Включается ли стоимость снесенного здания в первоначальную стоимость строящего объекта?

ООО на праве собственности принадлежат два земельных участка, на которых расположены три нежилых здания, принадлежащих ей на праве собственности более 9 лет. Организация применяет общий режим налогообложения.

Указанные здания использовались организацией по ее основному виду деятельности — сдавались в аренду сторонним организациям в течение всего срока нахождения их в собственности.

Для подготовки площадки к строительству на указанных земельных участках нового офисного здания (делового центра) у организации возникла необходимость полностью демонтировать одно из трех зданий — нежилое помещение площадью 122,2 кв. м и ликвидировать пристройки к двум другим зданиям. Мероприятия по сносу (демонтажу) объектов отражены в проектной документации, созданной в декабре 2015 г. Для строительства офисного здания (делового центра), в разделе «Проект организации демонтажа» (Постановление Правительства РФ N 87 от 16.02.2008). Разрешение на строительство офисного здания (делового центра) получено в мае 2016 г.

В августе 2016 г. по результатам обследования технического состояния нежилого здания (нежилого помещения площадью 122,2 кв. м), проведенного в связи с жалобами арендатора на ненадлежащее техническое состояние объекта, получен технический отчет сторонней экспертной организации, согласно которому здание признано аварийным. Возможны два варианта учета остаточной стоимости ликвидированных объектов и расходов на их ликвидацию для целей налога на прибыль.

Вариант 1. Согласно п. п. 11 и 18 ПБУ 10/99 расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием ОС, являются прочими расходами и признаются в том периоде, в котором они имели место. Остаточная стоимость ликвидированного ОС единовременно учитывается в составе внереализационных расходов (абз. 2 пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Согласно пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ затраты на такую ликвидацию можно учесть в составе внереализационных расходов. Это могут быть расходы на демонтаж, вывоз разобранного имущества, оплату услуг подрядчиков, другие аналогичные затраты. Следовательно, согласно данным положениям НК РФ организация вправе включить остаточную стоимость ликвидированных (частично ликвидированных) зданий (нежилого помещения общей площадью 122,2 кв. м и двух пристроек к офисным зданиям) согласно проекту на строительство нового делового центра, а также расходов на их ликвидацию (частичную ликвидацию) и техническое обследование в состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией, текущего периода (2016 г.).

Вариант 2. Согласно п. 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью ОС, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ). В стоимость ОС входят работы, услуги по его созданию, а также иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта ОС.

Согласно п. 4.73 Методики определения стоимости строительной продукции в РФ, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (далее — Методика), в сводных сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства рекомендовано выделять отдельной главой «Подготовка территории строительства» средства на работы и затраты, связанные с отводом и освоением застраиваемой территории. Среди прочих к таким работам и затратам относят освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений, лесонасаждений, промышленных отвалов и других мешающих предметов, переселение жильцов из сносимых домов, перенос и переустройство инженерных сетей, коммуникаций, сооружений, путей и дорог, снятие и хранение плодородного слоя почвы и т.п. (абз. 4 п. 4.78 Методики). Таким образом, стоимость сносимых строений и затраты на их снос нормами строительного законодательства включаются в стоимость объекта недвижимости, строящегося на высвобождающейся территории.

Согласно пп. 3 п. 2 ст. 253 НК РФ расходы, связанные с производством и реализацией, включают суммы начисленной амортизации. Согласно п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость ОС определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ. Согласно п. 1 ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в настоящем Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Следовательно, на основании изложенных положений НК РФ и норм строительного законодательства организация вправе включить остаточную стоимость ликвидированных (частично ликвидированных) зданий (нежилого помещения общей площадью 122,2 кв. м и двух пристроек к офисным зданиям) согласно проекту на строительство нового делового центра, а также расходов на их ликвидацию (частичную ликвидацию) и техническое обследование в первоначальную стоимость нового строящегося объекта (нового офисного здания (делового центра)) с отражением сумм в текущем периоде на субсчете 08-3 с последующим списанием данной стоимости в расходы, связанные с производством и реализацией, в составе сумм начисленной по вновь созданному объекту ОС амортизации.

Как организации учесть остаточную стоимость ликвидированных объектов и расходов на их ликвидацию для целей налога на прибыль: путем включения данных сумм в состав внереализационных расходов текущего периода или путем включения данных сумм в первоначальную стоимость нового строящегося объекта с последующим списанием данной стоимости в расходы, связанные с производством и реализацией, в составе сумм начисленной амортизации?