141

Как составить агентский договор на продажу недвижимости

Размер шрифта:

Наверное, нет таких людей, которые ни разу не обращались бы за услугами к риелторам при поиске и продаже недвижимости. Делают это по разным причинам: желание сократить время поиска покупателей, незнание каких-то юридических тонкостей при оформлении сделки, нехватка личного времени и пр. Заключение агентского договора в таких случаях — это гарантия получения качественной услуги по продаже жилья. Рассказываем, как его правильно составить.

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

  1. Агентский договор помогает четко описать права и обязанности риелтора и владельца недвижимости.
  2. Можно запретить продавцу обращаться к другим риелторам или продавать недвижимость самостоятельно.
  3. Необходимо обсудить и прописать все услуги риелтора и проверить его профессионализм и лицензию.
  4. Содержание договора: в документе указываются данные сторон, условия продажи, права и обязанности.
  5. В статье можно бесплатно скачать шаблон агентского договора.

Кто и в каких случаях составляет агентский договор на продажу недвижимости

Агентский договор с риелтором необходим для того, чтобы обозначить все права и обязанности сторон и официально зафиксировать отношения между агентом и собственником объекта. Также соглашение с агентом на продажу недвижимости позволяет защитить себя от недобросовестных риелторов и в случае конфликтов сторон станет доказательством в суде, если одна из сторон недобросовестно выполняет свои обязанности.

Также при взаимодействии с риелтором разрешено заключить договор возмездного оказания услуг или поручения, но главное отличие агентского соглашения в том, что в него включают условие о том, что собственник недвижимости не имеет права параллельно пользоваться услугами других риелторов для продажи этого объекта недвижимости, в том числе самостоятельно совершать с ним какие-то сделки. В случае если собственник нарушит это условие, ему станет грозить штраф.

Агентский договор в таком случае ещё называют эксклюзивным, и он более интересен конкретно агенту.

Вам будет полезно узнать: может ли самозанятый заключать агентский договор

Правила составления агентского договора на продажу недвижимости

Перед тем как заключать агентское соглашение, необходимо определить объем прав и обязанностей сторон, обсудить все детали предстоящих действий риелтора и объем работы, которую он обязан выполнить. Ожидания клиента должны быть четко прописаны в виде конкретного списка услуг, которые он хочет получить: поиск покупателя, показ объекта (например, сможет ли агент показывать недвижимость в отсутствие собственника), проверка документов и юридическое сопровождение сделки, набор услуг, которые риелтор оказывает независимо от того, состоится сделка или нет.

Также нелишним будет оценить добросовестность и профессионализм риелтора и агентства недвижимости (если он работает от него). Для этого хорошо бы изучить отзывы других клиентов, проверить отраслевой реестр, в который включена информация об агентствах и частных риелторах, если они получали сертификат или лицензию на этот вид деятельности. Также одним из признаков добросовестности станет служить длительный стаж работы специалиста и агентства в целом.

Агентский договор на продажу недвижимости, как и любой другой, обязан соответствовать действующему законодательству. Подробно о нём говорится в гл. 52 ГК РФ.

При заключении данного соглашения необходимо указать, от чьего имени будут совершаться действия по сделке с недвижимостью: от собственника (принципала) или риелтора (агента) п. 1 ст. 1005 ГК РФ.

В ст. 1006 ГК РФ говорится об агентском вознаграждении. Если в контракте сумма вознаграждения не указана, то его размер определяется согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Согласно ст. 1008 ГК РФ, даже если в контракте не предусмотрена обязанность агента показывать отчеты, агент всегда обязан предоставлять клиенту информацию о ходе исполнения обязательств.

Подробнее: как отчитаться о выполнении агентского договора

Содержание агентского договора на продажу недвижимости

Утвержденной законодательно формы агентского договора на продажу недвижимости нет, поэтому при его составлении необходимо придерживаться общих законодательных требований. Так, документ обязательно включает в себя следующие пункты:

  • полное наименование и реквизиты сторон;
  • дату составления;
  • предмет договора (например: «продажа квартиры площадью… находящейся по адресу… кадастровый номер…). Предмет договора является важным условием для любого гражданско-правового соглашения, без которого он считается незаключённым (ст. 432 ГК РФ);
  • обязательства агента (полное описание спектра действий, которые необходимо произвести риелтору в рамках сделки);
  • стоимость услуг и порядок оплаты. Сумма оплаты должна быть четко определена, чтобы избежать в дальнейшем несогласованного завышения риелтором стоимости своих услуг. В условиях оплаты вознаграждения разрешается прописать, что оно предоставляется только после подписания сторонами акта оказанных услуг. Если же предусмотрен аванс, то собственник сумеет подстраховаться условием, что аванс подлежит возврату в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения риелтором своих обязательств;
  • общие права и обязанности сторон;
  • срок исполнения обязательств агентом;
  • условия оплаты недвижимости — ценовой диапазон, которого придерживается агент при поиске покупателей. Важно указать готовность собственника продать квартиру с привлечением заемных средств (ипотека, кредит) и материнского капитала;
  • срок действия соглашения;
  • ответственность за нарушение сторонами условий соглашения;
  • порядок изменения и расторжения договора;
  • заключительные положения с указанием условий о порядке уведомления при смене реквизитов, о количестве экземпляров и т. д.;
  • подписи сторон, печати.

Договор необходимо составить в двух экземплярах: по одному для каждой из сторон.

ВАЖНО!
Важным пунктом при составлении агентского соглашения является характеристика объекта — выписка из ЕГРН, кадастровый номер, вид, наименование, площадь, состояние помещения.
Может пригодиться: как получить выписку из ЕГРН

Пример агентского договора на продажу недвижимости

Наш образец:

Подробнее: как составить агентский договор

И наш шаблон:

Агентский договор на продажу объекта недвижимости № _____

г. ____________________

«___» ______________ _______ г.

________________________________________ в лице ________________________________________, действующего на основании ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Принципал», с одной стороны, и ________________________________________ в лице ________________________________________, действующего на основании ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Агент», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем — «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Принципал поручает, а Агент принимает на себя обязательство за вознаграждение совершить от имени и за счет Принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу принадлежащего Принципалу на праве собственности объекта недвижимости — ________________________________________, расположенного по адресу: ________________________________________ (далее по тексту — «Объект»). Объект подлежит продаже со всеми неотделимыми улучшениями и оборудованием (сантехническим, тепловым и иным оборудованием, коммуникациями). Характеристики объекта указываются Сторонами в Приложении № 1 к настоящему Договору. Право собственности на объект подтверждается свидетельством № ______________.

1.2. По настоящему Договору Принципал предоставляет Агенту эксклюзивное право на поиск покупателя (покупателей) и продажу указанного объекта.

1.3. Объект подлежит продаже по цене не ниже ________________________________________ рублей. Цена объекта может быть уменьшена по сравнению с ценой, указанной в настоящем пункте, только с письменного согласия Принципала.

1.4. Агент гарантирует отсутствие договорных и иных отношений с лицами, которые могли бы оказать влияние на исполнение настоящего Договора. Агент гарантирует свою независимость и объективность в ходе исполнения настоящего Договора.

1.5. Права и обязанности по сделке, совершенной Агентом во исполнение настоящего Договора, возникают непосредственно у Принципала.

1.6. Объект должен быть продан по данному договору в срок до _____________________________ г. либо не превышающий_______________.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Агент обязуется:

2.1.1. Провести правовую экспертизу документов, удостоверяющих право собственности Принципала на объект.

2.1.2. Совместно с Принципалом разработать условия договора купли-продажи объекта, форму и порядок расчетов, а также пакет рекламных материалов для продажи объекта.

2.1.3. Проводить маркетинговые исследования с целью определения круга потенциальных покупателей. Результаты исследования предоставляются Принципалу в форме отчета.

2.1.4. Осуществить поиск лица, заинтересованного в приобретении объекта Принципала.

2.1.5. Проводить предварительные переговоры с потенциальными покупателями.

2.1.6. Организовывать встречи предполагаемых покупателей с Принципалом.

2.1.7. Совместно с Принципалом подготовить документы, необходимые для заключения договора купли-продажи объекта.

2.1.8. Присутствовать на переговорах и встречах со всеми потенциальными покупателями.

2.1.9. Сообщать Принципалу по его требованию все сведения о ходе исполнения настоящего Договора и при необходимости представлять соответствующие документы (копии документов).

2.1.10. Передавать потенциальным покупателям письменную информацию об объекте только в случае, если данная информация предоставлена Принципалом или получена из официальных источников.

2.1.11. Произвести за свой счет оплату услуг специалистов и организаций, привлекаемых Агентом с целью выполнения своих обязательств по настоящему Договору.

2.1.12. Представлять интересы Принципала в отношениях с третьими лицами, связанных с исполнением настоящего Договора, в том числе в уполномоченных органах, на основании выданной Принципалом доверенности.

2.1.13. Консультировать Принципала по вопросам законодательного регулирования права собственности на объекты недвижимости, а также по вопросам инвестиционной деятельности.

2.1.14. Информировать Принципала относительно действующих цен на аналогичные объекты недвижимости, расположенные на территории ______________, на основе данных по заключенным сделкам купли-продажи указанных объектов.

2.1.15. На условиях, согласованных с Принципалом, и за счет Принципала привлекать строителей, оценщиков и других специалистов в целях подготовки необходимой документации по объекту, а также для формирования рекламных материалов и реализации объекта.

2.1.16. Исполнить поручение Принципала по настоящему Договору на наиболее выгодных для него условиях.

2.1.17. В течение _______ дней с даты исполнения поручения по настоящему Договору (п. 2.10 настоящего Договора) представить Принципалу отчет об исполнении поручения. К отчету должны быть приложены документы, подтверждающие расходы Агента, произведенные им в соответствии с п. 3.5 настоящего Договора.

2.2. Агент имеет право:

2.2.1. Требовать и получать от Принципала все необходимые документы, в том числе планы, проекты, расчеты, заключения специалистов, относящиеся к объекту.

2.2.2. Требовать и получать от Принципала любые правоустанавливающие документы на объект.

2.2.3. Снимать копии с любых документов для использования в целях исполнения обязательств по настоящему Договору.

2.2.4. Пользоваться услугами любых физических и юридических лиц в целях своевременного и качественного исполнения обязательств по Договору.

2.3. Принципал обязуется:

2.3.1. Предоставить Агенту все имеющиеся у него сведения и документы, необходимые для поиска покупателей и заключения договора купли-продажи объекта.

2.3.2. Предоставить Агенту документы, подтверждающие права Принципала на объект.

2.3.3. Совместно с Агентом разработать условия договора купли-продажи объекта, форму и порядок расчетов, а также пакет рекламных материалов для продажи объекта.

2.3.4. Предоставить Агенту необходимые полномочия для исполнения настоящего Договора, оформив это соответствующей доверенностью.

2.3.5. Принимать от Агента протоколы переговоров, письма, справки о проделанной работе и другие материалы.

2.3.6. Проводить переговоры с предполагаемыми покупателями или их представителями только в присутствии Агента.

2.3.7. Своевременно не менее чем за _______ дней предупреждать Агента о времени и месте проведения переговоров по вопросам, связанным с продажей объекта.

2.3.8. В течение срока действия настоящего Договора не вступать в отношения с третьими лицами по предмету настоящего Договора.

2.3.9. Ознакомиться с отчетом Агента, предоставленным в соответствии с п. 2.1.17 настоящего Договора, и утвердить его либо сообщить Агенту о своих возражениях по отчету в течение _______ дней со дня его получения. При отсутствии возражений со стороны Принципала в установленный настоящим пунктом срок отчет Агента считается принятым.

2.3.10. Выплатить Агенту вознаграждение в порядке, сроки и на условиях, установленных настоящим Договором.

2.3.11. Возместить Агенту понесенные им расходы, связанные с исполнением настоящего Договора, в размере, сроки и на условиях, установленных настоящим Договором.

2.3.12. Направить всех обратившихся к нему потенциальных покупателей и их представителей непосредственно к Агенту.

2.4. Принципал гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора объект не является предметом залога, не сдан в долгосрочную (на срок более одного года) аренду, не передан в безвозмездное пользование третьим лицам, на него не обращено взыскание по каким-либо основаниям, а также на объект не заявлено каких-либо претензий со стороны третьих лиц и уполномоченных государственных органов.

2.5. Принципал гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора отсутствуют договоры и иные соглашения о продаже, дарении или отчуждении объекта по иным основаниям, о передаче объекта в аренду, в безвозмездное пользование.

2.6. В случае обращения взыскания на объект Принципал обязан немедленно сообщить об этом Агенту.

2.7. Принципал обязуется в период действия настоящего Договора не передавать объект в залог, не сдавать в аренду, не предоставлять в безвозмездное пользование, а также не продавать его, не дарить и не отчуждать иным способом без уведомления Агента.

2.8. Принципал имеет право:

2.8.1. Требовать от Агента предоставления сведений и отчетов о ходе исполнения Договора, копии документов, подтверждающих проведенную Агентом работу.

2.8.2. Запрашивать у Агента данные о потенциальных покупателях и сведения о проведенных переговорах, оформленные соответствующими протоколами.

2.8.3. Присутствовать на всех переговорах с потенциальными покупателями по вопросам подготовки договора купли-продажи.

2.9. Обязательства Агента перед Принципалом считаются выполненными в следующих случаях:

  • если Принципал подписал договор купли-продажи объекта с покупателем (гражданином или юридическим лицом), представленным Агентом;
  • если Принципал подписал договор купли-продажи объекта с лицом или организацией, являющимися участниками (учредителями), акционерами организации, представленной Агентом Принципалу в качестве возможного покупателя;
  • если Принципал подписал договор купли-продажи объекта с организацией, учредителем (участником), акционером которой является хотя бы один из руководителей организации, представленной Агентом в качестве возможного покупателя;
  • если Принципал подписал договор купли-продажи с организацией, в которой хотя бы одним из учредителей (участников), акционеров либо одним из руководителей является хотя бы один из учредителей (участников), акционеров либо один из руководителей организации, представленной Агентом Принципалу в качестве возможного покупателя.

Обязательства Агента считаются выполненными, если договор купли-продажи подписан с лицами, указанными в настоящем пункте, в течение срока действия настоящего Договора, а также в течение _______ дней после окончания срока действия настоящего Договора.

2.10. Датой исполнения поручения по настоящему Договору является дата подписания договора купли-продажи объекта между Принципалом и третьим лицом.

3. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ АГЕНТА. ВОЗМЕЩЕНИЕ РАСХОДОВ АГЕНТА

3.1. Агентское вознаграждение составляет _______% от покупной цены объекта.

3.2. Агентское вознаграждение, установленное п. 3.1 настоящего Договора, выплачивается Принципалом в течение _______ дней с даты утверждения отчета Агента Принципалом.

3.3. Выплата агентского вознаграждения производится путем перечисления денежных средств Принципалом на расчетный счет Агента.

3.4. Днем оплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет Агента.

3.5. Принципал возмещает понесенные Агентом расходы:

  • на ________________________________________ в сумме ________________________________________ рублей;
  • на ________________________________________ в сумме ________________________________________ рублей;

3.6. Расходы возмещаются Принципалом в сроки и порядке, установленные настоящим Договором для выплаты вознаграждения.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами.

4.2. Договор прекращает действие по исполнении сторонами своих обязательств либо в случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

5.1. Все разногласия, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров.

5.2. В случае если Стороны не придут к соглашению по спорным вопросам, споры будут переданы на рассмотрение в суд в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

5.3. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

5.4. Настоящий Договор заключен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

6. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Принципал:

_______________________

____________/__________

Агент:

_______________________

____________/__________

Сыропятова Ольга