Безотзывный (по умолчанию) и отзывный.
- Покрытый (депонированный) или непокрытый (гарантированный) — зависит от того, чьи деньги перечисляются продавцу, — покупателя или банка.
- Подтвержденный (с участием еще одного банка) и неподтвержденный.
- Переводной и непереводной.
В каких случаях используют аккредитив при покупке недвижимости
Используют при расчетах в безналичной форме, когда участникам сделки при покупке недвижимости нужна гарантия исполнения сторонами своих обязательств по договору.
То есть в этом случае контрагенты страхуются от возможных нарушений и потери времени и средств впоследствии на восстановление своих прав — например, на возврат денег, если продавец передумал продавать квартиру.
Как работает аккредитив при покупке недвижимости
Покупка происходит так:
- Покупатель открывает специальный счет в пользу продавца квартиры. Вместе с плательщиком и получателем денег в схеме расчетов участвуют один или несколько банков.
- Исполнение аккредитива банком в соответствии с его условиями — это его раскрытие.
Условия раскрытия — это действия, которые выполняет продавец квартиры, чтобы банк исполнил обязательства в его пользу. К ним относятся:
- список документов для представления в банк;
- срок представления.
Эти условия оговариваются в договоре купли-продажи недвижимости в разделе «Расчеты».
Может пригодиться: как составить договор купли-продажи квартиры
Рекомендуется указывать такие документы, которые однозначно свидетельствуют о том, что продавец исполнил оговоренные обязанности.
При покупке недвижимости по договору купли-продажи обычно указывают выписку из ЕГРН, договор купли-продажи с отметкой органа регистрации прав о регистрации на его основании права собственности покупателя.
Советуем прочитать: как получить выписку из ЕГРН
Для каждого документа рекомендуем указать:
- наименование;
- особенности содержания;
- форму;
- порядок представления (например, предусмотреть представление документов в электронном виде, совместно или раздельно, одновременно или в разное время).
В дальнейшем после регистрации и выполнения участниками сделки ее условий (например, передача квартиры, снятие с регистрационного учета) менеджер в любом отделении Сбербанка, обслуживающем физических лиц, при предоставлении заявления об открытии и документов для его исполнения (при электронной регистрации иметь при себе zip-папку, которая пришла после регистрации) делает отметки для его исполнения.
Юридический отдел банка проверяет представленные на проверку документы и при их корректности исполняет аккредитив: денежные средства на указанную сумму зачисляются по реквизитам получателя — продавца недвижимости.
Так выглядит образец составления аккредитива на покупку недвижимости:
Актуальный бланк и образец этого документа есть в КонсультантПлюс Скачать бесплатно
Как открыть аккредитив при покупке недвижимости
Процедура открытия несложная. Чтобы открыть его, например, в Сбербанке, возьмите талончик «Вклады, счета». Когда вас пригласит менеджер, сообщите ему, что вы хотите открыть неипотечный аккредитив под договор на покупку объекта недвижимости. Представьте договор купли-продажи, реквизиты продавца, назовите сумму сделки.
Открывает его покупатель — плательщик по данной форме расчетов, в момент открытия контрагент-продавец только проверяет корректность заявления и удостоверяется, что операция по открытию совершена. Продавец в заявлении ничего не подписывает.
Срок действия указывается в заявлении. Важно четко определить срок, на который открывается аккредитив, поскольку банк закроет его, если вторая сторона не принесет документы в пределах этого срока. Следовательно, рассчитайте срок так, чтобы он не был слишком коротким или слишком длинным. Здесь учитывайте:
- срок для исполнения обязательств;
- время для сбора и представления документов в банк;
- запас времени для исправления ошибок, если таковые обнаружатся в документах.
В результате у обеих сторон сделки на руках остается заявление. У покупателя к заявлению прикладывается чек, подтверждающий списание суммы покрытия и комиссии за совершение операции.
За открытие и сопровождение расчетов взимаются комиссии. Вы можете согласовать, на кого из контрагентов лягут расходы на уплату комиссий.
Пример условия:
«Покупатель оплачивает комиссии банка-эмитента (исполняющего банка). Продавец оплачивает комиссии банка получателя».
Плюсы и минусы аккредитива при покупке недвижимости
Такие расчеты при покупке недвижимости имеют положительную специфику:
- При расчетах между покупателем и продавцом не привлекается другой банк (исполняющий банк), а все операции совершаются одним банком (банком-эмитентом), который согласовывается сторонами в договоре купли-продажи недвижимости.
- Здесь практически всегда используется безотзывный аккредитив, который не подлежит отмене банком-эмитентом без согласия получателя средств и банка, подтвердившего аккредитив. Механизмом безотзывного аккредитива гарантируется, что до момента государственной регистрации покупатель не сможет произвести отмену аккредитива.
- Исполнение производится при представлении продавцом документа, подтверждающего государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость к покупателю (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи с отметкой регистрирующего органа).
Может пригодиться: как проверить регистрацию недвижимости в Росреестре
Из минусов: покупатель передает деньги не в момент совершения регистрационных действий или после них, а до всей процедуры юридического оформления сделки купли-продажи. Обычно открывается покрытый (депонированный) аккредитив, т.е. денежные средства покупателя замораживаются в банке. При расчетах используются и кредитные денежные средства.
Эта форма расчетов предполагает определенную банковскую «волокиту» и дополнительные расходы на комиссии при обслуживании клиентов.
Кроме того, в случае представления продавцом подложных документов покупатель рискует потерять деньги, для возвращения которых ему придется потратить значительные усилия.
В целом, кроме отмеченного риска, такие расчеты при сделках с недвижимостью не имеют существенных недостатков, если не считать еще риска отзыва у банка лицензии.
