Теперь разберемся с финансовой стороной дела: как правильно и безопасно принимать оплату от жильцов, как и сколько налогов платить.
Назад к теме № 4 «Юридические аспекты и документы при сдаче квартиры в аренду»→
§ 1. Распределение обязанностей по уплате коммунальных услуг и других расходов
Структура платы за квартиру в многоквартирном доме (МКД), согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ, такова:
- оплата содержания жилого помещения (услуги по управлению МКД, работы по содержанию общего имущества дома, коммунальные ресурсы, необходимые для нормальной эксплуатации общего имущества МКД);
- оплата коммунальных услуг;
- взнос на капитальный ремонт.
Что включается в коммунальные услуги:
- холодное и горячее водоснабжение, водоотведение;
- тепловая энергия и отопление;
- энерго- и газоснабжение;
- вывоз мусора.
Чаще всего то, что получается зафиксировать счетчиками (вода, тепло, газ, электричество), оплачивает арендатор жилья. Расходы на вывоз мусора тоже ложатся на его плечи. Это логично, поскольку квартирой пользуется арендатор, а не ее владелец.
А вот оплата содержания и взнос на капремонт остаются в ведении собственника.
Возможны и другие варианты, например, оплата арендатором всех коммунальных платежей за квартиру с уменьшением на эту суммы арендной платы. Или включение коммуналки в фиксированной сумме в арендные платежи за квартиру.
Самое главное, что стоит иметь в виду: распределение коммунальных расходов между арендодателем и арендатором квартиры оговаривается в договоре аренды жилья. Распределить расходы можно так, как договорятся стороны договора.
§ 2. Налогообложение дохода от сдачи квартиры
Арендная плата за сданную квартиру — это налогооблагаемый доход. Порядок налогообложения дохода зависит от статуса арендодателя.
Арендодатель — физическое лицо
Если квартира сдана юридическому лицу или ИП, то обязанность удержания НДФЛ и перечисления налога в бюджет лежит на арендаторе жилья, поскольку он является налоговым агентом по НДФЛ. Арендодателю беспокоиться о налогообложении не придется — доход ему поступит за минусом налога.
При заключении договора аренды жилья с физлицом, не имеющим статуса ИП (то есть при отсутствии налогового агента), арендодатель получает полную сумму аренды, включающую в себя НДФЛ. Он обязан сообщить налоговому органу по месту регистрации о полученном доходе от сдачи внаем жилья и самостоятельно уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц по ставке 13%.
Делается это посредством подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ по итогам года. Срок подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным, срок уплаты налога — не позднее 15 июля.
Арендодатель — индивидуальный предприниматель
У ИП есть выбор: оплачивать НДФЛ с дохода от аренды квартиры как физическое лицо или включить этот доход в состав выручки от предпринимательской деятельности.
Придется освежить в памяти заявленные коды ОКВЭД. Если в их число входит код 68.20.1 или иные коды, связанные со сдачей жилья в аренду, доход от сдачи квартиры внаем однозначно учитывается в составе предпринимательской выручки. И тогда налогообложение аренды зависит от применяемой системы:
- УСН «доходы» — полученная арендная плата за квартиру включается в состав доходов, облагаемых по ставке 6%;
- УСН «доходы минус расходы» — здесь ставка уже 15%, поэтому придется как следует подумать и просчитать, насколько выгодно сдавать квартиру как ИП;
- ПСН — стоимость патента различается в регионах, ее рассчитывает налоговая служба, исходя из площади квартиры и срока патента. На сайте ФНС есть специальный ресурс, позволяющий сделать предварительный расчет стоимости патента при сдаче жилья в аренду;
- ОСН — помимо 13% НДФЛ, ИП на ОСН уплачивает 20% НДС (при наличии облагаемых операций).
Для всех ИП обязательной является уплата страховых взносов «за себя».
Арендодатель — самозанятый
Самозанятые лица уплачивают налог на профессиональный доход (НПД). Если квартира сдается предприятию или индивидуальному предпринимателю, то с полученной аренды придется уплатить в бюджет 6%.
Если договор аренды жилья заключен с физическим лицом, то ставка НПД составляет 4%.
Отчетности у плательщиков НПД нет. Получив арендную плату, они формируют чек в сервисе для самозанятых «Мой налог». Сумму платежа в бюджет рассчитывает алгоритм сервиса.
§ 3. Способы получения арендной платы
Вносить арендную плату за жилье можно как наличными, так и банковским переводом. Обычно стороны прописывают тот или иной способ оплаты аренды в договоре. Весьма важно для обеих сторон правильно оформить платежные документы: для арендодателя это подтверждение налогооблагаемого дохода, а для арендатора — подтверждение исполнения обязательств по договору аренды жилья.
Наличный расчет
Способ хорош тем, что деньги сразу оказываются в руках (в кассе), но здесь необходим тщательный контроль за оформлением документов, подтверждающих оплату арендованного жилья.
По законодательству, любые платежи от физических лиц ООО и ИП должны проводить через кассу (ККТ). Но в статье 2 закона 54-ФЗ есть несколько исключений, когда ККТ можно не применять. Нас заинтересуют 2 таких исключения:
- ИП может не применять кассу при сдаче в аренду жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности (пункт 2 статьи 2);
- организации, находящиеся в труднодоступных местностях (пункт 3 статьи 2).
Если ККТ, в соответствии с законодательством, разрешено не применять, то при получении наличных денег за аренду жилья выпишут приходный кассовый ордер (ПКО), квитанцию от которого передадут плательщику. В ПКО обязательно указывают Ф.И.О. плательщика и номер договора аренды квартиры.
Необходимо помнить о лимите расчетов наличными деньгами. Для ИП и организаций он составляет 100 000 рублей по одному договору.
Самозанятый арендодатель жилья оформит чек в сервисе «Мой налог» и передаст (или направит) его арендатору.
При расчете по договору аренды жилья между физическими лицами необходимо предусмотреть способ фиксации оплаты и прописать его в договоре. Это может быть расписка получателя или некий реестр, если договор предполагает регулярные платежи.
Безналичный расчет
Этот способ оплаты аренды жилья, безусловно, предпочтительнее, поскольку позволяет документально зафиксировать внесение арендной платы за квартиру и у плательщика, и у получателя платежа без оформления дополнительных документов — выписка банка служит надежным подтверждением.
Однако, если на расчетный (карточный) счет арендодателя наложены ограничения, например, налоговой службой, то поступивший доход от сдачи жилья в аренду спишется во исполнение требования ФНС.
Внести арендную плату за квартиру может и третье лицо. В этом случае в платежном документе необходимо указать не только данные плательщика и номер договора аренды жилья, но и за кого производится оплата.
Вопросы для самопроверки
Далее к теме № 6«Расторжение договора аренды»→
