Важно
Выпустили новые указания по заполнению формы № П-4 
Не все граждане являются обладателями собственных квартир, многим приходится снимать жилье. Разберемся в правилах составления договора найма жилого помещения.
Навигация
Правила составления договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения (ДНЖП) представляет сделку, при которой собственник квартиры, дома, комнаты (наймодатель) передает ее другому гражданину(-нам) (нанимателю) для временного проживания за плату (ст. 671 ГК РФ). Существуют два вида ДНЖП:
- коммерческий — сдается жилое помещение, которое принадлежит частным лицам. Его целью является получение прибыли. Стороны свободны в установлении условий сделки и ее цены. Никаких обязательных бланков для заключения соглашений не установлено, можно воспользоваться любым подходящим образцом;
- социальный — сдается жилое помещение, которое принадлежит государству или муниципальному образованию. Сдача квартиры допускается только гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и состоят на специальном учете. Сдается жилье по утвержденным ставкам, которые ниже рыночных. Договор соцнайма заключается на специальном бланке, утвержденном госорганом или администрацией. По инициативе нанимателя изменения и дополнения в предложенный к подписанию образец не вносятся.
Учитывая, что составлением соглашений по соцнайму занимается уполномоченный государственный или муниципальный орган, используя для этого утвержденные бланки и образцы, обязательные к использованию, в статье расскажем о правилах составления договора коммерческого найма.
Предметом соглашения ДНЖП выступает жилое помещение, одновременно отвечающее следующим требованиям:
- является изолированным (нельзя сдать проходную жилую комнату в квартире);
- свободно от других граждан (не допускается сдавать квартиру, где на законных основаниях проживают иные лица);
- пригодны к проживанию (запрещено сдавать жилое помещение, которое находится в аварийном состоянии, представляющем угрозу жизни и здоровью людей, либо помещение, не относящееся к жилым (например, кладовку)).
При составлении договора найма квартиры требуется максимально подробно описать жилое помещение, являющееся предметом сделки: прописать его адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат.
Составляется ДНЖП в письменной форме. Если сделка заключается на период, превышающий один год, потребуется обратиться за государственной регистрацией в органы Росреестра. Производится госрегистрация обременения квартиры (ст. 674 ГК РФ).
Вам будет полезно узнать: чем отличается место пребывания от места проживания
Стороны договора найма жилого помещения
Сторонами сделки найма жилья являются:
- наймодатель — собственник квартиры, дома, комнаты. Может являться юридическим или физическим лицом. Допускается на стороне наймодателя выступать управомоченному им лицу (например, представителю по доверенности, которым является родственник или риелтор);
- наниматель — может быть только физическим лицом. При необходимости у юридического лица снять жилое помещение с ним заключается договор аренды, регулируемый иными правовыми нормами.
Условия договора найма жилого помещения
При составлении договора необходимо в обязательном порядке предусмотреть следующие условия:
- Срок действия. Минимальный период сдачи квартиры внаем законодательно не установлен: допускается сдать жилое помещение даже на одни сутки, несколько месяцев или лет. Но установлена максимальная продолжительность — не более пяти лет. Если стороны не указали период, на который передается квартира, то он считается равным пяти годам.
- Стоимость найма. При коммерческом найме стороны самостоятельно определяют стоимость за сдачу жилья. Возможно прописать различные варианты, с учетом внесения стоимости жилищно-коммунальных услуги: единая сумма, куда включена оплата за пользование жилым помещением и ЖКУ, которые оплачивает наймодатель; оплата нанимателем проживания и ЖКУ по счетчикам, остальное оплачивает наймодатель; оплата нанимателем отдельно проживания и всех коммунальных платежей в соответствии с платежными документами. Возможны и другие варианты оплаты.
- Срок оплаты. Стороны свободны в установлении периодичности и сроков внесения платежей за найм жилья. Как правило, платежи вносятся ежемесячно, но возможны и иные варианты (например, ежеквартально). По договоренности, они производятся авансом (за будущий период проживания) либо по истечении оплачиваемого периода.
- Способы оплаты. Наличными или в безналичной форме. При внесении платежей наличными рекомендуем прописать, что получение денежных средств подтверждается распиской, выданной наймодателем (с приведением образца расписки в качестве приложения к ДНЖП). При безналичной форме в бланке договора укажите номер счета, куда перечисляются денежные средства.
Что еще предусмотреть при составлении договора найма жилого помещения
Дополнительно рекомендуем включить в ДНЖП следующие условия:
- Перечень мебели и бытовой техники, находящихся в сдаваемой квартире. Лучше всего закреплять его не в тексте договора, а в акте приема-передачи. В перечне укажите не только наименование, но и марку бытовой техники, краткое описание мебели, ее состояние, наличие дефектов. Это поможет в будущем наймодателю взыскать ущерб, причиненный имуществу, а нанимателю, при необоснованных претензиях наймодателя, — доказать, что какие-либо недостатки имущества имелись при вселении.
- Обеспечительный платеж. Распространенная мера подстраховки наймодателя. Обеспечительный платеж вносится квартиросъемщиком при заключении сделки, впоследствии используется собственником на возмещение причиненного ущерба имуществу, погашение задолженности по оплате проживания либо возвращается нанимателю при освобождении квартиры.
- Штрафные санкции — пени за нарушение условий ДНЖП (например, просрочка внесения платежей за проживание или коммунальные услуги).
Читайте также: как составить договор аренды квартиры
Пример договора найма жилого помещения
Рекомендуем использовать при составлении договора найма жилого помещения предлагаемые бланки и образцы:
|
Договор найма жилого помещения г. Энск «18» октября 2024 г. Гражданин Петров Порфирий Петрович, проживающий по адресу: г. Энск, ул. Ленина, д. 1, кв. 2, паспорт серии 12 34 № 567890, выдан «01» марта 2003 г. Энским ОВД Энской области, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гражданка Пэпэтэшина Полина Петровна, проживающая по адресу: г. Энск, ул. Мира, д. 2, кв. 3, паспорт серии 12 34 № 0987654, выдан «01» октября 2005 г. Энским ОВД Энской области, именуемая в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1. Предмет Договора 1.1. Наймодатель передает Нанимателю во владение и пользование за плату следующее свободное изолированное жилое помещение для проживания в нем: квартира, кадастровый номер 12:34:567890:123, общей площадью 38,9 кв. м, жилая площадь — 28,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Энск, ул. Космонавтов, д. 4, кв. 5, именуемое в дальнейшем «Помещение». 1.2. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в Техническом паспорте квартиры и Передаточном акте (Приложение № 1). 1.3. Квартира принадлежит Наймодателю на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «05» февраля 2022 г. № 123456789 (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 05.05.2024 № 56789321, Приложение № 2). 1.4. Наймодатель заверяет, что квартира не обременена правами третьих лиц, в споре, под арестом не состоит. 1.5. Перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого вместе с ней, приводится в бланке Передаточного акта (Приложение № 3). 2. Права и обязанности Сторон 2.1. Наниматель вправе: 2.1.1. Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома. 2.1.2. Расторгнуть в любое время настоящий Договор с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи, письменно предупредив об этом Наймодателя за три месяца. 2.1.3. Осуществлять другие права по пользованию жильем, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами. 2.2. Наниматель обязан: 2.2.1. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, права и интересы соседей. 2.2.2. Использовать квартиру в соответствии с ее назначением — для проживания граждан. 2.2.3. Поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей квартиры или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в ней, немедленно принимать возможные меры к их устранению и, в случае необходимости, сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию. 2.2.4. Содержать в чистоте и порядке квартиру, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства. 2.2.5. Своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилой найм и самостоятельно коммунальные услуги по утвержденным, в соответствии с законодательством Российской Федерации, ценам и тарифам на основании данных приборов учета. 2.2.6. При расторжении либо прекращении настоящего Договора освободить в установленные сроки и сдать Наймодателю по Акту возврата (образец в Приложении № 4) в течение трех дней в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, а также погасить задолженность по проживанию и коммунальным услугам. 2.2.7. Нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами. 2.3. Наймодатель вправе: 2.3.1. Требовать своевременного внесения платы за проживание и коммунальные услуги. 2.3.2. Запретить Нанимателю вселение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 (одного) члена семьи станет меньше учетной нормы. 2.4. Наймодатель обязан: 2.4.1. Передать Нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, соответствующее договорным условиям, по бланку Передаточного акта (Приложение № 3) в течение трех календарных дней с момента подписания Договора. С момента подписания бланка Передаточного акта жилое помещение и имущество считаются принятыми внаем Нанимателем. 2.4.2. Обеспечивать предоставление Нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества. 2.4.3. Принять в установленные сроки жилое помещение у Нанимателя по бланку Акта возврата помещения в течение трех календарных дней с момента расторжения либо прекращения настоящего Договора. 2.4.4. Производить текущий и капитальный ремонт жилого помещения за свой счет. 2.4.5. Нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации. 3. Срок найма. Досрочное расторжение Договора 3.1. Срок найма устанавливается три года с момента подписания Передаточного акта. 3.2. По истечении действия Договора найма жилого помещения Наниматель имеет преимущественное право на заключение Договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения действия Договора найма жилого помещения Наймодатель должен предложить Нанимателю заключить Договор на тех же или иных условиях (по образцу данного договора) либо предупредить Нанимателя об отказе от продления Договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления Договора, он считается продленным на тех же условиях (по образцу данного договора) и на тот же срок. 3.3. Настоящий Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон. 3.4. Настоящий Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:
3.5. Настоящий Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из Сторон:
3.6. Если Наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют квартиру не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, Наймодатель может предупредить Нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть настоящий Договор. 4. Финансовые условия и порядок расчетов 4.1. Плата за пользование помещением и имуществом составляет 10 000 (десять тысяч) рублей в месяц. 4.2. Оплата за наем помещения производится путем передачи денежных средств в наличной форме непосредственно в руки Наймодателю не позднее 10 числа за текущий месяц. Передача денежных средств подтверждается расписками Наймодателя. 4.3. Размер ежемесячных платежей установлен без учета оплаты коммунальных услуг. 4.4. Наниматель самостоятельно, помимо платы, установленной п. 4.1 настоящего Договора, оплачивает коммунальные услуги, электроэнергию, пользование телефоном, в том числе абонентскую плату, междугородные, международные переговоры, факс и иные услуги телефонной сети. 4.5. В случае временного отсутствия Нанимателя и лиц, совместно с ним проживающих в помещении, плата за наем изменению не подлежит. 4.6. Плата за наем может быть пересмотрена в случае изменения установленных централизованно цен и тарифов, но не чаще одного раза в год. 5. Ответственность Сторон 5.1. Стороны настоящего Договора несут имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 6. Разрешение споров 6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в положениях данного Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации и обычаев делового оборота. 6.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. 7. Заключительные положения 7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему. 7.2. Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, по одному — для каждой Стороны. Каждый из экземпляров Договора имеет равную юридическую силу. 8. Подписи Сторон Наймодатель: Петров П.П./Петров Наниматель: Пэпэтэшина П.П./Пэпэтэшина |
Читайте также: как составить договор коммерческого найма жилого помещения
Еще по теме: порядок взыскания задолженности по договору найма
