Важно
Выпустили новые указания по заполнению формы № П-4 Как признать запись в ЕГРН недействительной? Что делать, если регистрация права собственности состоялась, а вторая сторона не спешит выполнять все обязательства? Как поступить, узнав о том, что недвижимость больше вам не принадлежит и зарегистрирована за другим лицом? Отвечаю на эти и другие вопросы.
Навигация
Коротко о главном: 5 пунктов
- Запись в ЕГРН подтверждает, кому принадлежит квартира.
- Если со сделкой что-то не так, запись в ЕГРН можно отменить.
- Для этого придется пойти в суд.
- В суде нужно доказать, что сделку провели незаконно. Запаситесь доказательствами.
- При положительном решении всё вернётся к тому состоянию, как было до сделки.
В каких случаях запись в ЕГРН может быть признана недействительной
Как-то ко мне обратился знакомый и поведал историю с горьким опытом. Несколько лет назад купленную им на выгодных условиях квартиру пришлось вернуть прежнему хозяину. Бывший владелец обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в связи с тем, что до конца не осознавал серьезность соглашения. В ходе судебного разбирательства у продавца всплыл диагноз шизофрения. Разумеется, суд аннулировал и сделку, и регистрацию права собственности моего товарища.
Оформление сделок с недвижимостью завершается путем внесения о ней записи в специальный реестр. Его название — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (от 13.07.2015 № 218-ФЗ), запись в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость.
Подробнее:
Поскольку основанием для внесения записи в ЕГРН служат заявление и документы, поступающие от заявителя, постольку законность регистрации прав на недвижимость зависит от действительности сделки.
Перечислю варианты потенциально недействительных сделок, влекущих отмену их регистрации:
- с недееспособными малолетними детьми до 14 лет или гражданами с психическими отклонениями;
- с ограниченно дееспособными людьми: дети от 14 до 18 лет; зависимые от азартных игр, алкоголя и наркотиков; инвалиды, которые в состоянии действовать только с помощью других людей, попечителя;
- с гражданами, временно находящимися в сложной жизненной ситуации (опасная внезапная болезнь, утрата близких и т. п.);
- с заведомо неплатежеспособными гражданами, действующими или будущими должниками в смысле Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (от 26.10.2002 № 127-ФЗ);
- в отношении объектов, ограниченных в гражданском обороте (оружия, боеприпасов, наркотиков и т. п.);
- заключенные лишь для вида (мнимые) или прикрытия другой сделки (притворные);
- достигнутые под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы причинения такого насилия, чаще на невыгодных условиях для одной из сторон;
- без согласия третьих лиц и органов, если упомянутое согласие обязательно. Например, крупные сделки общества с ограниченной ответственностью в отсутствие согласия совета директоров или общего собрания его участников;
- противоречащие целям деятельности юридического лица, основанные на сговоре, влекущем причинение компании экономического ущерба, значительную заведомую невыгодность договора.
Больше информации о ничтожных и оспоримых договоренностях раскрывает второй параграф главы 9 Гражданского кодекса.
Может пригодиться:
Порядок признания записи в ЕГРН недействительной
Из-за прочной взаимной связи между сделкой и ее регистрацией признание записи в ЕГРН нелегитимной возможно исключительно в судебном порядке посредством реализации права, предусмотренного ст. 12 Гражданского кодекса.
В связи с этим примерный пошаговый алгоритм выглядит следующим образом.
- Готовим исковое заявление в суд, предварительно собрав доказательства зарегистрированного в ЕГРН соглашения.
- Обращаемся в суд. Поддерживаем свою правовую позицию, участвуя лично либо через своего представителя в судебном разбирательстве, проводимом по правилам Гражданского процессуального кодекса. Добиваемся вынесения положительного судебного акта. Завершение спора судебным решением в пользу истца позволит признать договор недействительным, а также применить последствия признания его таковым.
- Вступившие в силу судебные акты относятся к документам-основаниям для внесения записи в реестр о правомочиях на недвижимость или аннулирования регистрационной записи. Передаем в Росреестр судебный акт, а в случае необходимости, и другие документы. При наличии в резолютивной части судебного акта решения о признании договоренностей спорными или ничтожными и о применении последствий этого Росреестр обязан внести соответствующие изменения в ЕГРН (исключить или восстановить запись).
На заметку: как узнать, зарегистрирован ли дом в Росреестре
Образец иска:
Актуальный бланк и образец этого документа есть в КонсультантПлюс Скачать бесплатно
Подробнее: как признать запись о праве собственности недействительной
Последствия признания записи в ЕГРН недействительной
Последствия признания договорных отношений недействительными выражаются в том, что стороны приводятся в состояние, предшествовавшее их заключению настолько, насколько это возможно. После признания договоренностей несостоятельными каждая из сторон обязана либо возвратить, либо возместить другой все полученное в натуре или в денежном эквиваленте.
Часто задаваемые вопросы по теме
-
Для чего нужна запись в ЕГРН?
Это единственное доказательство существования зарегистрированного права на недвижимость.
-
В каких случаях запись в ЕГРН признается недействительной?
Запись в ЕГРН признается недействительной, если недействительна сама зарегистрированная сделка.
-
Что нужно для того, чтобы признать регистрацию несостоятельной?
Для этого необходимо подать исковое заявление в суд по правилам гражданского процессуального законодательства.
-
Каковы последствия признания сделки недействительной?
Стороны возвращают друг другу все полученное по сделке, а при невозможности возврата — его стоимость. Примененные судом последствия дополнительно обязывают загладить нанесенный вред при его наличии. Запись в ЕГРН подлежит восстановлению или исключению.
