Выбор ОПФ для КП, находящегося на землях ИЖС

Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете? 

Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.

Добрый день, спасибо за Ваш вопрос. Вы должны знать, что действительно оказались в нелегкой ситуации.

Для начала давайте расшифруем аббревиатуры, которыми Вы оперируйте в своем вопросе:

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство

ДНП – дачное некоммерческое партнерство

ДНТ – дачное некоммерческое товарищество

Из названий становится понятна предполагаемая цель использования земли, а из ее назначения – уже и будут вытекать особенности, достоинства и недостатки каждого из типов участков. Далее, нельзя не упомянуть о категориях земли. Если мы говорим о земле для постройки собственного дома – интересовать нас будут только земли сельскохозяйственного назначения и земли поселений.

Каждая из этих двух категорий имеет разрешенные виды использования - это как раз и есть перечисленные ДНП, ДНТ, ИЖС. Так участки ДНП и ДНТ могут располагаться на землях сельхозназначения, ИЖС – только на землях поселений.

Теперь давайте кратко рассмотрим достоинства каждого вида:

остоинства ИЖС

1) Наличие милицейского адреса.

Как следствие – возможность без проблем “прописаться” в своем доме. Человек без регистрации в современной России полноценно жить и работать не может.

Почта: посылки, газеты, журналы, письма и различные заказы – все это придет на Ваш адрес регистрации

Скорая помощь – намного сложнее и дороже вызывать по необходимости скорую помощь на дачу.

2) Земли ИЖС принадлежат муниципалитетам, которые должны обеспечить необходимым набором инфраструктуры: дороги (причем зимой их должны еще и расчищать), транспорт, школы, больницы, магазины – все по специальным нормам.

3) Земельный участок и возведенный на нем дом – изначально предназначены для проживания, соответственно, намного проще будет, к примеру, получить налоговый вычет.

Ограничения и недостатки ИЖС

1) Существуют ограничения по размеру участка – от и до, в количестве соток.

2) Необходимость согласования проекта дома, вы строите не просто садовый домик, а настоящий жилой дом – к нему в полной мере применяются все правила ГОСТов и СНиПов. Вам нужно будет не только согласовать проект дома со всеми инстанциями, но и полноценно ввести его в эксплуатацию.

3) Разница в налогообложении. В случае ИЖС размер налога на имущества составит 1.5% от кадастровой стоимости участка в год, а в случае с ДНП – 0.3%.

Разница между этими типами участков трудноуловима.

Земля, предназначенная для ДНП - должна быть менее плодородна, чем для СНТ – т.е. земли дачных некоммерческих партнёрств имеют более низкий балл бонитета и более низкую кадастровую стоимость (при прочих равных, участок СНТ должен стоить дороже ДНП).

По определению, это современный вариант садоводств, то есть, предназначение такого участка – дача и сад. Но фактически, именно на таких землях сейчас возводится большинство коттеджных поселков, предназначенных именно для проживания.

Ограничения и недостатки ДНТ, ДНП и СНТ

1) Сложнее будет зарегистрироваться в таком доме, то есть, получить милицейский адрес и оформить постоянную прописку в своем доме. Зарегистрироваться в доме, построенном на участке ДНТ, ДНП и СНТ возможно, но это не сможет произойти само – собой, как в случае с ИЖС. Вам нужно будет проводить экспертизу дома и признавать его на соответствие соответствующим нормам, а затем обращаться в суд для признания своего права на регистрацию.

2) Из-за различий в законодательных нормах потребления для отдыха и жизни – в ДНП и ДНТ сложнее провести газ, воду и достаточной мощности электричество, как правило, это минимум – 10-15 кВт. К примеру, увеличение мощности проводимой электроэнергии может стать довольно серьезной задачей – т.к. помимо получения согласия всех садоводов, нужно будет преодолеть и некоторые административные барьеры.

Сейчас у Вас ДНП, а значит, Ваше ДНПимеет статус юрлица, которое может быть истцом или ответчиком в суде и обязано оказывать содействие членам партнерства в решении социально-хозяйственых проблем. В каждом ДНП есть собственность: частная (индивидуальная) – участки, за которые члены партнерства внесли вступительные взносы, а затем приватизировали или выкупили; общая, созданная за счет взносов участников: дороги, общие заборы и ворота, детские площадки и зоны отдыха, места сбора мусора, противопожарные сооружения и т.д.

Дачное некоммерческое товарищество – второй распространенный вариант объединения коттеджных поселков. Согласно законодательству, ДНТ и ДНП крайне схожие формы организации. Основным их отличием является принадлежность имущества общего пользования. В ДНП оно, как было сказано выше, находится в собственности юрлица. В ДНТ общее имущество разделяется на: приобретаемое за счет целевых взносов – является собственностью всех участников товарищества; созданное за счет спецфонда (доходы, членские и вступительные поступления) – принадлежит юридическому лицу.

Рекомендация эксперта
У Вас сейчас есть два варианта:

1) За свой счет в возможные для Вас сроки построить дороги и коммуникации, а потом, заключить договор с компаниями ЖКХ поселка на их обслуживание, тогда можно оставить ДНП или ДНТ, в зависимости от того, каким образом Вы хотите распоряжаться общим имуществом.

2) ликвидировать ДНП, сделать статус земель ИЖС и ждать, когда администрация сможет провести к Вам коммуникации и дороги (что не очень вероятно, в настоящих условиях).

Нужно думать и принимать решения только после полного анализа Ваших документов и ситуации.

И еще как вариант, где взять деньги на дороги и инфраструктуру: раз Ваш застройщик банкрот, попробуйте привлечь руководство организации и учредителей к субсидиарной ответственности. Последнее время этот механизм начинает набирать обороты, и от того, как Вы поведете это дело, зависит вероятность вернуть хотя бы часть денег, которые Вы заплатили застройщику и которые Вам так и не вернулись в виде материальных благ.

И помните, свои права нужно знать и уметь за них бороться.

Здравствуйте!

Обращу Ваше внимание, что на землях ДНП не предусмотрено подведение к участкам дорог, газа, зачастую – электричества и водопровода. Кроме того, зачастую не предусмотрено строительство больниц, магазинов, школ, детских садов. Оплата любых затрат будет происходить исключительно за счет ваших средств, надеяться на помощь администрации в таком случае возможно и не придется вовсе. Та же самая картина при ТСН.

Что касается участков ИЖС, то к ним обязаны подводить все коммуникации бесплатно, делать дороги, на как это проходит в реалии, остается "больной" темой для обсуждения и реализации.