Налог при продаже нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности.

Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете? 

Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.

Здравствуйте.

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Однако вышеприведенные положения не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ). И налоговый вычет при получении доходов от продажи такой недвижимости также применить нельзя (пп.4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Следовательно, ваша супруга должна будет уплатить 6% от дохода в связи с применением УСН, а вы - НДФЛ 13% , причем, продавать доли желательно двумя разными договорами, чтобы вашей жене не насчитали 13% НДФЛ.

Здравствуйте! Зависит от того, как будет продаваться помещение, в рамках ведения предпринимательской деятельности Вашей женой или нет, а также сколько лет данное помещение находится в собственности. Если будете продавать, когда Ваша жена еще будет ИП, в такой ситуации нужно начислить УСН – налог по ставке 6% со всей суммы полученного дохода. Если она продает помещение, как физическое лицо, то есть ИП на тот момент она уже не будет, то здесь применима статья 217.1 НК РФ, - согласно которой, если помещение находится в собственности 3 года и более, то данный доход налогом не облагается, если помещение в собственности менее трех лет, то облагается налогом на доходы физических лиц, но в таком случае согласно статье 220 НК РФ, возможно воспользоваться имущественным налоговым вычетом. В отношении не жилого помещения данная сумма составляет 250 000 рублей. Она уменьшает доход от продажи недвижимости, облагаемый налогом. На Вас, как на физическое лицо, так же распространяется налог на доход физического лица 13%, при условии если жена занимается предпринимательской деятельностью, так как согласно абзацу 2 пункта 17.1 ст. 217 НК Положения (назовем условно вышеуказанных «трех лет нахождения в собственности») не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Здравствуйте!

ФНС России от 14.01.2014 N БС-4-11/231 "Об имущественном налоговом вычете" (вместе с Минфина России от 23.12.2013 N 03-04-07/56593)

Приложение

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 23 декабря 2013 г. N 03-04-07/56593

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ФНС России от 11.09.2013 N БС-4-3/16462 по вопросу получения имущественного налогового вычета при продаже доли в нежилом помещении и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из письма следует, что нежилое помещение, находившееся в общей долевой собственности четырех собственников, продано по одному договору купли-продажи.

КонсультантПлюс: примечание.

В соответствии с Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ статья 220 изложена в новой редакции с 1 января 2014 года. Об имущественном вычете при продаже жилых домов, квартир, комнат и т.д. и при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, см. подпункты 1 и 3 пункта 2 новой редакции.

КонсультантПлюс: примечание.

О предоставлении имущественного налогового вычета в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года, см. положения подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ (в редакции Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.

При реализации имущества, находящегося В ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

В случаях, когда объектом гражданско-правового договора купли-продажи является нежилое помещение, налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей.

Учитывая изложенное, при продаже нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в размере, пропорциональном его доле в нежилом помещении.

Директор Департамента

И.В.ТРУНИН

Вы будете платить налог как физлицо в размере 13% от дохода, а жена как ИП - 6% от дохода в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Вопрос: Индивидуальный предприниматель (применяет УСН, объект налогообложения - "доходы") осуществляет деятельность по сдаче в аренду коммерческой недвижимости, приобретенной до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя менее трех лет назад. Он планирует продать эту недвижимость. Каким налогом и по какой ставке будет облагаться продажа недвижимости - единым налогом (6%) или НДФЛ (13%)?

Ответ:

Если индивидуальный предприниматель (применяет УСН, объект налогообложения - "доходы") осуществляет деятельность по сдаче в аренду коммерческой недвижимости, приобретенной до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя менее трех лет назад, то доход, полученный от продажи этой недвижимости, будет облагаться единым налогом по УСН, поскольку для целей налогообложения имеет значение цель использования имущества (извлечение прибыли от предпринимательской деятельности).

Обоснование: В соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 11 Налогового кодекса РФ индивидуальные предприниматели - физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств.

Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Согласно п. 1 ст. 346.11 НК РФ упрощенная система налогообложения организациями и индивидуальными предпринимателями применяется наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Исходя из положений п. 1 ст. 346.15 НК РФ, налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают: доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ; внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

В то же время п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ установлено, что при определении объекта налогообложения не учитываются доходы индивидуального предпринимателя, облагаемые налогом на доходы физических лиц по налоговым ставкам, предусмотренным п. п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ, в порядке, установленном гл. 23 НК РФ.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб., а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 руб.

Тем не менее в пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ указано, что положения данной статьи не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Таким образом, считаем, что в рассматриваемом случае законодательством предусмотрен изложенный ниже механизм налогообложения дохода от продажи имущества индивидуальным предпринимателем.

Если предприниматель реализует недвижимость, используемую в личных целях (свою жилую комнату, квартиру), то он выступает как физическое лицо - уплачивает соответствующую сумму НДФЛ либо применяет имущественный вычет при соблюдении требований ст. 220 НК РФ.

Если же имущество систематически использовалось для осуществления предпринимательской деятельности или приобреталось с намерением такого использования, то, продав его, предприниматель должен будет включить сумму, полученную от такой реализации, в налоговую базу по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

На наш взгляд, не имеет также значения факт получения прибыли при использовании этого имущества в целях предпринимательства. Скорее, имеет значение направленность действий предпринимателя на получение прибыли посредством этого имущества (Постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09, ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2012 N А05-5609/2011).

В отношении указанной ситуации существует также иная точка зрения: согласно Письму ФНС России от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@, в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, прекратил использовать собственное недвижимое имущество в предпринимательской деятельности и продал его, доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, не учитываются для целей исчисления налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Также, если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, прекратил в установленном порядке использовать собственное недвижимое имущество (квартиру) в предпринимательской деятельности, а потом продал эту квартиру, он вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным ст. 220 НК РФ (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 N А13-2339/2011).

Налоговые органы, как правило, склонны в таких случаях настаивать на уплате единого налога при УСН, и возможность уплаты НДФЛ и применения имущественного налогового вычета налогоплательщику придется отстаивать в суде.

А.А.Филонов

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

15.09.2014

Здравствуйте.

При продаже нежилого помещения один из супругов-ИП уплачивает налоги полностью, а не с 1/2 доли

По результатам выездной проверки предпринимателю доначислен НДФЛ, НДС, пени и штраф. Основанием послужило невключение в налоговую базу при расчете налогов дохода от реализации нежилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности. Считая, что инспекция не имела оснований для исчисления НДФЛ и НДС со всей стоимости реализованного объекта недвижимости, поскольку последний находился в совместной собственности супругов, ИП обратилась в суд (дело № А78-3644/2013).

Суд первой инстанции удовлетворил иск, посчитав, что доход от продажи помещения, являющегося совместной собственностью супругов и используемый одним из них в своей предпринимательской деятельности, принадлежит супругам в равных долях, поэтому налогообложению подлежит только доля истца.

Апелляция отменила это решение суда, указав, что предприниматель должен уплатить налог со всей суммы, полученной от реализации помещения, поскольку под совместно нажитым имуществом понимается имущество после уплаты всех необходимых обязательных платежей и сборов.

Согласно пункту 1 статьи 143 НК ИП признаются налогоплательщиками НДС. Налогооблагаемая база по НДФЛ определяется как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов (статья 210 НК).

Спорное имущество до момента продажи использовалось предпринимателем для получения дохода от оказания услуг по ремонту и пошиву одежды и розничной торговли тканями. Судами установлено, что супруг истца также является предпринимателем, однако его деятельность не связана с эксплуатацией спорного помещения, договоров в части его использования между супругами не заключалось. Об использовании реализованного объекта недвижимости в личных целях истцом не заявлено.

Кассация, признавая правильными выводы апелляции, разъясняет: «для целей налогообложения доходов предпринимателя при исчислении НДФЛ и НДС имеет значение характер использования имущества, а не его гражданско-правовой статус (находится ли оно в совместной собственности или нет)».

Добрый день, спасибо за Ваш вопрос. Вы должны знать, что в Вашем случае могут быть некоторые подводные камни, особенно с учетом нынешней ситуации недостатка бюджетных поступлений.

Итак, важны следующие моменты:

- когда приобреталась недвижимость, до получения статуса ИП или позже,

- на каком основании супруга распоряжается Вашей долей, извлекает доход и платит всего 6% от арендных платежей с Вашей доли, а Вы, как физ.лицо должны уплачивать 13%? этот вопрос встает в 50% случаев...

Теперь в случае продажи:

Вы, как физ.лицо, уплатите НДФЛ в размере 13% от стоимости (если владеете менее 5 лет) и имеете право применить налоговый вычет в размере 250т.р. как от продажи иного имущества или в размере подтвержденных расходов на приобретение имущества.

Ваш жена, как ИП должна уплатить 6% от дохода, полученного от продажи своей доли, если у нее заявлен ОКВЭД по сдаче в аренду недвижимого имущества, если ОКВЭДа нет, после камеральной проверки могут доначислить и ей 13% НДФЛ. В этом случае вопрос можно будет решать только в судебном порядке.

Рекомендация эксперта
И помните, свои права нужно знать и уметь за них бороться.

С наилучшими пожеланиями.

Здравствуйте!

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 27 мая 2013 г. N 03-11-11/19097

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.

Согласно ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.

В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.

При этом, в случае когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании п. 3 ст. 346.11 Кодекса.

При этом информируем, что согласно Регламенту Минфина России, утвержденному Приказом Минфина России от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Продавайте квартиру по долям разными договорами.

Тогда, супруга будет должна уплатить 6% от дохода, полученного от продажи своей доли. А Вы будете освобождены от уплаты налога за свою долю, так как владеете долей более 3 лет.