Важно
Закон № 44-ФЗ: опубликованы важные поправки Подготовка квартиры к сдаче в аренду — важный этап для заключения быстрой и успешной сделки с арендатором. Как это сделать правильно, сейчас расскажем.
Навигация
Назад к теме № 1 «Варианты сдачи: самостоятельно, через риэлтора или по доверительному управлению:»→
§ 1. Какой необходим ремонт и какая мебель и техника
Как человека встречают по одежде, так и квартиру встречают по первому наглядному впечатлению. Для сдачи квартиры в аренду необходим минимальный аккуратный ремонт, исправная мебель и техника. Объем вложений на косметику и обстановку жилья зависит от исходных данных помещения: новостройка или вторичный жилой фонд.
Для ремонта при сдаче в аренду выбираем:
- нейтральные и спокойные цвета в оформлении квартиры, они универсальные;
- обои под покраску — их легко освежить минимальными затратами;
- сантехнику по принципу цена — качество;
- оконные рамы нового, металлопластикового формата.
Минимальный набор мебели и техники для сдачи жилья в аренду:
- место для хранения вещей и обуви — шкаф, комод, прихожая и подобное;
- спальное место — кровать, диван, тахта;
- кухонный мебельный гарнитур;
- кухонный стол либо место для приготовления пищи;
- холодильник, плита;
- стиральная машина.
Список техники, наличие которой станет приятным дополнением:
- телевизор;
- микроволновка;
- пылесос;
- чайник.
Лишняя трата денег:
- капитальный ремонт жилья;
- полная замена труб;
- выравнивание стен или пола «по уровню»;
- посудомоечная машина, кофеварка;
- робот-пылесос, ионизаторы, увлажнители.
Почему это станет лишней тратой денег? Потому что эти траты не увеличат стоимость аренды квартиры. Даже если они и добавят арендаторам удобства в будущем, все равно на этапе съема квартиры платить за них будущие жильцы не готовы. Они, скорее, снимут квартиру подешевле, но без «финтифлюшек».
Приведем пример частой ошибки хозяев — покупка в квартиру на сдачу посудомоечной машины. Это, однозначно, очень полезный прибор в хозяйстве и показатель заботы о будущих жильцах, вот только есть одно НО. Совсем немногие люди готовы платить за ее использование повышенную арендную плату. Кроме того, мало кто привык пользоваться посудомойкой (дорого, сложно, да я быстрее руками две чашки помою...), а стоящая без работы машинка быстро приходит в негодность и начинает требовать ремонта.
Подготовка жилья для сдачи в аренду в новостройке и вторичном фонде отличаются. В первом случае ремонт и обстановка новые и свежие, а во втором — смотрим на исходные данные и обновляем то, что необходимо для привлекательного внешнего вида жилья.
§ 2. Уборка и дезинфекция квартиры перед сдачей
Непосредственно перед сдачей в аренду жилье необходимо убрать, а при необходимости — и провести дезинфекцию. Перед сдачей, конечно, проводится генеральная уборка квартиры — с мытьем окон, холодильника, люстр и проч. Недостаточно просто вытереть пыль и помыть полы.
Существуют два способа это сделать:
- самостоятельно;
- профессиональный клининг.
Для первого способа — самостоятельной уборки жилья — вам потребуются:
- чистящие средства для сантехники, плитки, окон и зеркал и иных поверхностей в квартире, полироль;
- тряпки, салфетки, губки, щетки, емкости для воды и средств;
- пылесос, пароочиститель, швабра, мусорные мешки;
- перчатки и защита органов дыхания;
- свободное время.
Плюсом является экономия бюджета, но минусами будут трата своего времени и сил, а для аллергиков — еще и потеря здоровья.
Для второго способа необходимы только деньги. Он не расходует ваше время и силы, но это довольно дорогостоящая процедура. Стоимость зависит от региона проживания, но в среднем — от 200-250 рублей за квадратный метр.
Обязательно проветрите жилье после уборки, запах химических средств улетучится. Освежитель воздуха с легким нейтральным ароматом — однозначный плюс для будущего арендатора. Сдать в аренду квартиру проще и быстрее, когда все аккуратно и ненавязчиво.
§ 3. Составление описи имущества
Опись — это документ, в котором прописывается список движимого имущества, передаваемого во временное пользование арендатору, его количество и состояние. Составляется приложением к договору аренды квартиры и подписывается обеими сторонами. Наличие описи позволяет:
- избежать такой проблемы, как доказывание наличия или отсутствия предметов мебели, техники и их техническое состояние;
- при выявлении проблем — удержать из депозита сумму на покрытие расходов;
- в случае невозможности урегулирования вопросов мирным путем — при обращении в суд подтвердить свою позицию документально.
Строгих правил для ее составления нет, но необходимо придерживаться общих, как при оформлении документов:
- дата и место составления;
- перечень объектов, их количество, техническое состояние и идентификационные признаки (при возможности, сделайте фотофиксацию);
- подписи сторон.
Отсутствие описи приводит к таким последствиям:
- при краже невозможно доказать наличие имущества;
- при порче интерьера, мебели либо техники нет подтвержденного первоначального технического состояния;
- при возникновении споров и обращении в суд отсутствует доказательный момент наличия и исправного состояния передаваемых арендатору вещей.
§ 4. Определение арендной платы и депозита
Определение арендной платы — это один из самых сложных этапов сдачи жилья в аренду. Универсальной методики тут нет, но вот несколько простых правил, которых стоит придерживаться.
Самый простой способ определить арендную цену жилья — позвать риелтора. Они хорошо разбираются в рынке, ценообразовании и спросе.
Если вы хотите все делать самостоятельно, то для определения суммы арендной платы необходимо:
- изучить рынок — Авито, Циан, Домклик, Яндекс.Недвижимость и другие площадки вам в помощь. Ищем предложения в своем районе и сравниваем цены и качество жилья;
- определить преимущества квартиры по нескольким параметрам:
- положение дома и инфраструктура: локация, транспортная доступность, парковка, учебные учреждения, магазины и проч.;
- качество самого дома: этажность, серия строительства (бетон и панелька — это разные суммы за аренду), чистота и закрытость подъезда, охрана дома, наличие своей закрытой территории, парковки и проч.;
- определить контингент арендаторов: студенты, семейные пары, дети, животные. В каждой категории есть свои особенности, и вам стоит продумать, кого вы готовы принимать, а кого — нет. И какие наценки, например, за животных, хотите поставить.
Теперь разберемся с депозитом. Депозит — своего рода денежная гарантия за сохранность имущества. Его преимущества:
- Депозит вносится сразу при заключении договора, вместе с первой арендной платой.
- Он остается у арендатора до момента расторжения договора и принятия квартиры обратно.
- При выявлении порчи имущества или техники депозит полностью либо частично покрывает расходы на ремонт.
- Чаще всего депозит заставляет арендатора бережнее относиться к жилью и предметам в нем.
Размер и условия депозита внесите в договор о сдаче жилья в аренду. Чаще всего депозит составляет стоимость месячного проживания, но конкретный размер вы определяете самостоятельно.
