Собственники жилья, которые планируют сдавать его, хотят иметь от аренды квартиры регулярный доход, получая при этом минимум проблем. Разберем различные способы сдачи жилого помещения и рассмотрим преимущества и недостатки каждого их них.
§ 1. Плюсы и минусы работы с риэлтором
Риэлтор — это специалист по недвижимости, который предоставляет широкий спектр услуг. Для работы с риелтором потребуется заключить договор. В рамках этого договора он занимается подбором потенциальных арендаторов, организует показ квартиры, ведение переговоров с потенциальными арендаторами. После того как арендатор будет найден, риэлтор заключает договор найма жилого помещения и сопровождает сделку.
Плюсы работы с риэлтором:
- Не потребуется показывать квартиру или вести переговоры со всеми потенциальными арендаторами. Учитывая, что подходящий квартиросъемщик находится далеко не сразу, показывать сдаваемое жилье потребуется порой десятки раз.
- Риэлтор проконсультирует по всем интересующим и вызывающим затруднение правовым вопросам.
- Составит юридически грамотный договор, в котором зафиксирует все достигнутые договоренности, обезопасит от возможных «подводных камней». При заключении сделки на срок более года, поможет зарегистрировать договор в Росреестре.
Минусы работы с риэлтором:
- Его услуги потребуется оплатить. Стоимость у разных специалистов отличается. Одни берут фиксированную сумму, другие — процент от стоимости арендной платы.
- Не все из них ищут нанимателей на краткосрочный (например, посуточный) наем.
- После сдачи квартиры все возникающие в последующем проблемы вам придется решать самостоятельно. Например, невнесение арендной платы, порча имущества в квартире.
- После освобождения квартиры арендаторами, чтобы воспользоваться услугами риэлтора для поиска других нанимателей, потребуется заключить новый договор.
§ 2. Плюсы и минусы доверительного управления
Доверительное управление при сдаче жилого помещения представляет собой заключение договора между собственником и управляющим. Последним выступает юридическое лицо или ИП. На основании заключенного договора управляющая компания (УК) берет на себя весь спектр услуг, который требуется произвести для сдачи в аренду жилья. А собственник ежемесячно получает арендные платежи.
Плюсы доверительного управления:
- Всеми вопросами занимается управляющая компания. Она ищет арендаторов, организует показ квартиры, заключает сделку, получает арендную плату, решает все возникающие проблемы.
- Если один арендатор съехал, то поиск другого производится в рамках одного договора. Оформлять новые документы не потребуется.
- Многие УК сдают жилые помещения без взимания обеспечительного платежа за последний месяц. Это делает наем таких квартир привлекательными для арендаторов, и в результате жилье активно сдается и не простаивает.
Минусы доверительного управления:
- От суммы арендной платы управляющей компании ежемесячно уплачивается комиссия.
- Существует риск злоупотреблений со стороны УК. Например, вы заинтересованы в долгосрочном найме, а УК сдает вашу квартиру посуточно, что увеличивает ее износ. Либо управляющий скрывает от вас доходы от сдачи жилья, сообщая, что квартира простаивает.
- Необходимо производить дополнительное оформление: договор доверительного управления потребуется зарегистрировать в Росреестре, на имя управляющего — выдать нотариальную доверенность.
Система доверительного управления в России пока не так развита. Так, в настоящее время на рынке доверительным управлением занимается ЯндексАренда, АвитоНедвижимость. Зайдите к ним на сайты и посмотрите условия работы с владельцами жилья.
§ 3. Плюсы и минусы самостоятельной сдачи квартиры
При самостоятельной сдаче жилья вы сами занимаетесь решением всех вопросов.
Плюсы:
- Все полученные от аренды денежные средства вы получаете в полном объеме, т.к. не требуется нести расходы на оплату чьих-либо услуг.
- Нет риска быть обманутым. Например, при сокрытии доходов со стороны УК.
Минусы самостоятельной сдачи:
- Потребуется тратить время на показ квартиры потенциальным арендаторам.
- Вы сами решаете все возникающие с нанимателями проблемы, готовите жилье к повторной сдаче.
- Риск совершения правовых ошибок при заключении договора. Например, если не указать срок найма, то он составит пять лет, и выселить нанимателя раньше этого срока вы не сможете.
§ 4. Как выбрать?
Какой вариант сдачи жилья в аренду выбрать, зависит от ваших обстоятельств. При выборе способа сдачи жилья в аренду изучите изложенные нами преимущества и недостатки каждого из них и проанализируйте вашу жизненную ситуацию.
Но есть несколько типовых ситуаций и советов:
- когда ваша недвижимость находится в другом городе или вы проживаете за границей, то наиболее удобный для вас вариант — это доверительное управление;
- если у вас много свободного времени и есть желание общаться с арендаторами, то можно заняться арендой самому;
- если вы сомневаетесь в том, что сможете грамотно составить договор или не готовы тратить время на личное общение с потенциальными жильцами, то целесообразно обратиться к риэлтору.
Вопросы для самопроверки
Далее к теме № 2«Подготовка к сдаче квартиры в аренду»→
