Как выделить в натуре долю в нежилом помещении

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Доли в нежилом помещении делят на части между владельцами, но не всегда это разрешено.
2. Если делить можно, собственники договариваются между собой и составляют письменное соглашение.
3. Когда договориться не получается, спор решает суд.
4. После раздела новые части нужно зарегистрировать как отдельные объекты.
5. Если разделить нельзя, можно получить денежную компенсацию от других владельцев или просто договориться, кто и как будет пользоваться помещением.

Когда можно, а когда нельзя выделить доли в нежилом помещении в натуре

Сначала разберёмся, что понимается под долевой собственностью. Данному виду собственности посвящена глава 16 Гражданского кодекса РФ. Долевая собственность подразумевает, что одним объектом владеет несколько лиц. Размер доли, которым владеет собственник, определяется по закону или соглашению сторон. Величина доли указана в выписке из ЕГРН. Каждому собственнику разрешено продать свою часть, подарить или распорядится ею иным способом. Но физически разделить помещение, находящееся в долевой собственности у нескольких лиц, не всегда возможно. Это зависит от характеристик нежилого объекта и от ограничений, содержащихся в законе. Например, не получится выделить в натуре часть помещения (здания) в следующих случаях, если:

• после выдела в натуре доли нежилое помещение (здание) невозможно использовать по целевому назначению (п. 35 Постановления Пленума ВС № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996);
• после раздела существенно ухудшится техническое состояние нежилого помещения (здания) или значительно уменьшится его материальная ценность;
• после выдела возникнут существенные неудобства в пользовании объектом;
• запрещен выдел в натуре доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ);
• в иных случаях, установленных законом.

Как выделить долю в натуре по соглашению между собственниками

Существуют два способа выдела части нежилого помещения (здания) в натуре:

1. В добровольном порядке.
2. В судебном порядке.

Добровольный порядок подразумевает заключение между владельцами нежилого объекта соглашения, в котором прописывается, каким способом производится раздел и какое имущество перейдет к каждому из собственников. Раздел нежилого объекта влечет за собой возникновение двух или более новых объектов недвижимости (в зависимости от количества собственников). Для определения технических характеристик новых объектов и последующей регистрации права собственности на них, перед заключением соглашения следует обратиться к кадастровому инженеру. Этот человек подготовит технический план в отношении вновь образуемых объектов недвижимости.

После подготовки технического плана составляется соглашение о выделе в натуре части каждого собственника. Соглашение оформляется в письменной форме и должно содержать адрес и характеристики исходного объекта недвижимости, описание части имущества, которое переходит каждой из сторон соглашения, с указанием наименований и номеров комнат (помещений). Закон не предусматривает обязательного нотариального удостоверения подобного документа, но стороны по собственной воле смогут заверить соглашение у нотариуса. В случае если невозможно произвести раздел нежилого помещения соразмерно части каждого владельца, в соглашении допустимо прописать размер компенсации владельцу доли, получившему в собственность имущество меньше, чем размер его части.

Вам может пригодиться: как составить договор аренды нежилого помещения

Предлагаю пример оформления соглашения о выделе доли в натуре:

Соглашение о выделе в натуре доли в праве общей собственности на нежилое здание

Как выделить долю в натуре в судебном порядке

Если владельцы недвижимости не договорились, как разделить имущество, — тогда этот вопрос решается в судебном порядке (ч. 3 ст. 252 ГК РФ). Я перечислю основные действия, которые следует предпринять для выдела в натуре доли в судебном порядке:

• соберите все необходимые документы, подтверждающие право собственности на часть имущества;
• подготовьте исковое заявление о выделе доли в натуре, в котором отразите основные характеристики подлежащего разделу имущества, требования, предъявляемые другому собственнику, и основания этих требований;
• оплатите государственную пошлину и направьте копию искового заявления ответчику;
• подайте исковое заявление и приложения к нему в суд.

Пример оформления искового заявления о выделе в натуре доли в нежилом помещении (здании):

Пример заполнения искового заявления о выделе в натуре доли в праве собственности на нежилое здание

Доли выделены. Что дальше?

Следующий шаг — это оформление прав на вновь образованные в результате раздела объекты недвижимости. Вот основные действия, которые для этого следует предпринять:

• подайте заявление о присвоении адреса новым объектам;
• зарегистрируйте в Росреестре право собственности на вновь образованный объект;
• получите выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности владельца нового объекта недвижимости.

Что делать, если выделить доли в нежилом помещении нельзя

В моей практике произошел случай, когда ко мне обратился один из владельцев нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома. Он хотел выделить свою часть в натуре, но технические характеристики помещения не позволяли это сделать с соблюдением требований закона. Гражданин обратился для получения консультации о возможных вариантах действий в подобном случае.

В отношении ситуации, указанной выше, закон предусматривает несколько возможных действий. Перечислю основные из них:

1. Владелец доли в имуществе, которое нельзя физически разделить, имеет возможность потребовать от других собственников выплатить ему компенсацию за его часть. Право на свою часть он после выплаты компенсации потеряет (п. 3, 5 ст. 252 ГК РФ).
2. Если собственник не хочет терять право на принадлежащую ему часть помещения, то закон разрешает заключить соглашение между владельцами о порядке пользования недвижимостью. Потребовать об установлении такого порядка разрешено и через суд (ст. 247 ГК РФ).
3. Когда собственник незаинтересован в дальнейшем владении нежилым помещением, он не лишен возможности продать свою часть третьим лицам. Продажа в этом случае возможна только при соблюдении преимущественного права других владельцев недвижимости на покупку доли.