Что такое неотделимые улучшения, и как они учитываются

Размер шрифта:

Порой у арендатора производственного, торгового или офисного помещения возникает потребность в некоторой его модификации, приспособлении под свои нужды. Корректно оформить и правильно учесть неотделимые улучшения — задача бухгалтерской службы арендатора. Или собственника? Давайте разбираться.

Что такое неотделимые улучшения

Как явствует из самого названия — это то, что нельзя запросто забрать с собой по окончании срока аренды, не разрушив или не повредив помещение. Так трактуются неотделимые улучшения арендованного имущества по ГК РФ (п. 2 ст. 623).

Полной ясности нет, не находите? Установил, к примеру, арендатор сплит-систему. Получится ли ее отделить, не повредив стену? Стена-то не рухнет (надеемся), но дырки точно останутся. Считать ли это повреждением чужой собственности? К сожалению, четкое и однозначное определение неотделимых улучшений в законодательстве отсутствует, равно как и определение причиненного их демонтажем вреда для имущества арендодателя.

Такая беспечность законодателя в столь важном вопросе приводит к спорам между сторонами договора аренды вплоть до судебных разбирательств.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, что относится к неотделимым улучшениям, а что к отделимым. Используйте эти инструкции бесплатно.

Получите бесплатный доступ, чтобы прочитать.

Разница между отделимыми и неотделимыми улучшениями

Практически в каждом арендном договоре есть пункт, запрещающий или разрешающий (с согласия собственника) производить работы по модернизации оборудования или перестройке помещений. Однако, судя по тому, что судебная практика по неотделимым улучшениям достаточно обширна, спорам нет конца.

Вот что, в частности, говорит арбитражный суд в постановлении № 17АП-16095/2015-АК от 23.12.2015:

А вот выдержка из постановления № 02АП-1861/22 от 27.05.2022:

Даже суду, чтобы различить отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, приходится порой обращаться к специалистам и назначать судебную экспертизу произведенных работ.

Дабы не доводить дело до судебных разбирательств и экспертиз, целесообразно в договоре аренды имущества сразу прописать, что к чему относится.

Вот, например, что является неотделимыми улучшениями арендованного имущества:

строительно-монтажные работы, в том числе перепланировка;
обустройство дорожного покрытия на земельном участке;
инженерное переоборудование помещения (прокладка инженерных коммуникаций, электросетей и т.п.);
установка стационарных стен (перегородок) с жестким креплением к потолку и полу.

Мало того что их нельзя демонтировать без вреда для арендованного имущества, так еще и самостоятельной эксплуатации такие объекты не подлежат.

Производить неотделимые улучшения основных средств допустимо только с согласия собственника! Если таковое согласие не получено, то вполне вероятно, что горе-арендатору по окончании договора аренды придется не только демонтировать самовольно произведенные «улучшения», но и приводить объект собственника в первоначальный вид.

А вот примеры отделимых усовершенствований — фактически это всё, что можно без труда демонтировать, унести с собой и начать эксплуатировать на новом месте:

съемное оборудование — кондиционеры, камеры видеонаблюдения, системы регистрации входа на объект по картам, пропускам и т.п.;
ширмы, раздвижные нестационарные перегородки и т.п.

Пару слов надо сказать о том, что происходит с отделимыми улучшениями общего имущества, находящегося в долевой собственности. Ведь у объекта бывает и несколько собственников, один из которых решил этот объект облагородить. Такие переделки остаются в собственности у того, кто их произвел. Иной порядок устанавливается специальным соглашением участников долевой собственности.

Учет неотделимых улучшений

Все стоит денег, и до начала работ неплохо было бы точно знать, за чей счет банкет. Так, если собственник заинтересован в некой модификации своего объекта, то он вправе компенсировать арендатору (полностью или частично) понесенные расходы. Стоимость работ и порядок компенсации согласуются с арендодателем заранее. Право собственности на все произведенные арендатором неотделимые улучшения имущества принадлежит арендодателю.

Безусловной обязанности по возмещению затрат арендатора на модернизацию арендованного имущества у собственника нет. Все вопросы компенсации прописываются в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему.

Как правило, неотделимые усовершенствования передаются арендатору по завершении договора аренды. Но возможна и передача сразу после окончания работ в качестве незавершенных капвложений. Если собственник компенсировал арендатору расходы на модернизацию имущества, то он примет их к учету, увеличив стоимость амортизируемого имущества.

Проводки у арендатора:

Дт08 Кт60 – сформирована стоимость капвложений;
Дт76 Кт91.1 – отражена задолженность собственника по компенсации затрат;
Дт91.2 Кт08 – списана стоимость капвложений;
Дт51 Кт76 – получена компенсация от арендодателя.

Проводки у арендодателя:

Дт08 Кт76 – отражена задолженность по компенсации затрат арендатора;
Дт01 Кт08 – стоимость объекта увеличена на капвложения, произведенные арендатором;
Дт76 Кт51 – перечислена компенсация арендатору.

Объективности ради заметим, что не все гуру бухучета согласны с такими проводками, считая, что нарушается сам принцип «незавершенности» капвложений, учитываемых на счете 08.

Может пригодиться: все о проводках в бухучете

Если же до компенсации дело не дошло, то арендатору приходится думать, как списать неотделимые улучшения арендуемого помещения в расходы. До окончания договора он учитывает их у себя на балансе в составе ОС и начисляет амортизацию в установленном порядке. Серьезным вопросом здесь является установление срока полезного использования неотделимых переделок арендованного имущества в налоговом учете.

Для арендатора выгодно установить СПИ своих вложений в чужое имущество равным сроку действия договора аренды. И теоретически это право у него есть (с). Но приготовьтесь: налоговикам это вряд ли понравится. Да и суды не торопятся однозначно подтверждать такую позицию налогоплательщика. Скорее всего, придется начислять мизерную амортизацию, исходя из СПИ объекта и только в период действия договора аренды. А недоамортизированную часть и вовсе не получится принять в затраты после окончания договора аренды.