Расходы в КУДИР на УСН при долевом строительстве

Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете? 

Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.

ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 19.03.2013 № 03-11-06/2/8421 «Об определении доходов налогоплательщиком, выполняющим функции заказчика-застройщика, применяющим упрощенную систему налогообложения»

Вопрос: Наше предприятие применяет УСН с объектом налогообложения "доходы". На правах аренды владеет земельным участком и осуществляет долевое строительство объектов недвижимости. Выступая в качестве застройщика, привлекает денежные средства дольщиков в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".Также наше предприятие исполняет функции генерального подрядчика, выполняя строительство указанных объектов собственными силами с частичным привлечением субподрядных организаций*.

Себестоимость объекта складывается из фактических затрат на строительство и стоимости оказания услуг застройщика.Так как вознаграждение застройщика в договоре долевого строительства не выделено отдельной суммой, то доходы от услуг застройщика определяются расчетным путем, исходя из данных сводного сметного расчета, и включаются в налогооблагаемую базу по УСН при первых платежах от дольщиков. Оставшаяся часть средств целевого финансирования дольщиков, относящаяся к затратам на строительство, согласно пп.14 п.1 ст.251 Налогового кодекса не учитываются в качестве доходов при определении налоговой базы по УСН.По окончании строительства объекта застройщик определяет экономию как разницу между суммой инвестирования по договору (за вычетом услуг застройщика) и фактическими затратами на строительство (без затрат на содержание застройщика).Данная экономия по окончании строительства остается у застройщика в распоряжении.Согласно п.1 ст.12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика перед дольщиком считаются выполненными с момента подписания сторонами акта о передачи объекта долевого строительства. Соответственно размер (сумма) экономии может быть определен только после завершения строительства, когда будет сформирована полная себестоимость объекта.Сумму экономии наше предприятие отражает в книге учета доходов и расходов как полученный доход при исчислении налога уплачиваемого в связи с применением УСН по окончании строительства.Аналогичной позиции по составу облагаемой базы застройщика на УСН придерживается Высший Арбитражный Суд РФ в своем определении от 18.12.2009 N ВАС-17128/09 и Министерство финансов РФ в своем письме от 22 июля 2011 года N 03-11-06/2/109.Имеет ли право наше предприятие как застройщик-генподрядчик, применяющий УСН с объектом налогообложения "доходы", при получении средств целевого финансирования по договорам долевого участия в строительстве уплачивать налог только с услуг застройщика и с суммы экономии, остающейся в распоряжении застройщика, а не со всей суммы инвестирования?Правомерно ли включать сумму вышеуказанной экономии в налоговую базу по УСН на дату завершения строительства объекта?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу определения доходов налогоплательщиком, выполняющим функции заказчика-застройщика, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.В соответствии со статьей 346_15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении налоговой базы не учитываются доходы, указанные в статье 251 Кодекса.

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса при налогообложении не учитываются средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Как следует из рассматриваемого письма, организация выполняет функции застройщика по строительству объектов недвижимости подрядным способом за счет средств дольщиков. В договорах долевого участия на строительство объектов недвижимости не предусмотрен возврат дольщикам неиспользованных средств из-за снижения фактической стоимости строительства по сравнению с его договорной стоимостью. Договорами также не предусмотрен размер вознаграждения заказчика-застройщика. При этом договорами предусмотрено, что неизрасходованные целевые средства участников долевого строительства, оставшиеся у застройщика по окончании строительства, являются премией застройщика, которая остается в его распоряжении.

В связи с изложенным организация, осуществляющая функции застройщика при строительстве объектов за счет средств дольщиков, при определении налоговой базы должна учитывать доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими в себя расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства.

Добрый день, спасибо за Ваш вопрос. Вы должны знать, что Если вы выбрали упрощенную систему налогообложения с объектом «Доходы, уменьшенные на величину расходов», то вы можете серьёзно снизить сумму налога за счёт своих затрат. Однако, для этого придётся внимательно относиться буквально к каждому платежу, который вы хотите учесть в налоге УСН. Прежде чем признать расход при расчёте налога, проверьте соблюдение всех обязательных условий.

Соответствие расхода закрытому списку из ст.346.16 НК РФ

Налоговый Кодекс РФ разрешает учитывать только виды расходов из специального списка в ст. 346.16 НК РФ., который является закрытым, т.е. на практике его нельзя дополнять новыми пунктами.

Расход экономически обоснован и направлен на получение дохода.

Вы полностью расплатились с поставщиком.

Предмет расхода, то, за что заплачены деньги, получен вами.

У вас есть документы, подтверждающие расход.

Если списываете расходы на закупку товаров для перепродажи, товары должны быть проданы.

Расходы в УСН признаются по последней из дат:

дата оплаты поставщику

дата получения от поставщика конкретных товаров/материалов или работ/услуг

дата отгрузки товара конечному покупателю

Обоснованность расхода

Расход должен быть оправдан с точки зрения ведения предпринимательской деятельности и направлен на получения дохода. К снижению налога могут приниматься только те расходы, которые целесообразны для ведения бизнеса. Если, например, вы занимаетесь внедрением программного обеспечения, то вряд ли для вас будет целесообразно приобретение сварочного аппарата. Важно уметь убедительно объяснить, как именно помогают бизнесу те или иные затраты.

Расход должен быть оплачен, получен и оформлен документами

В качестве документов, оформляющих расход, признаются обычные используемые в деловой практике и надлежащим образом составленные документы:

кассовый чек,

БСО,

платёжное поручение,

накладная,

акты сдачи-приёмки,

договоры, квитанции и т п.

Из документов должно быть понятно, что расход оплачен, а налогоплательщик благодаря этому расходу что-то получил.

Если речь идёт о покупке материала в магазине, то кассового чека, если там указан товар, цена, организация-продавец и сумма, достаточно. Если речь идёт, например, об услуге со стороны организации, то нужен платёжный документ (например, платёжное поручение), а также акт приёмки услуги. Последнее требование не прописано явно в НК РФ, однако, следует из позиции Минфина (см., например, Письмо от 12.12.2008 г. № 03-11-04/2/195, в котором указано, что уплаченные авансы не могут учитываться как расходы).

Расходы на основные средства нужно списывать поквартально равными долями в течение года

Расходы на покупку основных средств списываются по первоначальной стоимости имущества. Первоначальная стоимость определяется как сумма всех фактических затрат на приобретение. Стоимость основного средства списывается в расходы равными долями в течение одного календарного года начиная с квартала, в котором основное средство введено в эксплуатацию, и отражается на последнее число квартала: на 31 марта, 30 июня, 30 сентября, 31 декабря. Так, к концу года расходы должны быть полностью списаны. Подробнее про учет основны средств вы можете узнать из нашей статьи Особый учет основных средств в налоге УСН.

Нормируемые рекламные расходы можно учесть не более 1% от выручки

Рекламные расходы подразделяются на нормируемые, которые можно списать только в определенном размере, и ненормируемые, которые можно списывать полностью.

Без ограничений можно списывать только следующие рекламные расходы:

на рекламные мероприятия через СМИ;

световую и иную наружную рекламу, в том числе на изготовление рекламных стендов и щитов;

на участие в выставках, ярмарках, на оформление витрин и выставок, на изготовление рекламных брошюр и каталогов, а также на уценку товаров, которые утратили свое качество на выставке.

Все прочие расходы на рекламу можно учесть в размере не больше 1% от выручки в том же периоде. Например, затраты на призы при проведении розыгрыша в первом квартале можно списать при расчете налога не больше, чем на 1% от выручки за квартал.

Всегда проверяйте правильность учета расходов, от этого зависят показатели в декларации и сумма налога. Содержите в порядке все документы, подтверждающие расход, и обязательно сохраняйте их не менее 4 лет.

Здравствуйте!

При осуществлении строительства по договорам долевого участия в строительстве, средства, полученные от дольщиков, являются целевыми с точки зрения налогообложения (п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), не включаются в налоговую базу по УСН (п.п. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ), а понесенные за счет указанных средств расходы не учитываются для целей УСН (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ).

Вопрос:

Организация, применяющая УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, выполняет функции заказчика-застройщика и занимается строительством многоэтажных жилых домов. Строительство осуществляется за счет привлеченных средств дольщиков по договорам участия в долевом строительстве жилого дома.

Учитываются ли при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, денежные средства, полученные от дольщиков по договорам участия в долевом строительстве жилого дома?

Если при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, учитываются только доходы от оплаты услуг застройщика (1% от суммы договора), что учитывается в расходах застройщика?

По итогам II квартала 2013 г. доходы застройщика по договорам участия в долевом строительстве составили 60 млн руб. Какие доходы учитываются при исчислении предельного размера доходов: доходы по договорам участия в долевом строительстве (60 млн руб.) или доходы от оплаты услуг застройщика (1% от суммы договора)?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 31 июля 2013 г. N 03-11-06/2/30742

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу определения доходов налогоплательщиком, выполняющим функции заказчика-застройщика, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.

В соответствии со ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса. При определении налоговой базы не учитываются доходы, указанные в ст. 251 Кодекса.

Согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 Кодекса при налогообложении не учитываются средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

В связи с изложенным организация, осуществляющая функции застройщика при строительстве объектов за счет средств дольщиков, при определении налоговой базы должна учитывать доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства.

Пунктом 4 ст. 346.13 Кодекса установлено, что, если по итогам отчетного (налогового) периода доходы налогоплательщика, определяемые в соответствии со ст. 346.15 и пп. 1 и 3 п. 1 ст. 346.25 Кодекса, превысили 60 млн руб. и (или) в течение отчетного (налогового) периода допущено несоответствие требованиям, установленным п. п. 3 и 4 ст. 346.12 и п. 3 ст. 346.14 Кодекса, такой налогоплательщик считается утратившим право на применение упрощенной системы налогообложения с начала того квартала, в котором допущены указанное превышение и (или) несоответствие указанным требованиям.

При этом следует учитывать, что доходы, предусмотренные ст. 251 Кодекса, в целях применения положения п. 4 ст. 346.13 Кодекса в сумме дохода не учитываются.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

31.07.2013