Может ли арендатор заключить договор с УК напрямую и платить за все эксплуатационные услуги, минуя арендодателя?

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Арендодатель может обязать арендатора возмещать расходы на коммунальные услуги.
2. Но арендатор не обязан заключать договор с управляющей компанией напрямую.
3. Законы не позволяют возложить на арендатора обязательность подписания такой сделки.
4. Судебная практика это подтверждает.
5. Арендатор может оплачивать услуги напрямую УК только по отдельному соглашению.

Правомерно ли возложить на арендатора оплату всех коммунальных и эксплуатационных услуг

На сегодняшний день данной теме уделяется особое внимание не только в теории, но и на практике. Помимо обязанности поддерживать имущество в исправном состоянии, на лицо, арендующее недвижимое имущество, возложено бремя расходов на содержание арендованного имущества. В п. 2 ст. 616 ГК РФ ясно определено, что арендодатель вправе обязать арендатора возместить ему расходы на оплату коммунальных и иных эксплуатационных услуг, так как их оплата относится к расходам на содержание имущества.

В контексте главного вопроса моего клиента волнует: можно ли заключить договор управления с УК напрямую, чтобы платить за все эксплуатационные услуги, минуя арендодателя? Разберемся с опорой на ГК РФ и судебную практику.

Возможно, вас заинтересуют темы:

• как составить допсоглашение о расторжении договора аренды;
• существенные условия договора аренды.

Можно ли возложить на арендатора обязанность по заключению договора с УК

Изучив вопрос досконально, отмечу, что мне не удалось найти в законодательстве ни единой нормы, позволяющей наделить арендатора такой обязанностью. Предусмотренная ст. 616 ГК РФ норма неприменима, так как она не распространяется на отношения с лицами, которые не являются стороной аренды. Ссылка на то, что такая возможность вытекает из условий сделки, необоснованна, поскольку распространяется только на отношения сторон, а УК к данной сделке отношения не имеет.

Рассмотрим более детально, чем руководствуются суды в данном вопросе. Вот какими судебными актами я руководствовалась:

• постановление АС Дальневосточного округа от 17.03.2020 № Ф03-245/2020 по делу № А73-14112/2019;
• постановление АС Уральского округа от 28.08.2019 № Ф09-4980/19 по делу № А50-33144/2018;
• постановление АС Поволжского округа от 04.12.2018 № Ф06-39420/2018 по делу № А65-11993/2018.

По делу № А73-14112/2019 был рассмотрен спор, где истец обратился с иском к ответчику о взыскании оплаты услуг управления. В соответствии с условиями аренды ответчик был обязан обеспечить заключение сделки с УК, чего впоследствии сделано не было. Суды трех инстанций пришли к выводу о том, что ссылка на наличие договорного обязательства на стороне ответчика по заключению с УК сделки по управлению недвижимым имуществом несостоятельна.

В деле № А65-11993/2018 судом рассматривался аналогичный спор, где условиями договора на ответчика была возложена обязанность по заключению сделки с УК, но тот решил пренебречь данной обязанностью. Суд напомнил, что собственник помещения не обладает правом возлагать на иных лиц обязанность заключать сделки управления с УК. Таким образом, суд признал исковые требования необоснованными.

Аналогичным образом произошло в деле № А50-33144/2018, где данная обязанность тоже была возложена на конечного потребителя. Суд же пояснил сторонам спора, что на ответчика обязательства по заключению от своего имени сделки с УК возложены быть не могут, поскольку договор аренды регулирует отношения между истом и ответчиком, а УК к данной сделке отношения не имеет.

Часто задаваемые вопросы по теме

• Аржанникова Нина Олеговна
  2024-07-15 07:08:35
  К сожалению, заключить договор с УК напрямую и платить за все эксплуатационные услуги, минуя арендодателя, нельзя. Но арендатор может заключить договор на обслуживание с РСО и оплачивать коммунальные услуги им напрямую, а арендодатель не будет участвовать в формировании и истребовании платы за коммунальные услуги.