Об учете затрат на строительство у инвестора

А. К.: Начнем с того, что учет затрат на строительство в любом случае ведет застройщик. То есть до передачи вам уже построенного объекта в учете будет отражена только кредиторская задолженность застройщика в той сумме, которую вы перечислили на финансирование строительства. Поэтому общий порядок учета будет таким.

Перечисление денег застройщику отражается проводкой дебет 76 - кредит 51. При получении законченного строительством объекта по акту вы принимаете его к учету на счет 08 в корреспонденции со счетом 76. А затем списываете со счета 08 в дебет счета 01, если будете использовать объект в своей деятельности, либо в дебет счета 41, если собираетесь его продать.

При этом у вас должны быть документы, подтверждающие величину затрат, произведенных застройщиком. Хотя одного акта передачи объекта для этого будет недостаточно. Поэтому от застройщика нужно получить отчет об использовании ваших денег и копии первички, подтверждающей расходы. Форму такого отчета, так же как и акта передачи объекта, желательно согласовать еще на стадии заключения договора и оформить в качестве приложений к нему, как советовал лектор.

Кроме затрат на строительство, застройщик должен передать вам и НДС, предъявленный подрядчиками. Сделать это можно теми же способами, что и передачу НДС от заказчика застройщику, о которых рассказывал Александр Юрьевич.

То есть застройщик может либо составить сводный счет-фактуру и приложить к нему копии счетов-фактур подрядчиков, либо перевыставить счета-фактуры подрядчиков от своего имени. Этот НДС вы принимаете к учету проводкой дебет 19 - кредит 76 и сразу ставите его к вычету, проводка: дебет 68 - кредит 19 .

Все остальные особенности учета будут зависеть от условий договора, прежде всего от того, как определено вознаграждение застройщика. То есть установлено ли оно в твердой сумме или в процентах от взноса инвестора либо представляет собой разницу между суммой, полученной от инвестора, и затратами на строительство. Вот вы как определили вознаграждение вашего застройщика?

Вопрос: Я так понимаю, что у нас застройщик может получить вознаграждение обоих видов. Потому что в договоре установлена сумма вознаграждения, но, кроме того, указано, что если стройка обойдется дешевле, то экономия остается в распоряжении застройщика.

А. К.: В таком случае часть вашего взноса представляет собой аванс на уплату текущего вознаграждения. Но чтобы не делать лишних бухгалтерских записей, его можно не выделять и всю сумму, перечисленную застройщику, учитывать на счете 76. В то же время застройщик должен исчислить с этого аванса НДС и выставить вам счет-фактуру. НДС по такому счету-фактуре вы можете принять к вычету. В бухучете это отражается проводкой дебет 68-НДС - кредит 76 Налоговый кодекс Статья 168 Налоговый кодекс Статья 168 Налоговый кодекс Статья 171.

Экономию застройщика (маржу) в ходе строительства достоверно определить невозможно. Поэтому до окончания стройки отдельно она никак не учитывается.

Далее. И текущее вознаграждение, и маржа, остающаяся в распоряжении застройщика, для вас - затраты, связанные со строительством. Поэтому их нужно включить в стоимость объекта. Сделать это можно в тот момент, когда обязательства сторон по договору будут выполнены и вы подпишете с застройщиком акт об оказании услуг на сумму его вознаграждения. Форма акта тоже устанавливается сторонами инвестиционного договора самостоятельно. На дату составления этого документа застройщик должен выставить вам также счет-фактуру на вознаграждение, НДС по которому вы можете принять к вычету. При этом если ранее вы приняли к вычету НДС с аванса, то сейчас его придется восстановить обратной проводкой Налоговый кодекс Статья 168 Налоговый кодекс Статья 170 Налоговый кодекс Статья 171.

И обратите внимание: общая сумма ваших затрат на строительство, то есть затрат, переданных застройщиком, и затрат на оплату его вознаграждения, включая НДС, должна соответствовать вашему взносу по договору. То есть счет 76 в итоге должен быть закрыт полностью.

Если стоимость объекта меньше суммы, перечисленной вами застройщику по условиям вашего договора, это означает, что разница является доходом застройщика. Значит, нужно получить от него акт об оказании услуг на эту сумму или скорректировать акт, составленный ранее. Ведь затраты, не подтвержденные документами, нельзя учесть как расход в целях налогообложения прибыли Налоговый кодекс Статья 252 Налоговый кодекс Статья 270.

Если же, напротив, сумма вашего взноса по договору меньше стоимости полученного вами объекта, нужно обязательно выяснить причины таких расхождений с застройщиком. И по возможности внести необходимые изменения в акт передачи и иные документы, с тем чтобы стоимость объекта соответствовала величине вашего взноса. Иначе, если рассматривать этот вопрос с гражданско-правовой точки зрения, получится, что у вас остается долг перед застройщиком. Если же говорить о бухгалтерском и налоговом учете, то стоимость объекта будет сформирована только из тех затрат, которые вы оплатили. Поэтому кредиторскую задолженность перед застройщиком нельзя будет включить в расходы.

Вопрос: В общих чертах понятно. Только если застройщик сам включает текущее вознаграждение в стоимость объекта. Зачем же нам в таком случае акт об оказании услуг на его сумму?

А. К.: Акт вам в любом случае понадобится. Иначе у вас просто не будет первичного документа, на основании которого вознаграждение застройщика учитывается в стоимости объекта. Ведь застройщик должен передать вам документы, подтверждающие все затраты, учтенные им на счете 08. Стоимость работ подрядчиков будет подтверждена документами, составленными самими подрядчиками на имя застройщика или привлеченного им заказчика. А чтобы подтвердить свое вознаграждение, застройщику нужно составить акт об оказании услуг и подписать его вместе с вами. Поэтому от составления акта никуда не уйти.

Просто при таком порядке учета у застройщика вы не будете отражать затраты на оплату текущего вознаграждения отдельной записью по дебету счета 08 и кредиту счета 76. Эти затраты будут приняты к учету одной записью вместе с затратами на оплату работ подрядчиков, которые передает вам застройщик.

Вопрос: А если мы не дождемся окончания строительства и решим уступить право на получение объекта от застройщика, как это учесть?

А. К.: С точки зрения бухгалтерского учета дебиторская задолженность застройщика перед вами - это актив. Поэтому отражать уступку требований по инвестиционному договору нужно так же, как продажу любого другого актива. Сумма, полученная от лица, которому вы уступили требование, учитывается в доходах. Поскольку уступка, как правило, является разовой операцией, не имеющей отношения к обычной деятельности, этот доход будет прочим . То есть на дату уступки делаем проводку: дебет 62 или 76 - кредит 91. Одновременно само требование списывается на расходы: дебет 91 - кредит 76.

В налоговом учете все то же самое. Доход от уступки признается выручкой от реализации имущественного права. Одновременно в расходы включаются затраты на приобретение этого права, величина которых равна вашему взносу по инвестиционному договору Налоговый кодекс Статья 249 Налоговый кодекс Статья 268. Особые правила определения налоговой базы, предусмотренные ст. 279,. в данном случае не применяются, поскольку требование по инвестиционному договору не связано с реализацией товаров, работ или услуг. Поэтому убыток от продажи требования можно будет учесть при налогообложении прибыли Налоговый кодекс Статья 268.

Сложнее с НДС. Если вы участвовали в строительстве жилого дома, на дату уступки требования нужно начислить налог на разницу между суммой, полученной от лица, которое это требование приобрело, и величиной самого требования. Это правило прямо предусмотрено НК. Естественно, если требование будет уступлено с убытком, то платить НДС вообще не придется Налоговый кодекс Статья 155.

А вот о том, как определить налоговую базу при уступке прав на получение нежилого объекта или помещений в нем, в 21-й главе не сказано. И кто-то считает, что НДС платить не нужно вообще, так как не определены основные элементы налогообложения для этой операции Налоговый кодекс Статья 17. А кто-то говорит, что его нужно исчислять так же, как при уступке прав на жилые помещения. Наконец, по мнению Минфина, НДС нужно платить со всей выручки от уступки требования . Понятно, что последний вариант мало кого устраивает. Но каковы шансы доказать, что он не верен, сказать сложно, потому что арбитражной практики по этому вопросу пока нет.

Примечание. Аргументы в пользу того, что НДС при уступке прав на нежилые помещения исчисляется с разницы между выручкой от уступки и стоимостью самого права, вы найдете в статье "Уступка доли в строительстве", журнал "Главная книга", 2009, N 7, с. 37.

В заключение приведу общую схему проводок для инвестора.

Учет затрат на строительство инвестором

Впервые опубликовано в издании "Главная книга. Конференц-зал" 2009, N 8

Кошелев А.П.