Досрочное погашение ипотеки: разбираем нюансы, выбираем вариант, считаем выгоду

Содержание

Коротко о главном: 5 пунктов

Есть ли смысл гасить ипотеку досрочно

Закон разрешает погасить ипотеку досрочно в любой момент. Такое право закреплено в п. 2 ст. 810 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ. Банк обязан принять такой платеж и пересчитать проценты (ст. 809 ГК РФ). Вы можете вносить любую сумму хоть на следующий день после получения кредита.

Но не все то, что разрешено законом для заёмщика, имеет для него экономический смысл. Финансовая составляющая досрочного погашения ипотеки не всегда однозначна. Часто работает стереотип: «быстрее закрою — меньше переплачу». Это верно, но не всегда выгодно. Есть важный фактор — инфляция. Она обесценивает деньги. Если вы взяли ипотеку под 6–8% годовых (льготные программы), а инфляция составляет 10–12%, то ваши фиксированные платежи со временем становятся дешевле. Рубль теряет в цене быстрее, чем растет переплата банку.

Один мой знакомый как раз попал в такую ловушку при досрочном погашении ипотеки. Он получил наследство и сразу побежал вносить крупную сумму в счёт досрочного погашения своей ипотеки под 7% годовых. Радовался, что «сэкономит на процентах» при досрочном погашении ипотеки. А через год, когда инфляция разогналась до 12%, он понял, что его ежемесячный платеж, который тогда казался большим, сейчас стал просто смешным по сравнению с ростом цен. Если бы он не выбрал такое погашение ипотеки, а положил деньги на вклад под 16%, то через год заработал бы больше, чем сэкономил на процентах. Он просто не учёл, что живые деньги обесцениваются, а взносы по ипотеке остаются фиксированными.

К примеру, в такой ситуации разумнее не вносить свободные деньги в банк в счет погашения ипотеки, а разместить их на депозите под 15–18% годовых. Доход от вклада перекроет проценты по кредиту. Погашение ипотеки досрочно имеет смысл, когда ставка по кредиту выше, чем доходность по безопасным вкладам. Или когда долг давит психологически. Если вам комфортнее спать без кредита — гасите. Если готовы играть в «арбитраж» — кладите деньги на вклад.

При досрочном погашении ипотеки проценты начисляются только на фактический остаток долга. Как только вы вносите сумму досрочно в счет ипотеки, банк обязан пересчитать график. Никаких «авансовых процентов» быть не должно.

Советуем прочитать: как досрочно погасить кредит в Сбербанке

Разберем 2 варианта досрочного погашения ипотеки

Когда вы решаете внести досрочный платеж в счет погашения ипотеки, банк предлагает выбрать один из двух способов перерасчета:

1. Сокращение срока ипотеки.
2. Уменьшение ежемесячного платежа.

Рассмотрим их на конкретном примере.

Возьмём среднюю ипотеку: 5 000 000 рублей, ставка 10% годовых, срок 20 лет (240 месяцев). Ежемесячный аннуитетный платеж — 48 251 рубль. В первый месяц вы вносите сверх графика 200 000 рублей.

Для информации: что такое аннуитетный платеж и чем он отличается от дифференцированного

Сокращение срока ипотеки

При этом варианте размер ежемесячного платежа по ипотеке остаётся прежним — 48 251 рубль. Сумма досрочного взноса при таком погашении уменьшает тело долга. Из-за этого сокращается период выплаты ипотеки.

Формула расчёта нового срока погашения ипотеки выглядит так: новый срок равен отношению логарифма разности фиксированного платежа и процентов на остаток долга к логарифму месячной ставки. Для нашего примера:

-ln(1 — (0,10 / 12) × 4 800 000 / 48 251) / ln(1 + 0,10 / 12). После округления получаем 222 месяца.

Вместо 240 месяцев вы будете выплачивать ипотеку 222 месяца. Кредит закроется на 18 месяцев раньше. Экономия на процентах — около 640 000 рублей.

К плюсам такого подхода стоит отнести то, что это самый выгодный вариант с точки зрения математики. Вы быстрее избавляетесь от долга и меньше переплачиваете. Особенно актуально выплачивать ипотеку подобным образом для тех, кто планирует продажу квартиры в ближайшие годы. Чем меньше остаток долга, тем больше денег вы получите после продажи. При досрочном погашении с уменьшением срока вы максимально увеличиваете свою выгоду при перепродаже.

Но и минусы у такой стратегии существенны. Так, платеж по ипотеке при таком погашении не снижается. Финансовая нагрузка на бюджет остаётся прежней. Если заёмщик потеряет доход, ему всё равно придётся выплачивать прежнюю сумму. А это риск, и немалый. Некоторые заёмщики, выбрав этот путь, через полгода после такого погашения жалеют, что не снизили платеж, потому что нагрузка осталась высокой.

Кому подойдёт этот вариант досрочного погашения ипотеки? Людям со стабильным заработком, уверенным в своём будущем. Тем, кто готов сохранять высокий платеж при досрочном погашении ипотеки ради экономии на процентах. Если у вас есть финансовая подушка и нет других крупных обязательств — сокращайте срок.

Уменьшение ежемесячного платежа

Стратегия погашения, при которой происходит уменьшение ежемесячного платежа, сохраняет изначальный срок кредита (20 лет). Но размер обязательного платежа уменьшается.

Формула расчёта нового платежа: новый платеж равен остатку основного долга, умноженному на коэффициент аннуитета для оставшегося срока при текущей ставке. Для нашего примера:

4 800 000 × [(0,10 / 12) × (1 + 0,10 / 12)^240] / [(1 + 0,10 / 12)^240–1]. После расчёта получаем 46 321 рубль.

Новый платеж — 46 321 рубль. Нагрузка снижается на 1 930 рублей в месяц. Экономия на процентах за весь срок — около 240 000 рублей.

Из плюсов уменьшения суммы выплат можно отметить то, что снижается обязательная нагрузка на бюджет. Это защищает от «дефолта» при потере дохода. Освободившиеся деньги при таком досрочном погашении можно направить на другие цели — накопления, инвестиции, образование детей. Простыми словами, уменьшение платежа по ипотеке даёт пространство для манёвра.

Минусы: общая переплата при таком погашении ипотеки падает незначительно. Математически вариант с уменьшением взносов проигрывает первому почти в 3 раза. Разница между двумя стратегиями — 400 000 рублей экономии.

Кому подойдёт этот вариант досрочного погашения ипотеки? Тем, у кого нестабильный доход. Кто планирует декретный отпуск или смену работы. Кому важно добиться не максимального уменьшения взносов, а обезопасить себя от критической ситуации, когда не останется средств, чтобы выплачивать ипотеку. Если вы боитесь внезапной потери работы — рассмотрите уменьшение платежа. Семьи с детьми, заёмщики с несколькими кредитами, люди на фрилансе — это их выбор.

Как итог, при сокращении срока погашения ипотеки экономия — 640 000 рублей. При уменьшении платежа — 240 000 рублей. Разница почти в три раза. Выбор между этими двумя стратегиями — это выбор между экономией и безопасностью. Первый вариант даёт максимум денег в будущем. Второй — защиту от рисков в настоящем.

А если комбинировать эти два варианта

Но есть способ получить максимум от обоих подходов. Вы вносите досрочный платеж и выбираете уменьшение платежа. Но в следующем месяце игнорируете новую, меньшую сумму в графике. Продолжаете выплачивать банку прежний платеж — 48 251 рубль. Разницу (1 930 рублей) снова оформляете как досрочный взнос.

Такой подход математически сокращает реальный срок погашения кредита так же, как и стратегия «сокращение срока». Но у вас в запасе всегда есть официально сниженный обязательный платеж на случай проблем с работой или здоровьем. Если в следующем месяце у вас возникнут финансовые трудности, вы всегда можете вернуться к уменьшенному платежу. Банк не сможет требовать от вас больше. При этом вы продолжаете вносить ту же сумму, что и раньше, и экономия на процентах будет такой же, как при сокращении срока. Разница лишь в том, что официально в графике стоит меньшая цифра.

Это гибридный метод. Он идеален для тех, кто хочет сэкономить, но боится остаться без денег в кризис. Вы получаете максимальную математическую выгоду. И при этом сохраняете подушку безопасности. Если что-то пойдёт не так — вы всегда можете вернуться к уменьшенному платежу в графике. На практике такой подход даёт ту же экономию, что и сокращение срока, но с защитой от непредвиденных обстоятельств. Вы вносите досрочные суммы каждый месяц, а в трудный период просто перестаёте это делать и платите по сниженному графику.

Вас может заинтересовать: как вернуть проценты по ипотеке

Как это правильно оформить

Чтобы деньги ушли на досрочное погашение долга, а не зависли на счете, соблюдайте алгоритм.

Шаг 1. Подайте заявление в банк

Сделайте это через мобильное приложение или личный кабинет. Закон требует уведомлять банк за 30 дней (ст. 11 ФЗ № 353-ФЗ). Но большинство банков принимают заявки день в день. Уточните в своём договоре. Если банк затягивает — подавайте через интернет-банк или отправляйте заказным письмом.

Шаг 2. Внесите деньги

Убедитесь, что нужная сумма лежит на ипотечном счете в день списания. Деньги должны быть сверх основного платежа. Если вы вносите без заявления — банк может зачислить их как аванс. Тогда досрочного погашения не произойдёт. Сумма просто увеличит остаток на счете. Это частая ошибка заёмщиков. Всегда сначала подавайте заявление, потом вносите деньги.

Шаг 3. Контролируйте следующие месяцы

После перерасчёта сверяйте график. Убедитесь, что банк не «забыл» уменьшить сумму или срок. Если вы выбрали гибридную стратегию — каждый месяц проверяйте, что разница между старым и новым платежом уходит на досрочное погашение. В моей практике были случаи, когда банки «случайно» не применяли досрочные взносы.

Досрочное погашение ипотеки: практические вопросы