Недвижимость
Недвижимость — это объекты имущества организации, прочно связанные с землей. Включает приобретение, использование, учет, налогообложение, амортизацию. Требует государственной регистрации прав
Здесь собраны материалы о недвижимости: как оформить сделку купли-продажи, аренду или дарение, разобраться с правами на квартиру, участок или нежилое помещение, зарегистрировать переход права и не ошибиться с налогами и учётом объекта.
Сервисы
По сделкам с недвижимостью и маткапиталом можно быстро прикинуть суммы — вот подборка калькуляторов.
Дальше материалы собраны по темам: сделки и договоры, права на объект, регистрация и учёт, налоги.
Сделки купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи — основной документ сделки, но его форма и состав меняются в зависимости от объекта и условий оплаты.
Как оформить договор
Без существенных условий — предмета, цены и порядка расчётов — договор продажи недвижимости считается незаключённым: что обязательно прописать в тексте.
Стороны согласовывают цену и сроки будущей сделки в предварительном договоре о сделке, прежде чем подписывать основной документ.
Готовый образец сделки помогает не упустить обязательные условия и собрать документы для купли-продажи квартиры.
Особые случаи купли-продажи
Договор купли-продажи гаража подлежит государственной регистрации перехода права, как и любая другая сделка с недвижимостью — что учесть при продаже гаража.
Продажа дома вместе с земельным участком — отдельный вид сделки, со своими особенностями: детали такой сделки.
В договоре можно прописать оплату недвижимости частями, указав размер и сроки каждого платежа.
Сделка с долей в квартире требует не только текста договора, но и отдельного порядка регистрации и уведомления совладельцев.
Аренда и наём недвижимости
Правила аренды различаются для жилых и нежилых объектов, а часть сделок между гражданами оформляют не как аренду, а как наём.
Для аренды нежилых помещений под офис или склад важно заранее прописать порядок передачи и возврата объекта — как правильно заключить договор.
Передачу жилья во временное пользование за плату между гражданами правильнее называть не арендой, а наймом квартиры между физлицами, что меняет часть правил составления документа.
Когда жильё снимают на возмездной основе, а не по социальному найму, заключают другой договор — образец коммерческого найма.
Сдача квартиры в аренду физлицом не освобождает от уплаты НДФЛ с полученного дохода, даже если договор устный.
Предприниматели чаще арендуют нежилые площади под офис или склад, чем покупают их в собственность — образец договора аренды.
Фиктивный договор аренды заключают, чтобы скрыть реальные отношения сторон, и за это предусмотрена отдельная ответственность.
Договор субаренды признают недействительным, если пересдать машиноместо без согласия собственника, поэтому условие о субаренде лучше прописывать заранее.
Дарение недвижимости
Подарить квартиру, долю или другой объект можно только безвозмездно — но у сделки есть свои нюансы.
Договор дарения квартиры регистрируют в Росреестре так же, как и куплю-продажу — как его правильно составить.
Супруг вправе подарить свою долю в совместно нажитой недвижимости второму супругу или третьему лицу, но дарение совместной собственности требует согласия второго супруга.
Дарение совместной собственности детям оформляют иначе, чем между супругами — с учётом статуса несовершеннолетнего.
Дарение квартиры несовершеннолетнему поднимает вопрос об НДФЛ у одаряемого — есть ли налог здесь.
Совместная собственность и раздел имущества
Раздел общего имущества встречается не только при разводе — доли выделяют и детям, и наследникам, и участникам общей собственности.
Выдел доли в общем имуществе
Выдел доли из совместно нажитого имущества идёт вместе с разделом долгов супругов — как это оформить.
Сособственник вправе выделить свою часть из общего имущества через письменное соглашение о выделе доли, не доводя дело до суда.
Выдел доли в нежилом помещении возможен не для каждого объекта — партнёры по бизнесу сталкиваются с этим при разделе коммерческих площадей.
Если разделить объект в натуре невозможно, сособственнику вместо доли выплачивают денежную компенсацию — как её считают.
Раздел имущества и материнский капитал при разводе и наследстве
При разводе с детьми встаёт отдельный вопрос — как делить деньги на счетах несовершеннолетних детей и влияет ли их проживание с одним из родителей на размер доли.
Часть имущества, нажитого в браке, входит в наследство отдельно от остального — как выделить супружескую долю.
Единоличная собственность на ипотечную квартиру — спорный вопрос, если платежи по кредиту после развода вносил только один из супругов.
Материнский капитал, использованный на покупку жилья, при разводе не исчезает вместе с браком — можно ли вернуть его обратно.
Ипотека
Ипотека привязывает объект к банку на годы вперёд, поэтому вопросы о смене заёмщика, разводе или статусе жилья возникают регулярно.
Если дом с ипотечной квартирой признают аварийным, кредит не аннулируется сам по себе — что делать заёмщику.
Ипотечный кредит и саму квартиру можно переоформить на другого заёмщика, если у банка нет возражений против замены стороны.
Супруг, который не хочет тратить свою зарплату на выплаты по кредиту, может не участвовать в них по договорённости, закреплённой в брачном договоре.
Целевой жилищный заём военнослужащего может пойти в зачёт при разделе имущества после развода — считается ли военная ипотека совместной.
Земельный участок
У земельного участка свои правила — от льготного получения многодетными семьями до ограниченного права прохода через чужой надел.
Многодетным семьям государство может выделить участок бесплатно, но порядок и условия отличаются по регионам — как проверить условия программы.
Долевой собственник участка вправе выделить свою часть в натуре, например перед его продажей.
Сервитут на земельный участок даёт соседу или коммунальной службе ограниченное право прохода или прокладки сетей — иногда за плату.
Взносы в СНТ — отдельная головная боль для собственников участков в товариществе: как их считают и платят.
Изъятие земельного участка для государственных нужд не лишает собственника права на компенсацию, размер которой часто оспаривают.
Налог с продажи земли считают по тем же правилам, что и НДФЛ с другой недвижимости, но со своими сроками владения.
Кадастровая стоимость и кадастровый учёт
Кадастровая стоимость определяет налоги и арендные платежи, а сам объект должен состоять на кадастровом учёте, иначе с ним не получится провести сделку.
Оспаривание кадастровой стоимости стало более формализованной процедурой, но по-прежнему может дать ощутимый финансовый эффект — когда стоит идти в суд.
Размер налога на имущество зависит от кадастровой стоимости объекта, а не от рыночной цены, за которую его купили.
Восстановление кадастрового учёта участка требуется, если его сняли с учёта по инициативе собственника или органа кадастрового учёта.
Межевание участка через МФЦ — способ официально закрепить его границы: как подать документы.
Ошибки при межевании можно оспорить — признание результатов межевания недействительными возвращает границы участка к прежнему состоянию.
Коммерческая и нежилая недвижимость
У нежилых объектов своя логика перепланировки, оценки и налогообложения, отличная от жилых помещений.
Перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме нужно согласовать заранее, иначе грозят штрафы и предписание вернуть всё как было — с кем согласовывать переустройство.
Юрлица заказывают оценку коммерческого помещения, когда нужно документально подтвердить стоимость актива при сделке или споре.
Купля-продажа нежилого помещения физлицом часто срывается из-за неточного описания объекта или отсутствия согласия супруга на сделку.
Ставка налога на имущество по нежилым помещениям зависит от того, кто собственник и есть ли объект в региональном перечне — от 0,5 до 2%: правила расчёта на примерах.
У аренды офиса, склада или торгового помещения оценка идёт по разным правилам, поэтому цифры у двух оценщиков часто расходятся.
Предприниматель, который арендует государственное имущество, может законно снизить цену при его выкупе — по правилам 159-ФЗ.
Аварийное жильё и переселение
Если дом признали аварийным, у собственников и жильцов сразу возникает несколько практических вопросов — от ипотеки до расселения.
Дом не считается аварийным просто потому, что выглядит старым — аварийный или просто ветхий.
После признания дома аварийным собственники и наниматели получают разные права на переселение, в зависимости от того, частный это сектор или нет.
Покупка квартиры в аварийном доме формально не запрещена — вопрос в том, есть ли в этом экономический смысл.
Пока дом не признан аварийным официально, вставать в очередь на расселение бессмысленно — как узнать статус дома.
При смене нанимателя или состава семьи можно переоформить договор социального найма на другого члена семьи.
Получение квартиры малоимущей семьёй идёт по отдельной программе господдержки, не связанной напрямую с признанием дома аварийным.
Жилое и нежилое: смена статуса помещения
Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно возможен не всегда — многое зависит от расположения и состояния объекта.
Открыть магазин или кабинет в собственной квартире можно только после официального перевода помещения — как оформить перевод.
Не каждое нежилое помещение получится превратить в жильё — закон разрешает это не для всех объектов.
Проживание в нежилом помещении — вопрос отдельный от перевода его статуса, и закон отвечает на него не так однозначно.
В договоре найма можно предусмотреть запрет на животных — как корректно это прописать.
При изъятии жилого помещения для государственных нужд собственнику положена компенсация или равноценное жильё, а не выселение без возмещения.
Регистрация прав и выписка из ЕГРН
Право собственности на недвижимость подтверждает запись в ЕГРН, а не сам договор — без регистрации сделка не считается завершённой.
Выписка из ЕГРН
Выписка из ЕГРН заменила прежнее свидетельство о праве собственности — как её получить.
Формально сведения ЕГРН актуальны только на момент выдачи справки, а на практике выписку принимают около месяца.
Расширенная выписка из ЕГРН нужна для сделок и судебных споров — заказать её можно через Госуслуги, не посещая МФЦ.
Нотариальное заверение выписки ЕГРН требуется не всегда — когда без него не обойтись.
Регистрационные действия и запреты
Узнать, зарегистрирован ли дом в Росреестре, можно через выписку ЕГРН или личный визит в службу регистрации.
Собственник или суд может наложить запрет на регистрационные действия с объектом — как меру пресечения или обеспечения.
Чтобы мошенники не продали квартиру по поддельной доверенности, можно заранее — оформить запрет через МФЦ.
Переход права собственности на недвижимость фиксируют в реестре — так новый владелец получает все полномочия собственника официально.
Если вторая сторона сделки не выполняет обязательства, а недвижимость оказалась зарегистрирована за другим лицом, запись в ЕГРН можно — признать недействительной.
Регистрация по месту жительства (прописка)
Прописать или выписать человека — процедуры разные по правилам, особенно если требуется согласие собственника или речь о ребёнке.
Прописать человека в квартире можно только с согласия собственника, но не во всех случаях — когда согласие обязательно.
Перед пропиской по новому адресу нужно сначала выписаться со старого через МФЦ, а не наоборот.
Выписка о прописанных в квартире показывает, кто официально зарегистрирован на жилплощади — пригодится и покупателю, и арендодателю.
Прописаться в квартире, которая находится в долевой или совместной собственности, можно, но с разными условиями — в чём разница.
Налоги при сделках с недвижимостью
С 2025 года изменились правила налогообложения переуступки права на квартиру — кто и когда платит НДФЛ.
Налог при продаже и переуступке
Продавец недвижимости обязан заплатить налог с полученного дохода, если не выполняются условия для освобождения — кто и сколько платит.
Продажа имущества несовершеннолетнего ребёнка не освобождает от уплаты НДФЛ с этой сделки, если её оформили от его имени.
Продажа квартиры по переуступке — тоже облагаемая НДФЛ сделка, хотя многие продавцы считают иначе.
Налог и вычеты на имущество
Организации платят налог на имущество через ЕНП по 28-е число второго месяца после отчётного квартала — у физлиц срок другой.
Собственник квартиры автоматически становится плательщиком налога на имущество физлиц, если не входит в льготную категорию.
Налоговый вычет за квартиру позволяет вернуть часть уплаченного НДФЛ после покупки жилья.
Часть денег, потраченных на покупку квартиры, можно вернуть через государство — как оформить возврат налога.
Долевое строительство
Покупка квартиры на этапе стройки регулируется отдельно — деньги дольщика защищает счёт эскроу, а не прямая передача застройщику.
Долевое строительство позволяет инвестировать в жильё ещё на этапе его возведения, но несёт свои риски — какие именно.
Деньги дольщика до завершения строительства хранятся не у застройщика, а на специальном счёте эскроу.
Договор долевого участия — основной документ сделки, от его формулировок зависит защита прав дольщика.
У участника долевого строительства есть не только обязанности по оплате, но и права требования — что входит в оба списка.
За просрочку передачи квартиры дольщик вправе взыскать с застройщика неустойку по договору.
Переуступка права по ДДУ тоже подлежит регистрации в Росреестре, а не оформляется одним договором между дольщиками.
Документы и споры о праве собственности
Часть конфликтов вокруг недвижимости решается через суд, часть — простой проверкой документов и сроков.
Срок исковой давности по сделкам купли-продажи недвижимости определяет, до какого момента бывший собственник вправе требовать её возврата — сколько это времени.
Если в квартире зарегистрирован или владеет долей ребёнок, продать её можно, но когда нужно согласие опеки.
Продажа комнаты в коммунальной квартире требует уведомить соседей об их преимущественном праве покупки — иначе сделку оспорят в суде.
Продажа доли в квартире часто приводит к конфликту между сособственниками — когда сделку реально оспорить.
Занижение цены в договоре, чтобы сократить налог, оборачивается риском получить меньше при расторжении сделки, чем реально заплатили.
Дубликат утраченного договора купли-продажи можно получить у нотариуса или в Росреестре, если сделку регистрировали официально.
Обзоры по теме
1.7к
408
1.5к
1.8к
1.7к
807
861
3.9к
1к
6.8к
670
2.2к
Колонки по теме
160
716
1.2к
2.2к
714
549
693
662
757
784
1.9к
1.3к
