Как переоформить квартиру в ипотеке на другого человека

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Переоформление возможно, если заемщик не может платить — из‑за болезни, развода, переезда или смены финансового положения.
2. Банк не обязан переоформлять ипотеку..
3. Новый заемщик должен соответствовать требованиям банка — гражданство, регистрация, стаж, доход и хорошая кредитная история.
4. Порядок — заявление в банк с документами нового лица, ожидание решения и подписание бумаг при одобрении.
5. После одобрения оформляют новый кредит и договор купли‑продажи — квартира остается в залоге у банка до полного погашения.

В каких случаях можно переоформить ипотеку на другого заемщика

Переоформление производится в случаях, когда первоначальный заемщик по объективным причинам не может продолжать погашать ипотеку или ипотечная квартира для него перестала представлять интерес. Наиболее распространены следующие ситуации:

1. Существенное снижение платежеспособности, когда по причине уменьшения доходов или возросших расходов (например, из-за болезни) должник не сможет своевременно оплачивать кредитные платежи.
2. Расторжение брака. Часто ипотеку берут молодые семьи, которые становятся созаемщиками и собственниками квартиры. При распаде семьи совместное проживание в ней становится невозможным, и бывшие супруги решают переоформить кредит на одного из них, который и станет собственником всей квартиры.
3. Переезд в другой регион или страну, вследствие чего купленная в ипотеку квартира становится собственнику не нужна.
4. Приобретение квартиры родителями детям, которые не имеют дохода или их доход недостаточен для оформления ипотечного кредита, а при укреплении финансового положения совершеннолетнего ребенка кредит и квартира переоформляются на него.

Узнайте, как переоформить ипотеку после развода

Как работает схема переоформления ипотеки

Переоформление ипотечного кредита — это перевод долга от первоначального заемщика к новому, который в дальнейшем будет погашать кредитные платежи, совершаемые с согласия банка. Для этого заключается новый кредитный договор и договор залога на прежних или других условиях. С переоформлением кредита переоформляется и собственность на ипотечную квартиру (или ее часть) и залог на нее путем заключения договора купли-продажи. Первоначальный же заемщик полностью освобождается от обязательств по ипотеке, утрачивая право собственности на квартиру полностью или в части.

Может пригодиться: как заключить договор купли-продажи недвижимости

Как получить разрешение от банка на переоформление

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность банка переоформлять ипотечный кредит по заявлению первоначального заемщика на другого человека. Переоформление — это право, а не обязанность банка. Поэтому для оформления ипотеки на нового заемщика необходимо получить разрешение банка. Для получения разрешения первоначальному заемщику необходимо обратиться в банк с письменным заявлением на переоформление ипотеки, приложив к нему документы на нового заемщика, в т.ч. подтверждающие его платежеспособность.

Алгоритм переоформления ипотеки

Чтобы переоформить ипотечный кредит на другого человека, действуйте по следующему пошаговому алгоритму:

Шаг 1. Обратитесь в банк и узнайте, предусмотрено ли его правилами переоформление ипотечных кредитов. Некоторые банки ни при каких условиях не переоформляют ипотеку на другого человека. Узнав об этом заранее, вы не потратите время на сбор документов и ожидание ответа, а будете искать другие пути решения.

Шаг 2. Подыщите человека, который согласен стать заемщиком по ипотечному кредиту и приобрести квартиру на предложенных условиях. Необходимо учитывать, что к нему банк предъявляет те же требования, что и к первоначальному заемщику. Эти требования различаются в зависимости от банков, но есть некоторые общие критерии. К примеру:

1. Российское гражданство.
2. Регистрация по месту жительства в регионе, где находится ипотечная квартира.
3. Возраст, как правило, от 21 года до 65 лет на момент погашения ипотеки.
4. Официальное трудоустройство, с работой по последнему месту не менее шести месяцев.
5. Платежеспособность — официальный доход, платеж по кредиту от которого не превышает 50–60 %.
6. Хорошая кредитная история, из которой видно, что человек исправно гасил ранее взятые кредиты, не допуская просрочек.
7. Отсутствие других кредитов: чем больше у человека кредитов, тем выше риск для банка, что гражданин не сможет вовремя гасить ипотечные платежи.

На заметку: как узнать свою кредитную историю

Шаг 3. Подготовьте заявление с просьбой о замене заемщика. Узнайте в банке, нет ли у них утвержденного образца для такого заявления. Если отсутствует, то составьте заявление в свободной форме. В нем укажите:

1. Банк, куда адресуется заявление.
2. ФИО первоначального заемщика, его адрес, телефон.
3. Реквизиты кредитного договора и договора залога квартиры (номер и дату заключения).
4. Данные об ипотечной квартире (адрес).
5. Причину, по которой просите переоформить ипотеку на другого человека, со ссылками на подтверждающие документы.
6. Данные нового заемщика: его ФИО, дата рождения, паспортные данные, ИНН, СНИЛС, место работы и время, в течение которого человек работает по последнему месту, уровень дохода.
7. Просьбу к банку дать согласие на переоформление права собственности на ипотечную квартиру в пользу нового заемщика.
8. Дату, подпись.

Заявление в абнк с просьбой замены заемщика по ипотечному кредиту и даче разрешения на переоформления права собственности на объект залога

К заявлению приложите:

1. Документы, подтверждающие необходимость переоформления ипотеки. К примеру, справки о доходах, свидетельство о расторжении брака, медицинские документы, справки о переезде в другой регион или страну и т.п.
2. Документы, подтверждающие личность и платежеспособность нового заемщика (копию паспорта, ИНН, СНИЛС, трудовой книжки или сведений о трудовой деятельности, справку о доходах и т.п.).
3. Подайте заявление с приложенными к нему документами в банк.

Шаг 4. Дождитесь решения банка. Никаких нормативно установленных сроков для принятия решения по вашему заявлению нет. Они зависят от внутренних банковских правил. В среднем срок принятия решения составляет от 14 до 30 дней.

На всякий случай: что делать, если банк не одобряет кредит

Шаг 5. При одобрении банком переоформления ипотеки на нового заемщика, заключите новый кредитный договор между банком и новым заемщиком. Условия по кредитной ставке определяет банк: она может быть такой, как и у прежнего заемщика, или другой.

Ипотека переоформлена. Что происходит с квартирой дальше?

После переоформления ипотеки необходимо переоформить права на квартиру, для чего заключаются:

1. Договор купли-продажи квартиры между новым и прежним заемщиком. Стоимость квартиры стороны определяют самостоятельно с учетом суммы, уже уплаченной в счет погашения ипотеки, и суммы, оставшейся к погашению. Если отчуждается доля в праве на квартиру, то потребуется обязательное нотариальное удостоверение договора. На совершение сделки купли-продажи необходимо получить согласие банка, без него Росреестр переход права не зарегистрирует.
2. Договор залога на квартиру — заключается между новым заемщиком (залогодателем) и банком (залогодержателем). Залог необходимо зарегистрировать в Росреестре.

В итоге квартира переходит в собственность (полностью или в части) к новому заемщику, но при этом она остается у банка в залоге до момента полного погашения ипотеки. Любые сделки с ипотечной квартирой допускаются только с согласия банка (залогодержателя).