Изъятие жилых помещений для государственных нужд: когда и как происходит и как защитить свои права

Содержание

Коротко о главном: 5 пунктов

В каких случаях возможно изъятие жилых помещений для государственных нужд

Изъять дом или квартиру в многоквартирном доме (МКД) государство вправе, когда нужен земельный участок, на котором расположена жилая недвижимость (ст. 32 ЖК РФ).

Потребность в земле должна быть исключительной. Когда восполнить ее нельзя без вмешательства власти в частные интересы.

Допустим, изъятие необходимо для строительства, реконструкции объектов федерального, регионального, местного значения, а других вариантов размещения нет (ст. 56.3 ЗК РФ, подп. «в») (п. 20 постановления № 14 от 02.07.2009).

Причины изъятия могут быть вызваны (ст. 49 ЗК РФ):

1. Выполнением международных договоров.
2. Строительством различных объектов, например:
   • автомобильных дорог;
   • линий электро-, газо-, тепло-, водоснабжения;
   • объектов обороны и безопасности страны: линий связи, коммуникаций, технических сооружений и др.;
   • железнодорожной инфраструктуры;
   • объектов для обеспечения космической деятельности.
3. Комплексным развитием территории (п. 7 ст. 65 ГрК РФ).

Уполномоченный орган также вправе принять решение об изъятии жилья, если это связано с:

• созданием или расширением особо охраняемой природной территории;
• пользованием недрами;
• аварийностью многоквартирного дома и необходимостью его сноса.

Порядок истребования жилья в интересах власти окажется тот же, что и при истребовании земельного участка (п. 2 ст. 32 ЖК РФ).

Кто и как принимает решение об изъятии жилья

Все зависит от того, на каком уровне — федеральном, региональном или местном — возник интерес к земле. Так, изъятие проводят (ст. 56.2 ЗК РФ):

• федеральные органы исполнительной власти. Например, Министерство цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ, допустим, для строительства объектов связи федерального значения. Также на федеральном уровне решают вопрос истребования земли для осуществления недропользования;
• исполнительная власть субъекта РФ — администрация области, края, республики для расположения объекта регионального значения и для пользования участками недр местного значения;
• органы МСУ — администрация города, района, городского округа и т.п. Так, если жилье находится на муниципальной земле, то вопрос об истребовании его у собственников решает местная администрация.

Власть принимает решение об изъятии самостоятельно или с подачи (ст. 56.4 ЗК РФ):

1. Субъектов естественных монополий (например, РЖД, крупные электросетевые компании). Для создания объектов федерального или регионального значения, которые обеспечивают их деятельность. Например, строительство дороги к заводу.
2. Организации, которая наделена таким правом, властью или ведет лицензируемую деятельность, для обеспечения которой проводит истребование земли.
3. Недропользователя для пользования недрами.
4. Лиц, с которыми оформлено соглашение о комплексном развитии территории или которые реализуют решение о комплексном развитии территории (массовой застройки квартала сосносом старых домов).

Перечень организаций из пунктов 1–3 определяет правительство (перечень, утв. постановлением № 442 от 06.05.2015).

Что должно быть предоставлено взамен изъятого жилья

Взамен полагается денежное возмещение. Его размер, порядок выплаты, сроки изъятия жилья и прочие нюансы прописывают в соглашении, которое заключают владелец помещения и уполномоченный орган власти.

Возмещение формируется из (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночной стоимости дома или квартиры, общего имущества в МКД, в т.ч. земельного участка. Учитывают долю лица в праве собственности на общее имущество;
• убытков, которые причинены истребованием недвижимости. Это, например, расходы на переезд (перевозка имущества), временный съем другого жилья, поиск основного жилья. Траты на оформление права собственности, на досрочное завершение обязательств перед третьими лицами, на упущенную выгоду.

Судебная практика указывает на возможность возмещения расходов на услуги агентства недвижимости по подбору жилья, оформление договора купли-продажи помещения. Обоснованно требовать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в МКД (раздел II Обзора Президиума ВС РФ от 29.04.2014).

При наличии спора о размере выкупной цены, рыночную стоимость квартиры, дома устанавливают по нормам ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По договоренности с собственником, ему могут предоставить другое жилье.

Как происходит процедура изъятия жилья

Процедура включает несколько этапов. Рассмотрим их подробно.

Шаг 1. Принятие решения об изъятии

Орган испол. власти федерального, регионального или местного уровня принимает постановление об изъятии. В нем указывают, какие действия и в какие сроки необходимо выполнить: провести кадастровые работы, согласовать с собственником условия, заключить соглашение, выплатить возмещение.

В течение 10 дней после принятия, документ публикуют в местной газете по месту нахождения жилья и на официальном сайте администрации.

Шаг 2. Извещение об истребовании имущества

Собственнику жилья придет уведомление о принятии решения об изъятии и копия распорядительного документа. Уведомление направляют в письменной форме заказным письмом с уведомлением. Должно быть достоверно подтверждено, что лицо получило документ. Размещение информации в газете или интернете считают ненадлежащим извещением (подп. «г») п. 20 постановления № 14 от 02.07.2009).

Шаг 3. Подписание соглашения об изъятии

Владелец недвижимости получит соглашение вместе с уведомлением. Оно будет подписано органом власти и инициатором истребования земли (при наличии). К нему приложат документы о недвижимости, которые заберут:

• выписку из ЕГРН;
• отчет об оценке рыночной стоимости. Также отчет о стоимости имущества, которое готовы дать взамен.

Может пригодиться: как получить выписку из ЕГРН через МФЦ

У владельца жилья есть три месяца отреагировать на соглашение. Например:

• подписать и направить в администрацию;
• известить об отказе в подписании;
• предложить иные или дополнительные условия сделки. Если предлагаете иной размер возмещения, то его подтверждают, например, заключением оценщика. После получения предложений инициатор соглашения вправе внести в него изменения.

Шаг 4. Получение возмещения

Деньги придут в размере и порядке, которые стороны определили в соглашении. Как правило, их перечисляют на расчетный счет собственника жилья, вносят на депозит нотариуса. Финансирование идет за счет средств соответствующего бюджета или за счет организации — инициатора изъятия (подателя ходатайства).

Шаг 5. Переход права

Подписанное соглашение — это основание для регистрации перехода права собственности на недвижимость. Регистрация состоится после того, как переселяемый получит возмещение.

Какие права имеют владельцы изымаемых помещений

Владельцы таких помещений вправе:

• получить деньги на приобретение другого жилья или на переселение в помещение, которое готово предоставить власть;
• получить компенсацию расходов, которые вызваны переездом, сопутствующими тратами на покупку недвижимости. Получить возмещение убытков, которые возникли, например, в связи с увольнением с работы из-за переезда в другую местность;
• пользоваться изымаемым помещением до полугода после получения возмещения, если нет альтернативного места жительства. Это время дают на приобретение нового дома, квартиры;
• отстаивать право собственности на имущество в суде.

Бывшие члены семьи собственника, которые в свое время отказались от приватизации и для которых истребуемое жилье единственное, имеют право на заключение договора социального найма. Для этого нужно состоять на учете как нуждающийся в жилье (п. 3 ст. 19 ФЗ № 189 от 29.12.2004).

Читайте об этом: как получить квартиру по договору социального найма

Можно ли оспорить решение об изъятии

Да. Если человек, допустим, несогласен с самим фактом изъятия, считает его незаконным и имеет доказательства этого, то решение оспаривают в суде.

Для этого в районный суд подают административное исковое заявление с требованием признать незаконным и отменить решение об изъятии (ст. 218 КАС РФ).

В иске указывают:

• наименование суда, истца, ответчика, их идентификаторы, контакты;
• название документа;
• обстоятельства дела;
• указание, почему решение незаконно (со ссылками на нормы права);
• просьбу к суду — признать документ незаконным;
• перечень прилагаемых документов;
• дату, подпись.

За рассмотрение дела платят госпошлину. Для граждан ее размер равен 3000 руб., для компаний — 15 000 руб. (подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Образец административного искового заявления о признании незаконным решения об изъятии жилого помещения

Актуальный бланк и образец этого документа есть в КонсультантПлюс Скачать бесплатно

На обращение в суд есть три месяца со дня получения уведомления. Если его пропустить и не подать ходатайство о восстановлении срока, то в удовлетворении иска откажут (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ, п. 9 ст. 226 КАС РФ).

Чтобы участвовать в деле в порядке кассационного судопроизводства, истец (если ведет дело лично) или его представитель должны иметь высшее юридическое образование.