Важно
ФНС утвердила новую декларацию по УСН 
Недавно один мой знакомый решил продать свою квартиру. Вместе с этим он решил уменьшить налоги, занизив стоимость сделки в договоре купли-продажи. Большую часть денег по договору человек планировал получить наличными, чтобы скрыть реальный доход от ФНС. Когда я узнал об этом плане, рекомендовал ему отказаться от этой затеи. Дело заключается в том, что подобное занижение несёт в себе целый ряд серьёзных рисков как для продавца, так и для покупателя. Рассмотрим подробнее, чем опасно занижение стоимости квартиры при продаже.
Навигация
Коротко о главном: 5 пунктов
- Занижение цены — это когда в договоре пишут сумму намного меньше, чем реально заплатили.
- Покупатель при отмене сделки сможет вернуть только ту сумму, что указана в договоре.
- Банк может отказать в ипотеке или потребовать больший первоначальный взнос при выявленном несоответствии.
- Продавцу доначислят налог и выпишут штрафы — при умысле возможна и уголовная ответственность.
- Налоговики видят такие расхождения и могут пересчитать налоги или передать материалы в следствие.
Что считается занижением цены сделки в договоре купли-продажи
Занижение стоимости при купле-продаже недвижимости означает, что в договоре указывается сумма значительно меньшая, чем реально уплачена покупателем продавцу. Представьте ситуацию: квартира оценена на рынке в 5 млн рублей, а в договоре купли-продажи записано всего 2 млн. Оставшиеся 3 млн передаются наличными или банковским переводом без отражения в документах.
В российском законодательстве отсутствует чёткое определение понятия «занижение цены сделки» и нет установленных критериев, которые бы позволили однозначно говорить о таком занижении. Но занижение влечёт за собой серьёзные юридические последствия: признание договора купли-продажи недействительным, налоговые доначисления, штрафы и даже уголовное преследование.
Надо знать: когда сделка будет признана недействительной
Основная причина, по которой продавцы идут на занижение цены в договоре купли-продажи, — желание минимизировать налоговые платежи. При реализации квартиры, которой собственник владел менее определённого времени, он обязан уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13 % или 15 % (при доходе с продажи от 2,4 млн рублей) от суммы дохода. Для квартир, полученных в наследство или в дар, этот срок составляет три года. Для остального имущества — пять лет. Занижая стоимость в договоре купли-продажи, продавец пытается скрыть реальный доход и подобным образом снизить фискальные обязательства
Может пригодиться: как составить договор купли-продажи квартиры
Каковы риски занижения стоимости продаваемого жилья
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи несёт различные риски как для продавца, так и для покупателя. Каждая сторона подвергается серьёзной опасности, хотя характер рисков при занижении стоимости существенно различается.
Риски покупателя
Проблемы при реституции сделки
Если договор купли-продажи признан судом недействительным (например, при оспаривании третьими лицами или если выявится недееспособность продавца), то все стороны возвращаются в исходное положение. Это является реституцией. В соответствии с принципом реституции покупатель сможет вернуть только ту денежную сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Разницу, выплаченную наличными, банковским переводом со счёта или иным способом без документирования, крайне сложно доказать в суде и ещё труднее взыскать.
Виндикация и потеря жилья
Если третьи лица заявят права на квартиру в суде в порядке виндикации (возврата имущества собственнику в случае его неправомерного выбытия), то конечный покупатель вправе рассчитывать только на возмещение в размере цены, указанной в договоре купли-продажи. Кроме того, если квартира является единственным жильём покупателя, то государство выплатит компенсацию в размере, соразмерном цене договора или кадастровой стоимости, а не фактической цене сделки (ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Трудности с ипотечным финансированием
Если покупатель использует заёмные средства кредитной организации, то банк способен отказать в финансировании сделки после выявления существенного занижения стоимости жилья. Кредитные учреждения проводят независимую оценку залогового имущества. Обнаружив несоответствие между ценой договора и рыночной стоимостью квартиры, банк рассматривает это как повышенный риск и отказывает в выдаче кредита или требует существенного увеличения первоначального взноса.
Ограничение налогового вычета
Покупатель вправе получить имущественный вычет в размере фактически понесённых расходов на приобретение жилья, но не свыше 2 млн рублей, вычет на сумму уплаченных процентов по ипотеке, не превышающую 3 млн рублей. Вычет рассчитывается на основании суммы, указанной в договоре купли-продажи. При выявлении занижения стоимости жилья покупатель утратит возможность воспользоваться полным объёмом причитающегося ему вычета, что означает переплату налогов.
Риски продавца
Доначисление НДФЛ и штрафные санкции
ФНС располагает полной информацией о кадастровой стоимости недвижимости и вправе пересчитать налоговую базу на основании этих данных. В соответствии с п. 2 ст. 214.10 НК РФ, если цена сделки ниже 70 % от кадастровой стоимости квартиры, ФНС вправе доначислить налог в размере от суммы, рассчитанной исходя из 70 % кадастровой стоимости. Одновременно неизбежны штрафные санкции:
- 20 % от суммы неуплаченного налога при выявлении правонарушения;
- 40 % от суммы неуплаченного налога, если установлено, что правонарушение совершено умышленно.
Подробнее: когда ФНС может доначислить НДФЛ
Уголовная ответственность
Если сумма неуплаченного налога, который должен быть уплачен, исходя из реальной цены договора купли-продажи, превышает 2 млн 700 000 рублей за три календарных года, — это квалифицируется как уголовное преступление по ч. 1 ст. 198 УК РФ как умышленное уклонение физического лица от уплаты налогов. Наказание за такое занижение стоимости жилья предусматривает штраф до 300 000 рублей или лишение свободы на срок до одного года. Уголовная ответственность — это не просто финансовое наказание, это «пятно», которое останется в личной истории гражданина навсегда, даже после погашения срока самой судимости.
Кто и как узнает о заниженной цене и что будет дальше
Основные риски выявления занижения стоимости при купле-продаже исходят от Федеральной налоговой службы. Одним из главных индикаторов, указывающих на занижение стоимости, является отклонение цены договора более чем на 20 % от рыночной стоимости квартиры (ст. 40 НК РФ). Инспекторы имеют полный доступ к базам данных Росреестра и вправе запросить подробные сведения о любой совершённой сделке.
Если налоговики установят занижение стоимости квартиры, то последует вынесение решения о доначислении НДФЛ и штрафов. Такое решение продавец вправе обжаловать в течение трёх месяцев в апелляционную инстанцию ФНС.
Опасность выявления занижения цены договора может исходить от других участников сделки или третьих лиц. Если они усмотрят основания для признания договора купли-продажи недействительным, то вправе обратиться в суд. Выявленное занижение стоимости может служить одним из признаков недействительности договора, особенно если оно сопряжено с иными нарушениями законодательства.
