Сделка купли-продажи нежилого помещения физлицом: правила и образец договора

Содержание

Коротко о главном: 5 пунктов

В чем особенности купли-продажи и регистрации права на нежилое помещение

Отчуждение коммерческой недвижимости — процесс, который регламентирован параграфом 7 главы 30 ГК РФ. В отличие от жилья, где закон защищает право членов семьи и других проживающих на пребывание, нежилой фонд таких гарантий не даёт. Продавец вправе продать объект без оглядки на чьи-либо интересы. Никакие социальные льготы или права пользования здесь не действуют.

По ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи нежилого помещения заключается только в письменной форме. Это единый документ, подписанный обеими сторонами. Устные договорённости или обмен письмами не работают.

Если форма нарушена — сделка ничтожна и не порождает никаких юридических последствий.

Кроме того, по ст. 552 ГК РФ вместе с нежилым помещением к покупателю автоматически переходит право на ту часть земельного участка, которая занята объектом и необходима для его использования. Это может быть право собственности, аренды или постоянного пользования. Нельзя продать нежилое помещение, оставив землю под ним за продавцом (ст. 552 ГК РФ). Это правило нередко упускают, а потом возникают споры о том, кто обязан платить за землю или оформлять её в аренду.

Может пригодиться: как оформить сделку купли-продажи гаража

Как правильно составить договор купли-продажи нежилого помещения

Чтобы договор купли-продажи нежилой недвижимости прошёл регистрацию в Росреестре без замечаний, он должен иметь чёткую структуру. Закон требует обязательных условий, но стороны всегда добавляют дополнительные пункты, которые защищают их интересы в спорных ситуациях.

Существенные условия договора

Гражданский кодекс называет существенными те условия, без которых договор является незаключённым и не порождает правовых последствий. Для недвижимости таких условий два:

• предмет (ст. 554 ГК РФ);
• цена (ст. 555 ГК РФ).

Если в договоре купли-продажи не указана конкретная недвижимость или не прописана стоимость, Росреестр откажет в регистрации. Никакие «примерные» описания нежилой недвижимости или «договорённости по телефону» не пройдут. Так, один мой знакомый покупал офисное помещение. Решил сэкономить на юристе и сам составил договор, указав в описании «часть здания» без кадастрового номера. Росреестр вернул документы, и стороны потеряли две недели на переделку.

Как правильно описать предмет договора

Чтобы идентифицировать нежилое помещение, необходимо максимально точно перенести данные из выписки ЕГРН. Никаких «комната на втором этаже» или «офисное здание». Должны быть:

• кадастровый номер;
• точный адрес;
• этаж, номер на поэтажном плане, назначение;
• общая площадь в квадратных метрах.

При описании цены нежилой недвижимости обязательно указывать стоимость цифрами и прописью в скобках. Например:

«Цена помещения составляет 2 500 000 (Два миллиона пятьсот тысяч) рублей».

Это исключит споры о сумме.

Что еще обязательно предусмотреть

Помимо предмета и цены нежилой недвижимости, я рекомендую включить в договор несколько дополнительных пунктов. Они не обязательны по закону, но сильно упрощают жизнь обеим сторонам:

Порядок и сроки расчетов

Лучше использовать безопасные схемы — банковскую ячейку или аккредитив. Определите момент, когда обязательство покупателя по оплате является исполненным. Например:

«Покупатель перечисляет деньги на аккредитив в течение трёх дней после подписания договора. Средства разблокируются после предъявления выписки из ЕГРН о регистрации перехода права».

Такой подход защищает обе стороны.

Гарантия отсутствия обременений

Продавец обязан подтвердить, что помещение не заложено, не арестовано, не сдано в долгосрочную аренду третьим лицам. Если выяснится обратное, покупатель вправе расторгнуть договор и требовать убытки.

Ответственность сторон

Пропишите штрафы за срыв сроков освобождения объекта или уклонение от подачи документов. Например:

«При просрочке передачи помещения продавец уплачивает покупателю неустойку в размере 0,1% от цены договора за каждый день задержки».

Это дисциплинирует.

Передача имущества

По ст. 556 ГК РФ передача оформляется подписываемым сторонами актом приёма-передачи. В договоре стоит указать, что уклонение от подписания акта признаётся отказом от исполнения обязательств. Тогда у добросовестной стороны появятся основания для обращения в суд.

Образцы договора купли-продажи нежилого помещения

Перед использованием образцов ознакомьтесь с рекомендациями из данного материала.

Образец договора купли-продажи нежилого помещения между физлицами, стр.1

Образец договора купли-продажи нежилого помещения между физлицами, стр.1

Образец договора купли-продажи нежилого помещения между физлицами, стр.2

Образец договора купли-продажи нежилого помещения между физлицами, стр.2

Какие документы потребуются для сделки купли-продажи

Чтобы Росреестр зарегистрировал переход права, стороны должны собрать полный пакет бумаг. Подавать их допустимо через МФЦ или напрямую.

• Паспорта участников. Оригиналы — обязательно. Копии не подойдут.
• Доверенность. Необходимость в этом документе возникает в случае, если стороны действуют не лично, а через представителей.
• Правоустанавливающие документы продавца. Это может быть старый договор купли-продажи, приватизация, дарение или решение суда. Главное — подтвердить, что продавец владеет объектом.
• Выписка из ЕГРН. Свежий документ, который подтверждает, что продавец является собственником, и на помещение нет арестов или залогов.
• Договор купли-продажи. Необходимо минимум три экземпляра: по одному для каждой стороны и один для Росреестра. Если сторон больше (например, несколько покупателей или продавцов), количество экземпляров увеличивается.
• Передаточный акт. Фиксирует, что помещение передано в том состоянии, которое стороны согласовали. Подписывается после полной оплаты или в день регистрации (по договорённости).
• Нотариальное согласие супруга. Если продавец приобрёл недвижимость в браке, это совместная собственность. Без согласия супруга Росреестр не зарегистрирует сделку (ст. 35 СК РФ). Исключение — если помещение было личным имуществом (получено по наследству или в дар). Я рекомендую покупателю настаивать на этом документе, чтобы перестраховаться.
• Квитанция об уплате госпошлины. Для физических лиц — 4 000 рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ). Платит покупатель, но иногда расходы делят. Лучше заранее договориться, кто платит.

После приема пакета документов в МФЦ или через электронные сервисы, государственный регистратор проверяет законность сделки и отсутствие обременений. Если к документам нет вопросов, ведомство вносит запись в ЕГРН, а стороны получают готовые экземпляры договоров со штампом и свежую выписку, подтверждающую право нового собственника. Срок регистрации составляет 7 рабочих дней с даты приема заявления Росреестром или 9 рабочих дней с даты обращения в МФЦ.