Собственники земельных участков наделены правом сдавать их в аренду. Регулирует арендные отношения между арендодателем и арендатором договор. Рассказываем, какие договорные условия следует предусмотреть и как действовать, чтобы на законных основаниях пользоваться арендованным земельным наделом или доходами от передачи имущества в аренду.
Что такое договор аренды земельного участка
Это соглашение между собственником и арендатором о предоставлении участка для использования в разрешенных законом целях на определенный срок платно.
Собственниками земельных участков выступают государство, муниципалитеты, физические и юридические лица. Государственные или муниципальные участки предоставляют в аренду на торгах или без них (ст. 39.6 ЗК). Передача некоторых видов участков запрещена или ограничена ЗК и ГК.
Договор аренды земельного участка включает существенные (обязательные) и несущественные условия. Если в соглашении не указаны все существенные условия, то в спорных случаях соглашение могут посчитать незаключенным.
К существенным условиям относятся:
- предмет сделки;
- размер и периодичность арендной платы.
Подробнее: что относится к существенным условиям договора аренды
Предмет договора аренды земельного участка
Предмет договора аренды земельного участка:
- предоставление собственником (его представителем) во владение и пользование ЗУ арендатору;
- создание условий для надлежащего использования земли;
- содержание арендатором ЗУ и использованию его по назначению, предусмотренному договорными условиями;
- оплата аренды;
- возврат ЗУ по окончанию срока аренды.
Земельный участок детально описывают в разделе о предмете соглашения. В соответствии со сведениями ЕГРН, указывают все характеристики объекта аренды.
Цена договора аренды земельного участка
Арендную плату за участки в государственной и муниципальной собственности производят в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009.
Оплату рассчитывают на основании:
- кадастровой стоимости — торги не проводятся, в пункте 3 правил № 582 указаны категории земель и лиц, которые имеют право на предоставление ЗУ; размер оплаты вносят в договор аренды;
- по результатам торгов — пункт 4 правил устанавливает, что при проведении торгов оплату определяют по их результатам, затем оформляют протокол, и на его основании заключают договор с условиями об оплате аренды;
- в соответствии с утвержденными ставками — пункт 5 правил определяет виды участков, оплату за которые производят по существующим ставкам. Если плата за аренду участка превышает земельный налог, то величину платы устанавливают в размере налогового платежа на землю и прописывают в договоре.
Правила № 582 предусматривают случаи изменения арендной оплаты при инфляции и увеличении кадастровой стоимости ЗУ.
Если земля в частной или иной собственности, то условие о цене и ее изменении определяют стороны и вносят в соглашение.
Права и обязанности сторон по договору аренды земельного участка
ГК определяет общие права и обязанности сторон:
- прием-передача объекта, документов, принадлежностей;
- своевременная оплата;
- использование и содержание земли в соответствии с назначением;
- досрочное расторжение договора и т. д.
Права и обязанности сторон по ЗК изложены в статьях 13, 22, 39.6, 39.8, 40-43.
Дополнительные условия предусмотрены законами в области земель с/х назначения, социальной поддержки инвалидов, НПА местного значения. Законодательные нормы и правила закрепляют в договорных условиях.
Как правильно прописать условия, смотрите в заполненном образце договора.
Ответственность сторон по договору аренды земельного участка
Стороны несут ответственность за невыполнение условий соглашения, выплачивают штрафы, пени, возмещают убытки или восстанавливают имущество.
Например, арендодатель несет ответственность, если из-за недостатков ЗУ арендатор не может выполнять те действия, ради которых заключалось арендное соглашение. Ответственность наступает и в том случае, если до передачи в аренду собственник не знал о недостатках земельного участка.
В такой ситуации арендатору предоставлен выбор:
- потребовать от владельца исправить недостатки или уменьшить оплату аренды либо лично устранить недостатки и потребовать возмещения затрат;
- исправить недостатки за счет средств арендной платы, заранее предупредив об этом владельца ЗУ;
- известить о требовании расторгнуть договор до истечения срока.
Арендодателю следует устранить недостатки за свой счет или произвести замену ЗУ либо возместить затраченные средства.
Арендатор понесет ответственность, если от его действий пострадает арендованное имущество. За просрочку арендной платы арендатор заплатит пени.
Регистрация договора аренды земельного участка
Регистрацию договора аренды проводят с целью закрепления правового статуса ЗУ и сторон договора. С заявлением о регистрации обращается сторона договора или представитель.
Документы для государственной регистрации направляют в электронном виде через официальные сайты Росреестра и Роскадастра, портал Госуслуги. В бумажном виде документы отправляют почтой, при личном посещении подают в офисы МФЦ и Роскадастра. Специалисты организаций по запросу производят выездную регистрацию, для людей с ограниченными возможностями — бесплатно.
Для регистрации заполняют заявление по форме, установленной Приказом Минэкономразвития № 920 от 08.12.2015, и прикладывают документы. Требования к документам установлены ст. 21 ФЗ 218. Порядок подачи документов регулируется Приказом Росреестра № П/0509 от 30.12.2020. Комплект документов зависит от ситуации.
Если договор аренды заключен без торгов, категории физических и юридических лиц и перечень документов утверждены Приказом Росреестра № П/0321 от 02.09.2020.
При заключении договора по результатам торгов с участием юридических лиц к заявлению прилагают:
- копию документа, идентифицирующего личность, или документ, подтверждающий полномочия;
- копии уставных документов;
- выписки из ЕГРЮЛ, ЕГРН, ЕГРИП;
- кадастровый паспорт;
- решение органа о предоставлении земельного участка в аренду;
- протокол о результатах аукциона;
- договор аренды;
- передаточный акт;
- сведения о зданиях на объекте.
Подробнее: о порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка
Форма договора аренды земельного участка
Соглашение об аренде заключают в письменной форме. Соглашение подлежит государственной регистрации, если его заключают на срок больше года или одна из сторон — юридическое лицо.
Вот как выглядит соглашение об аренде между юридическими лицами с целевым назначением земельного участка и запретом на любые изменения на нем:
Наш шаблон пригодится и юридическим, и физическим лицам, его следует внимательно изучить, добавить или исключить условия аренды в соответствии с законодательством.
|
Договор аренды земельного участка г. _________ «____»_______________ г. ____________________, именуемое в дальнейшем «Сторона 1», в лице ____________, действующего на основании ____________, с одной стороны, и _______________, именуемое в дальнейшем «Сторона 2», в лице __________________, действующего на основании _________, с другой стороны, заключили настоящий Договор (Соглашение) о нижеследующем: 1. Предмет Договора 1.1. Сторона 1 передает, а Сторона 2 принимает земельный участок (кадастровый № _____ ), площадью _______кв. м, расположенный по адресу: _____________, владение ______________, предоставляемый в пользование Стороне 2 на условиях аренды сроком на ______________ с целью __________________, без права/с правом _________________. 1.2. Границы земельного участка (кадастровый № _________) указаны в плане земельного участка (приложение № 2). 2. Порядок расчетов и размер арендной платы 2.1. Расчетным периодом является квартал. Арендная плата начисляется со дня, следующего за днем регистрации настоящего Договора в (орган, осуществляющий государственную регистрацию), и вносится ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее ___________ числа первого месяца каждого квартала. Первый арендный платеж производится на ближайшую дату платежа, следующую за датой регистрации. 2.2. Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении 1. 2.3. Размер ежегодной арендной платы может изменяться и подлежит обязательной уплате в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти РФ и/или города ______ без согласования со Стороной 2 и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящее Соглашение. В этом случае исчисление и уплата арендной платы осуществляются на основании настоящего Соглашения и письменного уведомления от арендодателя. 2.4. Первый платеж за аренду по новым ставкам производится на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок, включая, при необходимости, доплату за предыдущие периоды. 3. Права и обязанности 3.1. Сторона 2 обязана: 3.1.1. В ___ дневный срок после подписания настоящего документа обратиться в (орган, осуществляющий государственную регистрацию) с заявлением о государственной регистрации Договора и/или Дополнительных соглашений к нему. 3.1.2. Своевременно вносить арендную плату. В случае несоблюдения порядка внесения арендной платы, установленного п. 2, Сторона 2 несет ответственность перед Стороной 1 в порядке, установленном настоящим Соглашением и законодательством. 3.1.3. При использовании земельного участка соблюдать требования экологических, санитарно-гигиенических и противопожарных нормативов и правил. 3.1.4. Не нарушать права других землепользователей и не допускать ухудшения и/или загрязнения земельного участка. 3.1.5. Не производить перепланировку земельного участка. 3.1.6. Выполнять другие обязанности, вытекающие из арендных отношений и предусмотренные законодательством Российской Федерации и другими нормативными актами. 3.1.7. Оплатить стоимость расходов по регистрации данного Договора аренды земельного участка. 3.2. Сторона 1 обязана: 3.2.1. Принимать меры по устранению причин, затрудняющих целевое использование земельного участка. 3.2.2. Возместить расходы по улучшению земельного участка, если Сторона 2 проводила такие мероприятия по согласованию с арендодателем. 4. Ответственность 4.1. К Стороне 2 применяются штрафные санкции: 4.1.1. За невыполнение условий п. 1.1 — штраф в размере ________. 4.1.2. За невыполнение п. 2.1 — пени в размере _______ от суммы платежа за каждый день просрочки, начиная с _______ числа первого месяца квартала по день уплаты арендных платежей включительно. 4.1.3. За несвоевременный возврат земельного участка после прекращения действия или расторжения настоящего Соглашения — штраф в размере ________. 4.1.4. За причинение ущерба в результате неправильной эксплуатации и пользования земельным участком — возмещение убытков на основании ст. 1064 ГК. 5. Порядок расторжения Договора и разрешения разногласий между сторонами 5.1. Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию с письменным уведомлением за ________ дней / месяцев. 5.2. Все споры рассматриваются в соответствии с действующим законодательством с соблюдением досудебного (претензионного) порядка, при недостижении согласия спор передается на рассмотрение в Арбитражный суд ___________. 6. Прочие условия 6.1. Срок действия настоящего Договора — ________ месяцев/лет с момента подписания Акта приема-передачи земельного участка. Окончание срока действия не освобождает стороны от выполнения договорных обязательств. Настоящий Договор вступает в силу с даты государственной регистрации. 6.2. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному — для каждой из сторон, и один экземпляр — в орган регистрации прав. 6.3. Неотъемлемые части:
7. Юридические адреса и реквизиты сторон Арендатор: Наименование Место регистрации Реквизиты Подпись М. П. Арендодатель: Наименование Место регистрации Реквизиты Подпись М. П |
Читайте также: как составить договор субаренды земельного участка
Вам в помощь образцы, бланки для скачивания
Скачать шаблон договора аренды земельного участка в ворд
Скачать образец договора аренды земельного участка между юридическими лицами
-
Полещук Ольга
2023-10-18 08:20:03Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды. Именно поэтому составлять договор следует очень внимательно. Если договор заключается с муниципалитетом или государственным органом управления, здесь рисков нет, т. к. договоры предоставляют арендаторам муниципальные или государственные органы. Достаточно заранее изучить договор и решить, подходят условия или нет, изменить их вы не сможете. Другое дело, когда договор аренды заключают предприниматели или граждане для различных целей. В этом случае возможны ошибки, которые влекут за собой невозможность в полной мере пользоваться предоставленными правами (например, прекращение договора в период полевых сельскохозяйственных работ) или материальные потери — штрафы, пени.
