Сдавая квартиру в аренду, необходимо максимально обезопасить себя от возможных проблем в будущем. Для этого нужно учесть юридические аспекты передачи жилья внаем, правильно составить договор и другие документы.
Назад к теме № 3 «Поиск и выбор арендаторов»→
§ 1. Составление договора аренды самостоятельно
Если вы составляете договор аренды самостоятельно, необходимо прописать в нем максимально подробно все моменты, по которым в будущем между сторонами могут возникнуть споры и разногласия. Также важно учесть требования законодательства, чтобы договор не признали незаключенным.
Разбираемся, какие условия необходимо включить в договор найма жилого помещения и какие моменты следует прописать детально.
Предмет договора
Это всегда сдаваемое жилье. Сдать можно квартиру или отдельную комнату в ней, дом или его часть. Необходимым условием является то, что сдаваемое жилье должно быть изолированным, пригодным к проживанию и свободным от других лиц. В договоре необходимо максимально подробно идентифицировать жилое помещение, которое передается в аренду: указать его кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат.
Плата за жилье
Необходимо прописать размер платы и из чего она складывается. Стороны имеют полное право самостоятельно определить способы и порядок оплаты — так, как им будет удобно. К примеру, наниматель может уплачивать один платеж, куда входит плата за наем жилья и коммунальные услуги. Возможен вариант, при котором собственнику оплачивается наем, а коммуналку наниматель оплачивает сам по квитанциям, или другие способы. Пропишите сроки внесения платежей — ежемесячно или другие варианты (например, дважды в месяц или раз в квартал). Если сроки в договоре не указаны, наниматель производит оплату ежемесячно.
Срок аренды
Минимальный срок законом не установлен, поэтому допускается сдавать жилье посуточно и даже на несколько часов. А вот максимальный ограничен и составляет пять лет. Если стороны в договоре не указали срок, на который жилье сдано, он считается равным пяти годам. Если жилое помещение сдается на срок больше года, то договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Постоянно проживающие лица
Рекомендуем прописать, кто будет жить в квартире вместе с нанимателем. Если таких лиц не указать, то в последующем на их вселение нанимателю придется получать разрешение собственника. Исключение — несовершеннолетние дети. Их разрешено вселить, не спрашивая разрешения.
Ремонт жилого помещения
По общему правилу, текущий ремонт делает наниматель, а капитальный — собственник. И это логично. Но стороны в договоре правомочны установить иной порядок.
Иные условия
Можно предусмотреть любые другие нюансы (конечно, если они не нарушают законодательство). Например, внесение обеспечительного платежа, за счет которого при возникновении необходимости собственник компенсирует вред, причиненный квартире или находящемуся в нем имуществу.
Готовый шаблон в помощь
§ 2. Какие еще документы нужны
При сдаче в аренду жилья рекомендуем дополнительно составить следующие документы:
Акт-приема передачи жилого помещения
Им подтверждается факт передачи квартиры нанимателю и фиксируется ее состояние на момент передачи, имеющиеся недостатки. Например, сколы на сантехнике, отсутствующий плинтус. В акте пропишите показания приборов учета электроэнергии, воды, газа. В последующем это поможет избежать споров между сторонами по недостаткам или оплате коммунальных услуг.
Опись имущества
Зачастую квартиры сдают с мебелью и бытовой техникой. Чтобы избежать споров по поводу порчи или утраты, рекомендуем составить опись имущества, находящегося в сдаваемом жилье. В ней составьте перечень и подробно опишите все передаваемые вещи (марку, модель), их состояние, укажите имеющиеся у них недостатки. Определите, что ответственным за хранение вещей является наниматель. Допускается возложение на нанимателя обязанности в качестве гарантии обеспечения сохранности имущества передать собственнику определенную денежную сумму.
§ 3. Временная регистрация арендаторов
Собственнику в ряде случаев необходимо произвести регистрацию по месту пребывания лиц, снимающих у него жилье (так называемая временная прописка). Обязанности регистрации и ее сроки зависят от того, сдается жилье гражданам РФ или иностранцам.
Регистрация по месту пребывания граждан РФ
Прописывать граждан России требуется, если они снимают жилье на срок больше 90 суток. Не требуется прописка при проживании родственников или в случае, когда квартиросъемщик зарегистрирован по месту жительства в том же регионе, где он снимает квартиру. Также нет необходимости во временной прописке, если наниматель имеет постоянную прописку в Москве и Московской области; Санкт-Петербурге и Ленинградской области; в Севастополе и Республике Крым.
Регистрация по месту пребывания иностранных граждан
Если вы сдаете квартиру иностранцу, то регистрировать по месту пребывания их необходимо независимо от срока проживания. Различаются сроки, в течение которых требуется прописать квартиросъемщиков. Так, если жилое помещение вы сдаете приехавшим из Беларуси, Украины или тем, кто относится к высококвалифицированным специалистам, независимо от их гражданства, регистрацию требуется оформить в течение 90 дней. Граждан Киргизии, Казахстана и Армении прописать необходимо в течение 30 дней, а Таджикистана и Узбекистана — не позже 15 дней. Всех остальных иностранцев требуется зарегистрировать в течение 7 дней.
§ 4. Страхование квартиры и имущества
При сдаче жилья в аренду рекомендуем рассмотреть возможность страхования квартиры и находящегося в ней имущества. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств (например, затопление, пожар, порча или гибель имущества, как находящегося в сдаваемом жилье, так и принадлежащего соседям) возмещение ущерба производится страховой компанией. Например, если наниматель затопил сдаваемую квартиру и соседей снизу, страховая возместит ущерб, который причинен собственнику квартиры и соседям. Не придется заниматься вопросами взыскания ущерба, взыскивать его через суд или производить за свой счет выплаты соседям.
Вопросы для самопроверки
Далее к теме № 5«Финансовые вопросы и налогообложение»→
