Расселение собственников квартиры муниципального дома

Доброго дня! Обращаюсь за консультацией по вопросу расселения из аварийного жилья...

1. Исходные данные.

1.1. Характеристики жилого помещения.

Дом 4-х подъездный 2-х этажный добротный, 1-й этаж с кирпичными оштукатуренными несущими стенами, 2-й этаж с деревянными несущими стенами и деревянными перекрытиями, находится в муниципальной собственности города. Дом находится в одном из престижных районов города Уфа, фактически построен в 1962 г., и введен в эксплуатацию в 1967 г. В новостройках недавно построенных жилых комплексов этого района города цена 1 м2 достигает 3-х кратной цены по сравнению с ценой 1 м2 новостроек, находящихся в других районах города. На территории 6 кварталов этого района, находящихся в центре исторической градообразующей части города идет активная застройка современных жилых комплексов с паркингами и современными торговыми центрами, таких как жилищный комплекс «Уфимский Кремль». Дом, повторюсь, находится в добротном состоянии, не имеет перекосов, трещин, изменения геометрии, имеется центральный водопровод, индивидуальное водоотведение в шамбо, индивидуальное отопление квартир, но отхожее место общего пользования (туалет) деревянный, недавно поставленный УЖКХ, находится рядом с домом. Всё бы хорошо, но квартиры в нем маленькие и нет сан.узлов. Дом по решению властей дважды признавался аварийным с большим амортизационным износом – более 70% (решения гос. комиссии выносились в 1998 и 2006 годах, о чем имеются документы). Дом в этом юридическом статусе находится по настоящее время, и никаких кап. Ремонтных/косметических работ, или расселения жильцов после вынесения решений об аварийности не производилось. А на официальном сайте по реформе ЖКХ, официальном сайте отдела архитектуры и градостроительства дом за 1 год постарел еще на 50 лет, то есть дата его ввода в эксплуатацию (постройки) вместо ранее указанной – 1967 г. (данные конца 2012 г.) изменилась в конце 2013 г - на 1917 г. В доме имеются жильцы-собственники (2 квартиры – 2 собственника), и жильцы, владеющие квартирами по соц. найму (5 квартир - 5 нанимателей). Я являюсь собственником 2-х комнатной приватизированной квартиры в этом доме, которую приобрел в октябре 2012 г. у прежнего собственника, который в свое время получал данную квартиру, и в последствии приватизировал её.

1.2. Вынесение решения о расселении.

В течение 2-х месяцев выйдет постановление о сносе согласно федеральной программе, и в течение 3-4-х месяцев власти планируют расселить как собственников, так и соц. нанимателей, и уже известны ориентировочные адреса расселения, о чем жильцы данного дома предупреждены в устной форме.

Подробнее. Ранее, а именно 03.03.2014 г. комиссией, состоящей из 7-ми представителей разных инстанций, производился обход строений аварийного и ветхого жилья с целью принятия решения о включении в предстоящий этап сноса по программе сноса и расселения до 2017 г., которая, не заходя в квартиры и не производя оценочных процедур, осматривала экстерьер строения и задавала определенные вопросы жильцам касательно статистики проживающих и их соц. статуса, которая так же сообщила, что дом подлежит сносу, а жильцы расселению во 2-3-м квартале 2014 г. в связи с тем, что земельный участок в настоящем году должен быть изъят под муниципальные нужды, и что по всем интересующим жильцов вопросам по сносу и расселению, последние могут обратиться в УЖКХ данного района города. При личном обращении в УЖКХ данного района, я на интересующие меня, как собственника квартиры вопросы (копия постановления о сносе, сроки, карта расселения…), получил крайне мало ответов. Чиновник УЖКХ, с самого начала диалога сообщил о том, что пока постановление о сносе и расселении не будет подписано, говорить о конкретике по данному вопросу не имеет смысла, и поэтому, он не понимает цели моего визита в УЖКХ. Так же он сообщил о том, что меня расселение не коснется, а на предоставление равноценного жилья изымаемому органом власти, могут рассчитывать только жильцы, имеющие квартиры по соц. найму, а собственникам квартир, после соответствующих оценочных процедур дадут выкупную остаточную стоимость квартиры, рассчитанную на основании актуальной в день выкупа средней рыночной стоимости квартиры с учетом большого амортизационного износа строения. Мои возражения и обоснование его неправоты, вызвали у него саркастическую улыбку, и завуалированное раздражение, после чего мне было предложено не отвлекать его от работы и выйти из кабинета.

3. Проштудировав Жилищный, Гражданский, Земельный кодексы РФ, действующие законы РФ и постановления Республики Башкортостан, а так же постановления Правительства РФ и разъяснения Верховного и Арбитражного судов по разрешению конфликтов касательно расселения сделал следующие выводы:

3.1. После утверждения и обнародования постановления, к жильцам дома и ко мне, как к собственнику направят комиссию по оценке моей жил. площади, с целью производства измерения, фотографирования, а так же других оценочных действий с последующим составлением Акта об этом, и формированием выкупной стоимости квартиры, которую в последствии должны предложить мне в качестве компенсации за изымаемую у меня под муниципальные нужды квартиру. Но, так как власти не заинтересованы в улучшении моих жилищных условий (с чего бы это они за собственника будут переживать), оценка производится только учитывая интересы изымающего, и выкупная стоимость рассчитывается на основе ежемесячно утверждаемой средней рыночной цены по городу, а не фактической рыночной стоимости квартиры в данном престижном районе города, я имею право не впустить к себе в квартиру оценщиков, а оценить квартиру при помощи независимых экспертов, имеющих соответствующий сертификат, которые отразят актуальную на сегодняшний день применительно к данному району города рыночную стоимость квартиры, которая является одной из составляющих частей выкупной стоимости. Результат оценки данной квартиры – рыночная стоимость, определенная в установленном порядке на основе сравнительного метода оценки (сравнение стоимостей 1 м2 квартир в домах, расположенных в данном жилом секторе (улица, квартал, престижный район города), а так же счета со стоимостью услуг профессиональных транспортных перевозчиков, грузчиков, сборщиков/разборщиков мебели, я направлю с официальным письмом в орган муниципального управления, заинтересованный в получении земельного участка под домом с моей квартирой.

3.2. В момент обращения ко мне муниципальных властей с предложением выкупа за определенную выкупную стоимость, я имею право отказаться от денежной формы компенсации, и буду настаивать на натуральном обмене, то есть получении взамен сносимой квартиры другого равноценного благоустроенного жилья. Так же я сделал выводы о том, что имею право требовать предоставления не менее 2-х комнатной благоустроенной квартиры, площадью не менее 24,6м2, в том же районе города, где и находится сносимая квартира, так как дом находится в статусе «аварийный», а его жильцы, с момента вынесения решения об аварийности и непригодности к дальнейшему проживанию, являются остро нуждающимися в расселении в течение 48 часов. И еще один аспект, в случае предоставления равнозначной по площади, отвечающей требованиям пригодного для проживания, но с современно большей площадью (таких маломерок сейчас не существует), я не обязан ничего доплачивать, так как законодательно этого не предусмотрено.

3.3. На практике, орган муниципальной власти, опираясь лишь на некоторые части ст. 32 ЖК РФ, старается притягивать решение по изъятию у собственников жил. площадей к компенсационному характеру, при этом трактуя «извращенно» понятие выкупной стоимости на квартиру, что подтвердилось при моем визите к чиновнику УЖКХ. В результате таких «узконаправленных» мероприятий, собственникам квартир в ветхих домах, которые и так являются малообеспеченными, не способными отстоять свои права при поддержке независимой оценки и квалифицированного юриста, остаются без квартиры с копейками на руках. В случае не достижения договоренности собственника (меня) с муниципальными властями по предлагаемым вариантам натурального обмена, при условии если мне регулярно предлагали ранообразные варианты квартир, которые меня не устроили в течение 12 месяцев, власти имеют право на принудительное выселение меня из квартиры и снос дома, который находится в городской муниципальной собственности, в котором находится моя квартира, которой я владею на правах частной собственности. * * На практике предложения вариантов квартир для заселение муниципальные власти не горят желанием делать регулярно, а за все отведенные 12 месяцев людям предлагается 1-2 варианта, люди не оповещаются о сносе в установленном порядке, оповещаются с опозданием, в результате чего у них остается крайне мало времени на выбор крайне малого количества предложений натурального обмена.

3.4. Исходя из решений вышестоящих судов и содержаний протоколов судебных заседаний, выигранных собственниками у муниципальных властей в разрешение спорных ситуаций, коснувшихся ущемления имущественных и вещных прав собственников, можно сделать вывод о том, что я имею право заявить муниципальным властям о своем желании никуда не съезжать с этой квартиры и желании непосредственно в ней проживать, так как достойных равноценных предложений натурального обмена я от них так и не получил, что я могу пойти на встречу муниципальным властям, для того чтобы они реализовали свои интересы, и буду вынужден не по своей воле сменить место жительства, изменить условия жизни и привычный, комфортный мне образ жизни. В качестве компенсации за все перенесенные неудобства, полученные в процессе переселения, имею право потребовать улучшения жилищных условий. Например, в случае достижения соглашения по натуральному обмену на условиях переезда из 2-х комнатной квартиры, находящейся престижном районе города с современной насыщенной развитой инфраструктурой, в другой не престижный район города, имею право на квартиру с более чем 2-мя комнатами (3-4) и с увеличенным метражем площади. По представленным на юридических сайтах отзывам о расселении людей, представленным материалам судебных дел, можно сделать вывод о том, что при обращении собственника по вопросу ущемления имущественных прав в местные суды (один, второй), которые «прикормлены или запуганы» местными властями, никакой правды не удается, однако при последующем обращении собственников в вышестоящие суды (Москвы и С-Петербурга) ситуация координально меняется, высшим судом опровергаются вынесенные решения и постановления региональных судов, и органы местного самоуправления начинают активно и эффективно содействовать «переселенцу», предлагая ему варианты натурального обмена значительно лучшие по своим качественным характеристикам.

Данные решения основаны на положениях статей Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, Постановлений Правительства РФ и РБ о расселении…, Конституции РФ. При умелом опытном подходе к решению вопроса моего расселения, как бравируют интернет-консультанты, можно смело добиться получения 3-х комнатной квартиры в этом же или соседнем районе города (не в этом историческом центре, не доплачивая за лишние квадратные метры.

У меня имеется два не ясных (нет четкой ясности и обоснования) момента, обоснование которых придаст уверенности в действиях, направленных на защиту моей позиции. Прошу уточнить и обосновать следующие моменты:

1. Поправьте меня пожалуйста, если что то не так изложил. Пункты и статьи ст. 32 ЖК, ст. 35 Конституции РФ, обосновывающие мои права и действия касательно отказа от выкупной стоимости, сроков, порядка оценки квартиры мне известны.

2. Добавьте статьи, положения, постановления, которые могут коснуться расселения меня. А так же прошу добавить информацию о возможных «подводных камнях» и моих рисках

3. Чем грозит искусственное моментальное старение дома для расселяемых жильцов? Может быть квартиры в доме со значительно большим процентом амортизационного износа получают меньшую оценку при определении выкупной стоимости, в случае оценивания «присланных» оценщиков?

4. Интересует статья и пункт нормативно-правового документа регулирующего следующее право: «Если дом имеет юридический статус «аварийный», то власти обязаны организовать расселение его жильцов в этом же районе города….», и «Если дом заимел юридический статус «аварийный» то власти обязаны организовать расселение его жильцов в течение 48 часов с момента признания этого дома аварийным, а в случае, если дом имеет юридический статус «ветхий», власти обязаны организовать расселение в любом районе в черте города»

Заранее благодарен за содержательный, подкрепленный статьями и пунктами правовых документов ответ, а также за Ваш опыт и профессионализм.

Вопрос относится к городу Уфа, Респ. Башкортостан