В квартире живут несовершеннолетние: как ее продать

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Если в квартире прописан несовершеннолетний, его надо снять с регистрационного учёта перед продажей.
2. Если ребёнок владеет квартирой или долей и ему меньше 14 лет, сделки от его имени совершает родитель. С 14 лет — сам ребёнок с письменным согласием родителей, и договор нужно удостоверить у нотариуса.
3. Разрешение органов опеки обязательно — они проверяют, не ухудшатся ли жилищные условия и требуют взамен равное или лучшее жильё.
4. Родителям, опекунам и близким родственникам запрещено покупать у ребёнка квартиру или долю.
5. Если один из родителей не даёт согласие или опека отказывает, решить вопрос можно через суд.

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком

Чтобы продать жилье, в котором зарегистрирован ребенок до 18 лет, нужно снять его с регистрационного учета. Это связано с тем, что смена собственника квартиры лишает члена семьи прежнего владельца права пользоваться помещением (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Например, родители приняли решение продать квартиру. В ней прописаны отец, мать, двое их малолетних детей. Все они должны быть сняты с регучета.

Чтобы выписать ребенка:

1. Подготовьте его свидетельство о рождении или паспорт, документы на квартиру.
2. Подайте заявление о выписке в МФЦ или через Госуслуги.
3. Получите справку о снятии с регистрационного учета и передайте ее покупателю.

Как показывает моя практика, прописку меняют до подписания договора купли-продажи недвижимости. Реже — согласовывают срок на выписку после сделки.

Пример условия в договоре:

«Продавец обязан снять себя и всех зарегистрированных в квартире с регистрационного учета в течение 15 календарных дней с даты подписания сторонами настоящего договора купли-продажи квартиры».

Допустимо, но крайне редко случается, когда в соглашении о купле-продажи жилья стороны договариваются сохранить регистрацию несовершеннолетнего (п. 4 ст. 421 ГК РФ). То есть приобрести квартиру, в которой зарегистрирован ребенок, закон не запрещает, если об этом договорились продавец и покупатель.

Когда вопрос с пропиской несовершеннолетнего решен — процедура продажи жилья состоит из следующих действий:

• подготовка проекта договора купли-продажи, его подписание сторонами сделки;
• подача документов в Росреестр заявления о регистрации права на имущество с необходимым пакетом документов;
• получение выписки из ЕГРН в подтверждение перехода права собственности на квартиру (ее получает покупатель).

Может пригодиться: как получить выписку из ЕГРН на ребенка

Как продать квартиру, долю в которой имеет ребенок

Когда в квартире несколько собственников и один из них несовершеннолетний — ребенок выступает стороной в договоре купли-продажи наравне со взрослыми. Но есть нюансы:

• от имени ребенка в возрасте до 14 лет сделку подпишет родитель (законный представитель);
• дети старше 14 лет самостоятельно подписывают договоры. Но нужно письменное согласие от родителей (законных представителей). Его оформляют отдельным документом или оговоркой в тексте сделки. Без согласия договор недействителен (ст. 175 ГК РФ);
• сделку удостоверяют у нотариуса. Без соблюдения нотариальной формы она ничтожна (п. 2 ст. 54 ФЗ № 218 от 13.07.2015);
• на отчуждение имущества потребуется разрешение органа опеки и попечительства (подробности об этом — ниже).

Рассмотрим действия взрослых при продаже жилой недвижимости несовершеннолетнего:

Шаг 1. Получите предварительное разрешение органа опеки и попечительства

Для этого обратитесь в учреждение по месту жительства или в ближайшее отделение МФЦ, если в нем предусмотрено оказание такой услуги, с пакетом документов. Перечень документов в каждом регионе отличается. Подробности получите в органе опеки. Примерный список такой:

• заявление. Его форма, как правило, разработана уполномоченный органом субъекта РФ;
• паспорт родителя и документ, подтверждающий родство (например, свидетельство о рождении);
• предварительный договор продажи жилья;
• справка из банка о реквизитах счета, который открыт на ребенка;
• заключение оценщика о рыночной стоимости квартиры;
• иные бумаги с учетом фактической ситуации. Например, медсправка о необходимости дорогостоящего лечения ребенка, деньги на которое будут получены от реализации жилья.

Орган опеки и попечительства даст добро на продажу квартиры, если удостоверится, что такая сделка не нарушит интересы ребенка, не уменьшит стоимость его имущества. Как правило, разрешение на продажу дают с условием об одновременном приобретении другого жилья не менее комфортного по оснащению, площади, месту нахождения.

Шаг 2. Заключите сделку по продаже недвижимости

Когда согласие от опеки получено — займитесь продажей имущества.

Договор купли-продажи оформите через нотариуса. Он должен содержать подробную информацию о квартире для идентификации предмета сделки, о ее стоимости; о лицах, которые в ней зарегистрированы, и сроках снятия их с учета.

Когда договор будет удостоверен, нотариус направит в Росреестр документы и заявление о госрегистрации права собственности за новым владельцем квартиры.

В каких случаях нужно согласие второго родителя

Согласно закону (ст. 26 и 28 ГК РФ), сделки по распоряжению имуществом ребенка требуют участия обоих родителей.

Минпросвещения отмечает, что, «исходя из равенства прав и обязанностей родителей, следует подходить к обязательности согласия обоих родителей, включая родителя, проживающего отдельно от ребенка» (письмо № 07-1780 от 04.04.2023).

Таким образом, при продаже квартиры, где собственником или долевиком выступает несовершеннолетний, одобрение получают от отца и от матери.

Образец согласия родителя на продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему

На практике часто возникают проблемы с получением согласия, чаще всего от отца. Из-за семейных разногласий бывает, что неизвестно его местонахождение или он намеренно не идет на контакт.

Такое поведение может стать основанием для отказа органом опеки и попечительства в выдаче разрешения на отчуждение имущества ребенка. Чтобы этого не произошло, представьте в отношении такого родителя, например:

• решение суда о лишении (ограничении) родительских прав, о признании недееспособным или ограниченно недееспособным либо об объявлении умершим, пропавшим без вести;
• справку от судебных приставов об уклонении от оплаты алиментов;
• документ об уклонении от исполнения родительских обязанностей.

Если все же отказ получен, то выход один — идти в суд. В ходе рассмотрения дела потребуется доказать, что имущественные права несовершеннолетнего не ухудшились. Представьте доказательства о том, что ребенок взамен продаваемой жилплощади приобретет квартиру или дом с лучшими условиями, в т.ч. по площади. В качестве доказательства приобщите к иску, например, предварительный договор о намерении покупки.

Узнайте, нужно ли платить налог с продажи квартиры несовершеннолетнего ребенка

В каких случаях нужно согласие органов опеки

Согласие на продажу жилья от органов опеки и попечительства потребуется, если (ст. 21 ФЗ № 48 от 24.04.2008):

• лицо до 18 лет имеет в собственности жилье или долю в нем;
• ребенок зарегистрирован в квартире и находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей, и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы.

Для получения разрешения на сделку в уполномоченный орган подают заявление с пакетом документов. Письменный мотивированный ответ о выдаче или об отказе в выдаче разрешения придет через 15 дней. Заинтересованное лицо вправе его обжаловать через суд.