Нюансы оформления безвозмездной аренды помещения для АНО, чтобы избежать налогообложения

Законодательство предусматривает возможность предоставления собственником во временное безвозмездное пользование некоего имущества (в статье 689 ГК РФ применен термин «вещь»). Только заключается не договор пожертвования, а договор безвозмездного пользования (ссуды). Ваше ООО в договоре станет именоваться ссудодателем, а арендатор (АНО) — ссудополучателем. В обязательном порядке в договоре прописывается отсутствие платы за пользование переданным имуществом.

Общество обязано начислить НДС, исходя из рыночной стоимости найма аналогичного помещения (ст. 146, 154 НК РФ), если с 2025 года ООО на УСН стало плательщиком НДС. Патриотическая направленность деятельности АНО роли не играет.

У АНО рыночная стоимость найма аналогичного помещения включается в состав внереализационных доходов (п. 8 ст. 250 НК РФ). Однако ст. 251 НК РФ (пп. 1 п. 2) позволяет некоммерческим организациям не учитывать рыночную стоимость полученной бесплатно услуги для целей налогообложения, если помещение снято для ведения только уставной деятельности.

Облагается ли безвозмездная аренда налогами, если арендодатель и арендатор находятся на УСН «Доходы»?

Мы с АНО используем УСН с объектом «Доходы». Если я сдаю помещение безвозмездно, то должен ли платить налоги с рыночной стоимости аренды и обязана ли АНО платить 6 % от рыночной цены аренды?

Отвечает Дорофеева Ирина

При передаче помещения в безвозмездное пользование (в т.ч. АНО) стороны заключают договор ссуды и именуются ссудодателем и ссудополучателем (ст. 689 ГК РФ).

Коммерческая организация вправе использовать принадлежащее ей имущество по собственному усмотрению, в том числе передавать его во временное пользование без взимания платы.

Однако обязанность по начислению налогов возникает у ссудодателя, если он является плательщиком НДС.

С 2025 года многие предприятия, применяющие УСН, стали плательщиками НДС, если их доход за 2024 год превысил 60 млн руб.

Таким образом, арендодателю (будем называть его так) придется начислить НДС по ставке, которую он применяет с 2025 года. В качестве объекта налогообложения выступает рыночная стоимость передачи в аренду аналогичного помещения (ст. 146, 154 НК РФ). Если организация не является плательщиком НДС, то налог начислять не нужно.

В общем случае арендатор (т.е. ссудополучатель) обязан включить в состав внереализационных доходов стоимость аренды, определенную исходя из рыночной стоимости найма аналогичного помещения (ст. 250 НК РФ). Однако ст. 251 НК РФ (пп. 1 п. 2) позволяет некоммерческим организациям не учитывать рыночную стоимость полученной бесплатно услуги для целей налогообложения, если помещение снято для ведения только уставной деятельности.

Как упрощенцам избежать уплаты НДС при безвозмездной аренде?

Слышал, что с 2025 года упрощенцы стали плательщиками НДС, кроме тех, у кого доходы не превысили 60 млн рублей. Если моя организация подпадает под исключение, значит, мы не должны платить НДС даже при безвозмездной аренде?

Отвечает Дорофеева Ирина

Согласно изменениям, внесенным в НК РФ законом 176-ФЗ, предприятия и ИП, применяющие УСН, с 2025 года стали плательщиками НДС при условии, что их доход за 2024 год превысил 60 млн руб.

Учтите, что согласно пп. 1 п. 8 ст. 164 НК с месяца, следующего за тем, в котором доход налогоплательщика на УСН превысит указанный порог, придется уплачивать НДС по пониженной или обычной ставке.

Как правильно учитывать амортизацию при сдаче в аренду части имущества?

У нас на балансе есть здание, и я сдаю в аренду только часть площади. Как правильно учитывать амортизацию такого имущества, если сдача осуществляется на условиях безвозмездной аренды?

Отвечает Дорофеева Ирина

Передача в пользование имущества (в том числе недвижимого) осуществляется по договору безвозмездной ссуды (ст. 689 ГК РФ). В деловой практике такую сделку чаще именуют безвозмездной арендой.

Амортизацию по переданному имуществу начисляет его собственник, т.е. ссудодатель (арендодатель).

По правилам бухгалтерского учета передача имущества в аренду не является основанием для прекращения амортизации. Таким образом, в бухучете вы продолжаете начислять амортизацию в прежнем размере, т.е. на всю площадь здания.

Сложнее обстоят дела с налоговым учетом. Амортизация, начисленная собственником по имуществу, переданному в безвозмездное пользование, относится к расходам, не учитываемым для целей налогообложения (п. 16.1 ст. 270 НК РФ).

В вашем случае арендована лишь часть площади здания. А это значит, что полную сумму начисленной амортизации включить в состав затрат нельзя.

Если есть возможность выделить переданную арендатору часть здания как самостоятельный объект учета, то в состав затрат для налогового учета не включайте лишь амортизацию по этой части. Если же выделение невозможно, то придется полностью исключить из затрат амортизацию по зданию.

Какие документы нужны для оформления договора безвозмездной аренды с АНО?

Хочу узнать, какие конкретные документы и условия нужно включить в договор безвозмездной аренды, если заключаем его с автономной некоммерческой организацией?

Отвечает Дорофеева Ирина

Договор безвозмездной аренды на законодательном языке называется договором безвозмездной ссуды (ст. 689 ГК РФ). Его основное условие — отсутствие платы за предоставленное в аренду помещение.

Стороны договора именуются ссудодателем и ссудополучателем. Существенными условиями являются:

• предмет договора. Его необходимо описать подробно. Для нежилого помещения указывают не только адрес, но и кадастровый номер, технические характеристики, санитарное состояние;
• срок договора;
• условия использования помещения (для АНО чаще всего указывается уставная некоммерческая деятельность);
• порядок передачи и возврата помещения: какими документами оформляется (как правило, это акт приемки-передачи), сроки передачи и возврата;
• ответственность сторон за нарушение условий договора;
• условия и порядок расторжения и изменения договора.

К договору прилагаются, в частности:

• копии свидетельства на собственность, технического паспорта, поэтажного плана, экспликации и т.п.;
• акт осмотра помещения с подробным описанием его технического и санитарного состояния;
• выписка из устава АНО (или иное заверение) с указанием уставного вида деятельности;
• иные документы (копии) по усмотрению сторон.

Каковы особенности налогообложения для АНО на УСН в случае получения безвозмездной аренды?

Хотелось бы понять, как для АНО будет облагаться налогообложением получение помещения в безвозмездную аренду, если и она также находится на УСН. Какие налоговые обязательства возникают?

Отвечает Дорофеева Ирина

Предприятия, применяющие УСН, для определения налогооблагаемой базы используют кассовый метод. В общем случае получение помещения в безвозмездное пользование является внереализационным доходом предприятия (п. 8 ст. 250 НК РФ). Такой доход отражается в КУДиР в размере рыночной стоимости найма аналогичных помещений.

Однако для НКО сделано исключение. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ безвозмездно полученные некоммерческими организациями услуги не учитываются для целей налогообложения, если они относятся к целевым поступлениям на содержание НКО и ведение ими уставной деятельности.

Если же безвозмездно арендуемое помещение используется в коммерческой деятельности, то рыночную стоимость такой услуги надо включить в состав доходов для целей налогообложения.

Что делать в случае проверки и как подтвердить безвозмездность аренды?

Если нашу организацию проверит налоговая служба, то какие доказательства для подтверждения безвозмездности договоренностей об аренде нам нужно предоставить? Как избежать рисков при проверке?

Отвечает Дорофеева Ирина

Передача имущества (в том числе недвижимого) осуществляется по договору безвозмездной ссуды (ст. 689 ГК РФ). В деловой практике такую сделку чаще именуют безвозмездной арендой.

Такой договор послужит надежным доказательством, если одним из его существенных условий является отсутствие арендной платы за предоставленное помещение.

Проверит ФНС и обороты по расчетным счетам и кассе, чтобы убедиться в отсутствии соответствующих платежей.

Не останутся без внимания проверяющих документы на отгрузку товаров, оказание услуг, выполнение работ, если стороной сделки выступает то же лицо, что и по договору безвозмездной ссуды.