Проверка документов при покупке жилья ~ 1-я часть. Самостоятельное приобретение жилья. Какие документы на квартиру необходимо проверить

Для начала необходимо подобрать подходящий объект – это первый этап сделки. Обычно покупатель делает это сам через объявления в Интернете или в печати, и поэтому специальные знания на данном этапе не нужны.

Второй этап – проверка документов на покупаемый объект, подготовка выводов о возможности (невозможности) заключения сделки. Это самый ответственный этап.

И третий этап - это непосредственно совершение сделки, т.е. заключение договора купли-продажи в письменной форме и регистрация права собственности на квартиру.

В данной статье я расскажу о втором этапе покупки жилья – проверке документов, имея ввиду жилье на вторичном рынке (не в строящихся домах или новостройках).

Какие документы стоит требовать от собственника, осмотр квартиры

Как я уже отмечал ранее, все без исключения жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, а права на них подлежат государственной регистрации в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре) в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав на недвижимость).

В любом случае право собственности на жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права и внесения записи в Единый государственный реестр прав (сокращенно - ЕГРП).

С 31.01.1998 года (с момента вступления этого закона в силу) больше не требуется нотариально удостоверять сделки с недвижимостью, за исключением договоров ренты, таким образом, проверка документов и удостоверение договоров отчуждения жилья была заменена государственной регистрацией.

Согласно п.1 ст.6 Закона о регистрации прав на недвижимость все права, возникшие до момента вступления в силу этого федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, а государственная регистрация таких прав проводится исключительно по желанию их обладателей.

Название данной статьи – Признание ранее возникших прав – говорит само за себя, а это означит, что если, например, квартира была приватизирована или куплена в 1997 году, то для того, чтобы сейчас ее продать, необходимо сначала будет зарегистрировать права на нее в Росреестре (обычно это делается совместно с продажей квартиры).

Исходя из этого, основными документами, которые Вам необходимо затребовать у собственника приобретаемого Вами жилья, будут следующие:

1. Если право собственности продавца на жилое помещение зарегистрировано в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость, то правоудостоверяющим документом будет являться свидетельство о праве собственности на жилое помещение из Росреестра.

   Однако дополнительно к этому свидетельству Вам необходимо затребовать и выписку из ЕГРП, благо сведения этого реестра являются открытыми (предоставляются за определенную плату).

   Это необходимо для того, чтобы убедиться в отсутствии ограничений (обременений) на квартиру. Чаще всего это аресты, наложенные судебными приставами для принудительного исполнения судебного акта о взыскании денежных средств с должника (в данном случае - продавца квартиры).

   Например, может случиться так, что должник не имеет возможности одновременно выплатить задолженность по кредиту, взятому, например, на покупку дорогого автомобиля.

   После предъявления исполнительного листа взыскателем в этом случае судебный пристав-исполнитель имеет право наложить арест на квартиру своим постановлением.

   Это может быть и банальная задолженность за ЖКУ, взысканная по решению суда, либо квартира может быть заложена в целях получения кредита (т.е. продавец квартиры может и не иметь задолженности как таковой).

2. Если же право собственности продавца еще не зарегистрировано, то, учитывая положения Закона о регистрации прав на недвижимость о признании ранее возникших прав, это могут быть различные документы:

   • в случае приватизации квартиры - договор передачи жилого помещения в собственность (договор приватизации),

   • в случае получения жилья в порядке наследования - свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию,

   • в случае получения жилья в порядке дарения – договор дарения жилого помещения, который должен быть зарегистрирован в Росреестре и т.п.

3. Кадастровый (технический) паспорт на жилье из БТИ, в котором указаны характеристики объекта недвижимости (площадь, имеющееся оборудование, план квартиры и т.д.).

При покупке квартиры обязателен и визуальный осмотр приобретаемого жилья. В результате осмотра Вы можете обнаружить перепланировки, а то и переустройства квартиры, которые чаще всего не согласованы в органами местного самоуправления (ст.23 ЖК РФ) и не отражены в кадастровом паспорте. Не лишним будет навести справки о квартиру у участкового или соседей.

Ограничения (обременения) покупаемой квартиры

Теперь поговорим об обременениях.

В ст.1 Закона о регистрации прав на недвижимость перечислены ограничения (обременения) на недвижимое имущество - сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионные соглашения, арест и другие.

Все обременения в целях извещения потенциальных покупателей недвижимости о них отражаются в выписке их ЕГРП, о которой я говорил в начале статьи.

Помните, что сведения об обременениях, во-первых, будут отражаться в выписке из ЕГРП, только если право зарегистрировано в Росреестре, если же нет – то, соответственно, нет и сведений о каких-либо обременениях,

Во-вторых, они действительны только на момент ее выдачи, таким образом, если Вы получили выписку утром, а постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на квартиру поступило на исполнение в Росреестр после обеда, то ничего в этом незаконного нет.

При этом сам собственник вообще может о них и не знать, это выяснится только тогда, когда Вы с ним сдадите все документы на регистрацию в Росреестр.

Необходимо помнить, что практически все обременения квартиры носят временный характер, поэтому для их снятия чаще всего продавцу необходимо погасить имеющийся у него долг и добиться от судебного пристава скорейшего снятия ареста на квартиру.

Права третьих лиц на приобретаемое жилье

В соответствии с п.1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

К таким лицам, например, относятся те, кто дал согласие на приватизацию продаваемой квартиры, но сам в ней не участвовал. Поэтому заключенный Вами договор купли-продажи не является основанием для снятия их с регистрационного учета (выписки) и выселения (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.02.2013 года № 33-3672).

Учтите, что информация о таких лицах не фигурирует в выписке из ЕГРП (в ней содержится информация только о собственнике).

Как Вы наверное уже убедились, приобретение жилья – дело очень непростое. Для того, чтобы в дальнейшем избежать проблем, необходимо обладать достаточным опытом, а удостоверять или нет договор купли-продажи квартиры у нотариуса, зависит только от Вас и от воли продавца.

Помните, что в отношении любого договора купли-продажи в дальнейшем заинтересованными лицами может быть заявлен иск о признании его недействительным. Другой вопрос – удовлетворит ли суд такие требования?

Избежать проблем поможет тщательное изучение правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, а о наиболее распространенных опасностях при покупке жилья будет рассказано в следующем материале.

Продолжение следует….

Статьи цикла:

• «Проверка документов при покупке жилья - 2-я часть. Особые случаи приобретения жилья»

• «Проверка документов при покупке жилья - 3-я часть. Приобретение доли в праве собственности на квартиру»