Поиск и выбор арендаторов

Назад к теме № 2 «Подготовка к сдаче квартиры в аренду»→

§ 1. Как хорошо составить объявление о сдаче квартиры

Поиск арендаторов всегда начинается с объявления о сдаче квартиры. Удачное объявление — залог успеха, вне зависимости от места его размещения. Большинство сайтов и досок объявлений сейчас предлагают шаблоны для пошагового заполнения. Обычно они отражают все главные характеристики:

• материал дома;
• этажность;
• площадь;
• наличие мебели и техники.

Для начинающих арендаторов такой вариант отлично подойдет.

Если шаблона нет, составляем объявление о сдаче квартиры сами, с учетом следующих моментов:

• краткость. Читать многостраничные простыни из истории жилья никому не интересно;
• информативность. Хорошо, когда арендатор на старте понимает, что он получит и за какие деньги;
• акцент на достоинствах.

Обязательно укажите в объявлении:

• точный адрес;
• сколько комнат в квартире, какой площади;
• какая мебель и техника остается в квартире;
• стоимость аренды и коммунальных услуг, особенности оплаты.

Необязательно, но желательно указать:

• наличие объектов инфраструктуры (транспортные развязки, магазины, школы, детские сады и т. п.), расстояние до метро или другого общественного транспорта;
• есть ли парковка для автомобиля;
• есть ли балкон, лоджия, терраса, подвал или подсобные помещения во дворе, входит ли их использование в стоимость аренды;
• какой вид отопления: индивидуальное или центральное;
• требуется ли ремонт и готовы ли зачесть стоимость улучшений в арендную плату.

Полезно сделать хорошие фотографии квартиры и приложить их к объявлению. Не забудьте минимально убраться и разложить по местам вещи, прежде чем начинать съемку.

§ 2. Где эффективно размещать объявления? Разбор площадок

Выбирать площадку целесообразно по следующим критериям:

• посещаемость;
• удобство пользования;
• стоимость услуг.

Наиболее популярны такие:

• Авито;
• Циан;
• Домклик;
• региональные доски объявлений в соцсетях.

У каждой из них есть и плюсы, и минусы.

Авито — крупнейшая в России доска объявлений, в том числе и об аренде недвижимости. Составить объявление там не составит труда, т. к. сервис имеет шаблоны для пошагового заполнения.

Главные ее плюсы:

• большая аудитория;
• удобный интерфейс;
• проверка соответствия цены рыночной;
• онлайн-бронирование. Очень удобная опция для посуточной аренды. Арендодатель оформляет сдачу квартиры прямо на сайте и получает оплату после заезда клиента;
• использование подменных номеров. Это позволяет не афишировать реальный телефон.

Но есть и минусы:

• подача объявлений об аренде жилья платная;
• множество посредников;
• недружелюбная к пользователям техподдержка. Объявления и аккаунты иногда блокируются без предупреждения и возможности восстановления.

Циан — популярный сервис для размещения предложений о продаже и аренде недвижимости. Его главный плюс — бесплатная публикация объявлений. Среди главных минусов — необходимость указывать реальный номер телефона, что порождает немалое количество звонков от мошенников и неадекватных людей.

Домклик чаще используют для продажи недвижимости, т. к. он позволяет сразу оформить все документы. Но и предложения по аренде там есть, хотя пользоваться им не очень удобно.

Яндекс Недвижимость — неплохой сервис, с большой аудиторией. Минус — в строгой модерации объявлений, т. к. довольно сложно составить текст, подходящий под их алгоритмы.

Соцсети. Практически во всех соцсетях есть тематические группы по регионам, такие как «Аренда в городе Н» или «Сдам-сниму в городе Н», или «Недвижимость Нска». Для самостоятельного поиска арендаторов это очень удобные площадки.

Плюсы:

• релевантная аудитория;
• быстрая и удобная связь с арендаторами путем личных сообщений.

Минусы:

• объявление о сдаче квартиры придется составить самому, готовых шаблонов нет;
• в объявлении обычно много пустых обсуждений адекватности цены, особенностей жилья и прочее;
• огромное количество мошенников;
• риск нарваться на «контрольную закупку» со стороны налоговой инспекции. Он есть и при использовании других площадок, но в соцсетях значительно выше.

Хорошим способом поиска арендаторов является обращение к риелтору. Это и быстрее, и удобнее, и раздумывать, как составить объявление и где его разместить, не нужно, и арендаторы проверенные. Услуги риелтора обычно бесплатны для арендодателей.

§ 3. Встречи с потенциальными арендаторами и показ квартиры

Если вы обращаетесь к риелтору или агентство, отдаете квартиру в доверительное управление, то и эту работу удобно делегировать им. А вот если сдаете сами, встреч с потенциальными арендаторами не избежать. Рекомендую придерживаться следующих правил:

1. Приведите квартиру в порядок перед показом. Если вы в ней живете, не забудьте собрать разбросанные вещи, убрать грязную посуду, изолировать животных и малышей. Лучше отправьте их на прогулку. И запаситесь бахилами. Стоят они недорого, а людям не придется разуваться для осмотра квартиры.
2. Не назначайте несколько показов на одно время. Создастся либо толпа, либо очередь. И то и другое неприятно и вам, и арендаторам.
3. Не опаздывайте на встречу. Пунктуальность украшает любых людей. Кроме того, вы этим показываете, что цените и свое, и чужое время.
4. Будьте улыбчивы и доброжелательны. Хмурые буки отталкивают людей.
5. Не раздражайтесь, если вам задают одни и те же вопросы несколько раз или переспрашивают о том, что указано в предложении о сдаче квартиры.
6. Ненавязчиво прорекламируйте «плюшки» вашей квартиры, которые обычно не отражают в объявлениях. Например, обширную библиотеку, которую оставляете (если это интересно арендатору), вкусные круассаны в соседней булочной или доброжелательных соседей.
7. Помните, что не все люди приходят, чтобы посмотреть и снять вашу квартиру. Некоторые так собирают информацию или развлекаются, пытаясь вывести вас на эмоции. Но хозяин здесь — вы. Если потенциальный арендатор ведет себя неприемлемо, вежливо, но твердо закончите встречу и укажите на дверь. Поступайте так же, и если кандидат вам просто не понравился.
8. Подготовьтесь к тому, что не только арендатор не понравится вам, но и вы ему. У него тоже есть право развернуться и уйти, не объясняя причин

§ 4. Проверка благонадежности арендаторов

Как проверить потенциального арендатора? Вообще-то практически никак, если у вас нет дяди в «органах» или тети в налоговой. Лучше иметь и тех, и других. Тем, у кого полезных связей не оказалось, остается только:

• прислушаться к собственной интуиции. Если потенциальный арендатор вызывает у вас неприятие внешним видом, национальностью, поведением, с ним не стоит иметь дел;
• расспросить человека о его доходе, занятости, виде занятий, семье, других людях, с которыми он планирует арендовать квартиру. Никто не гарантирует, что вам скажут правду, но кое-что понятно и по реакции на тот или иной вопрос;
• обменяться телефонами. Номер удобно использовать для поиска «следов» владельца в социальных сетях. Информация с личной страницы немало говорит о человеке. Иногда дополнить впечатление о потенциальном арендаторе помогают сервисы, которые отображают, как абонент записан у других пользователей. Например, вы вряд ли захотите заключить договор аренды с человеком, который у кого-то поименован как «неплательщик». Самый популярный из таких сервисов — гетконтакт. Но будьте осторожны, используйте «чистый» телефон , т. к. есть риск слить в сеть ваши личные данные;
• обратиться к риелторам. Тогда сложности с подбором хороших кандидатов лягут на них. Но личное впечатление и в этом случае важно и играет ключевую роль в принятии окончательного решения.

§ 5. Критерии выбора подходящих арендаторов

Они различны для разных арендодателей. Чаще обращают внимание на:

• наличие гражданства РФ. С негражданами сложностей больше;
• семейное положение. Женатые и с детьми обычно более ответственные;
• животных. Их присутствие у арендатора повышает риск порчи квартиры. Но, с другой стороны, люди с животными чаще сталкиваются с проблемами при найме жилья и поэтому бережнее относятся к найденному;
• результат проверок специальными сервисами на судимость, наличие долгов и пр. На первый взгляд, это хороший «скрининг» арендаторов. Но имеет серьезные минусы:
  • такие сервисы платные;
  • проверка возможна только с ведома и согласия кандидата, т. к. нужны его личные данные;
  • нет гарантий сохранности переданных личных данных;
• наличие риелтора. Во-первых, они проверяют клиентов на благонадежность. Во-вторых, человек, способный заплатить риелтору немаленькую комиссию за подбор ему жилья в аренду, с большей вероятностью склонен соблюдать условия договора. Проблемные арендаторы, «со странностями» или сложностями с законом, маргиналы чаще всего ищут квартиры в аренду сами и к посредникам не обращаются.

Вопросы для самопроверки

Далее к теме № 4«Юридические аспекты и документы при сдаче квартиры в аренду»→