Что такое долевое строительство: основные понятия и ключевые аспекты

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Долевое строительство — это когда люди вкладывают деньги в строительство дома, чтобы получить квартиры.
2. Для этого подписывают специальный договор и регистрируют его в Росреестре.
3. Иногда можно получить жилье по более низкой цене, но есть риски задержек строительства.
4. Современные законы защищают деньги участников с помощью специальных счетов в банках.
5. Если что-то пойдет не так, договор можно расторгнуть и вернуть деньги.

Что такое долевое строительство

Понятие «долевое строительство» и особенности взаимоотношений между участниками такого строительства регулируются отдельным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004. Опираясь на положения указанного закона, долевое строительство можно определить как способ финансирования возведения жилых домов и других объектов недвижимости, при котором будущие владельцы участвуют в финансировании создания недвижимости и получают в собственность долю в готовом объекте.

Закон разрешает только два варианта привлечения застройщиками финансов для возведения многоквартирных домов и иной недвижимости, к ним относятся (п. 2 ст. 1 закона № 214-ФЗ):

• заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ);
• постройка объектов жилищно-строительными кооперативами на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности.

Чаще всего граждане сталкиваются с данным понятием, приобретая квартиры в многоквартирном жилом доме на этапе его возведения. Застройщик привлекает средства других лиц (будущих владельцев квартир) для завершения постройки дома, а взамен предоставляет им квартиры или другие объекты недвижимости после ввода объекта в эксплуатацию.

Основными участниками долевого строительства в указанном случае являются:

• застройщик (организация, осуществляющая возведение дома);
• участник долевого строительства (лицо, уплатившее застройщику определенную договором сумму в счет приобретения квартиры после ввода дома в эксплуатацию).

Зачем нужно долевое строительство

Рассматриваемый способ участия в возведении домов является важным инструментом для развития рынка недвижимости и удовлетворения потребностей граждан в жилье.

К основным целям, на осуществление которых направлено долевое строительство, относятся:

• возможность для застройщиков изыскать необходимые средства для постройки жилья;
• для граждан это шанс приобрести жилье по более низкой цене на этапе строительства;
• возможность для дольщиков выбирать планировки, отделку и другие характеристики своих будущих квартир, что позволяет им адаптировать жилье под собственные нужды;
• участие граждан в постройке недвижимости с использованием рассматриваемого инструмента способствует развитию строительной отрасли и рынка недвижимости в целом, так как позволяет реализовывать новые проекты и улучшать жилищные условия.

Как работает долевое строительство

Выделим основные этапы приобретения недвижимости по договору участия в долевом строительстве:

1. Поиск и выбор недвижимости.
2. Заключение договора долевого участия с застройщиком.
3. Регистрация договора в Росреестре.
4. Оплата покупателем стоимости квартиры.
5. Принятие покупателем квартиры у застройщика по акту после сдачи дома в эксплуатацию.
6. Регистрация права собственности покупателя на квартиру.

Плюсы и минусы долевого участия в строительстве

Подобное участие в возведении объектов недвижимости имеет плюсы и минусы. Вот основные из преимуществ данного инструмента:

• квартиры в строящихся домах продаются по более низким ценам по сравнению с готовым жильем;
• участие в постройке дома через ДДУ позволяет покупателю выбрать квартиру по своему вкусу (планировка, этаж, вид из окна и т.д.), что не всегда реально при покупке готового жилья;
• покупка квартиры в новостройке обеспечивает более высокий уровень комфорта по сравнению с покупкой жилья в старых домах;
• инвестиции в долевое участие позволяют покупателю приумножить капитал за счет увеличения стоимости квартиры по сравнению с её покупной ценой после сдачи дома в эксплуатацию.

К недостаткам приобретения недвижимости по договору участия следует отнести:

• риски, связанные с задержками или остановками строительства;
• отсутствие возможности увидеть сразу конечный результат работ, который часто отличается от ожидаемого;
• сроки сдачи объектов зачастую неоднократно переносятся, что создаёт неудобства для участников долевого строительства, особенно если они планируют переезд.

В отличие от дольщиков, покупавших квартиры лет 9 назад, интересы сегодняшних дольщиков законодательством защищены гораздо лучше. Сейчас в большинстве случаев расчеты по договору долевого участия осуществляются через специальные счета эскроу. Покупатель после регистрации договора участия в Росреестре перечисляет денежные средства на счет эскроу, который открывается в уполномоченном банке. Деньги с указанного счета попадут застройщику только после сдачи объекта в эксплуатацию. Если застройщика признают банкротом или он существенно нарушит сроки сдачи дома, то покупатель сможет расторгнуть договор в одностороннем порядке и забрать деньги с указанного счета (ч. 1 ст. 9, ч. 7 и 7.1 ст. 15.4 закона № 214-ФЗ).

Главное о договоре долевого участия (ДДУ)

Такой договор обязательно составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 3 ст. 4 закона № 214).

Главные условия договора, подлежащие обязательному включению в документ, определены в статье 4 закона № 214. К таким условиям относятся:

• объект договора, т.е. подробное описание недвижимого имущества, которое приобретается покупателем при его участии в возведении дома;
• срок передачи покупателю объекта недвижимости;
• цена договора и порядок её оплаты;
• срок гарантии на передаваемый покупателю объект;
• условия перечисления денежных средств застройщику: зачисление денег на счета эскроу или перечисление взносов в компенсационный фонд;
• сведения об объектах социальной инфраструктуры, если денежные средства покупателей в дальнейшем будут использоваться на их постройку и др.