Важно
Выпустили новые указания по заполнению формы № П-4 
У первичного жилья, по сравнению со вторичным, есть масса плюсов: вторичка уже готова и «ждет» своего нового хозяина, а строительство новой квартиры только идет. А когда настает срок получения заветных ключей, то несостоявшиеся новоселы видят вместо нового жилья продолжающуюся стройку. «Подождите немного», — говорит застройщик. Что делать — подождем, но за неустойкой по ДДУ обратимся. Рассмотрим, как рассчитать неустойку по ст. 6 214-ФЗ для физлица.
Навигация
Коротко о главном: 5 пунктов
- Когда застройщик опаздывает с передачей квартиры, он платит пени дольщику.
- Пени рассчитываются с учетом ключевой ставки Центрального банка и количества дней опоздания.
- Для физических лиц размер пени удваивается.
- Есть периоды, в которые пени не начисляются, например с 29 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г.
- Для точного расчета пени нужно использовать специальные формулы, исключая отмеченные периоды.
Как правильно рассчитать период просрочки по договору долевого участия
Итак, отношения, складывающиеся между сторонами договора участия в долевом строительстве (это сам застройщик и гражданин, покупающий недвижимость — участник долевого строительства), регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004.
Статья 6 214-ФЗ устанавливает, что если застройщик нарушает срок сдачи дома по долевому строительству, то он уплачивает участнику долевого строительства пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки. Кроме того, если участником договора долевого строительства является физическое лицо, то неустойка с застройщика выплачивается в двойном размере.
Советуем прочитать: что такое неустойка и как ее взыскать
Соответственно, когда идет неустойка по новостройке, дольщик вправе взыскать компенсацию за просрочку по договору долевого строительства со следующего дня после того срока получения квартиры, который указан в договоре долевого участия.
Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 установило, что при расчете пени или размера убытков не учитываются периоды:
- с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г.;
- с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 г. включительно.
Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 закрепило периоды-исключения:
- с 22.03.2024 до 31.12.2024.
Например, Пэпэтэшин Петр Петрович по договору долевого строительства ожидал получить квартиру 1 марта 2022 г. Ключи передали 18.07.2024. С учетом ограничений, размер пени при стройке дома считаем за период: 02.03.2022–28.03.2022, 01.07.2023–21.03.2024.
Расчет неустойки на онлайн-калькуляторе по договору долевого участия
В сети Интернет с легкостью найдется не один десяток онлайн-калькуляторов расчета неустойки при срыве сроков по договору ДДУ. Но с учетом требований Постановлений № 479 и 326, рассчитать неустойку на калькуляторе не всегда возможно. Большинство калькуляторов этот момент упускает. И в результате с легкостью получаются тысячи, а то и миллионы «расчетных» рублей по объектам, которые должны были вводиться в действие, скажем, в июне 2022 года. А по факту сумма пени для застройщиков этих объектов — 0.
Я сама пыталась считать компенсацию на калькуляторе, корректные значения получаются только до периода ограничений, поэтому рекомендую обязательно проверять расчет калькулятора вручную по формуле. Для удобства я использую калькуляторы дней, чтобы вычислить период просрочки.
Калькулятор неустойки по договору долевого участия
Формула расчета неустойки по договору долевого участия
Но рассчитать размер пени на калькуляторе неустойки по ставке рефинансирования можно (например, для тех объектов, которые предполагалось ввести в эксплуатацию до моратория на взыскание компенсаций с застройщиков). Главное — не забыть исключить периоды: пеня по ФЗ 214 о долевом строительстве не начисляется с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 года и с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 года, с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года.
Вот формула, как рассчитать просрочку по договору сдачи дома в 2024 году:
По поводу ставки рефинансирования есть еще важный нюанс.
В период с 25 февраля 2022 г. до 30 июня 2023 года включительно размер процентов исчисляется, исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г. В период с 01 июля 2023 года по 31 декабря 2024 года размер процентов исчисляется аналогично, предельная ключевая ставка — по состоянию на 01 июля 2023 года. Ключевые ставки доступны на сайте ЦБ РФ.
25 февраля 2022 года ставка была 9,5%. 01 июля 2023 года — 16%.
Ответ на вопрос: можно ли в стройке процентовать, не дожидаясь конца месяца, — положительный, поскольку просрочку считают по фактическим дням, независимо от начала или конца календарного месяца.
Может пригодиться: как составить соглашение о неустойке
Пример расчета неустойки по договору долевого участия
Рассмотрим расчет на примере.
Молодожены Иван и Наталья решили приобрести в 2020 году квартиру по ДДУ. Стоимость квартиры — 10 000 000 руб.
Предполагалось получение ключей не позднее 01.03.2022. В итоге ключи уже не молодожены, а родители двух детсадовцев получили 18.07.2024.
Итак, какова сумма неустойки за просрочку сдачи новостройки по нашей формуле:
| Цена договора | 10 000 000 руб. |
|---|---|
| Период просрочки, дней | 869 |
| Период просрочки, который учитывается при подсчете размера пени, дней |
02.03.2022–28.03.2022 (26) 01.07.2023–21.03.2024 (264) |
| Ставка рефинансирования |
25.02.2022 — 9,5% 01.07.2023 — 16% |
| Формула |
10 000 000 × 26 × 1/150 × 9,5% 10 000 000 × 264 × 1/150 × 16% |
| Итоговая сумма | 164 666 + 2 816 000 = 2 980 666 руб. |
Читайте также: как начисляются пени за просрочку платежа за коммунальные услуги
Часто задаваемые вопросы по теме
-
С какого дня считать период просрочки по ДДУ?
Со дня, следующего за днем передачи ключей, указанного в договоре.
-
До какого дня считать просрочку по ДДУ?
По день вручения ключей с учетом исключений, установленных правительством.
-
По какой формуле считать неустойку по ДДУ?
Цена × дни × ставка × коэффициент.
-
Где найти ключевую ставку ЦБ для расчета?
На сайте ЦБ.
