Что такое долевое строительство: основные понятия и ключевые аспекты

Размер шрифта:

Долевое строительство — это один из популярных способов финансирования жилых объектов, который позволяет гражданам инвестировать в недвижимость на этапе ее возведения. Однако, несмотря на свои преимущества, использование подобного инструмента сопряжено с определенными рисками, которые важно учитывать. Расскажем подробнее о ключевых аспектах этого понятия, его преимуществах и недостатках.

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

  1. Долевое строительство — это когда люди вкладывают деньги в строительство дома, чтобы получить квартиры.
  2. Для этого подписывают специальный договор и регистрируют его в Росреестре.
  3. Иногда можно получить жилье по более низкой цене, но есть риски задержек строительства.
  4. Современные законы защищают деньги участников с помощью специальных счетов в банках.
  5. Если что-то пойдет не так, договор можно расторгнуть и вернуть деньги.

Что такое долевое строительство

Понятие «долевое строительство» и особенности взаимоотношений между участниками такого строительства регулируются отдельным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004. Опираясь на положения указанного закона, долевое строительство можно определить как способ финансирования возведения жилых домов и других объектов недвижимости, при котором будущие владельцы участвуют в финансировании создания недвижимости и получают в собственность долю в готовом объекте.

Закон разрешает только два варианта привлечения застройщиками финансов для возведения многоквартирных домов и иной недвижимости, к ним относятся (п. 2 ст. 1 закона № 214-ФЗ):

  • заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ);
  • постройка объектов жилищно-строительными кооперативами на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности.
ВАЖНО!
Запрещено использовать денежные средства по договорам долевого участия на реконструкцию объекта капитального строительства (Письмо Минстроя России от 07.02.2020 № 3932-НС/07).

Чаще всего граждане сталкиваются с данным понятием, приобретая квартиры в многоквартирном жилом доме на этапе его возведения. Застройщик привлекает средства других лиц (будущих владельцев квартир) для завершения постройки дома, а взамен предоставляет им квартиры или другие объекты недвижимости после ввода объекта в эксплуатацию.

Основными участниками долевого строительства в указанном случае являются:

  • застройщик (организация, осуществляющая возведение дома);
  • участник долевого строительства (лицо, уплатившее застройщику определенную договором сумму в счет приобретения квартиры после ввода дома в эксплуатацию).

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, каковы способы защиты участников долевого строительства. Используйте эти инструкции бесплатно.

Зачем нужно долевое строительство

Рассматриваемый способ участия в возведении домов является важным инструментом для развития рынка недвижимости и удовлетворения потребностей граждан в жилье.

К основным целям, на осуществление которых направлено долевое строительство, относятся:

  • возможность для застройщиков изыскать необходимые средства для постройки жилья;
  • для граждан это шанс приобрести жилье по более низкой цене на этапе строительства;
  • возможность для дольщиков выбирать планировки, отделку и другие характеристики своих будущих квартир, что позволяет им адаптировать жилье под собственные нужды;
  • участие граждан в постройке недвижимости с использованием рассматриваемого инструмента способствует развитию строительной отрасли и рынка недвижимости в целом, так как позволяет реализовывать новые проекты и улучшать жилищные условия.

Как работает долевое строительство

Выделим основные этапы приобретения недвижимости по договору участия в долевом строительстве:

  1. Поиск и выбор недвижимости.
  2. Заключение договора долевого участия с застройщиком.
  3. Регистрация договора в Росреестре.
  4. Оплата покупателем стоимости квартиры.
  5. Принятие покупателем квартиры у застройщика по акту после сдачи дома в эксплуатацию.
  6. Регистрация права собственности покупателя на квартиру.
ВАЖНО!
Перед тем как выбрать предполагаемый к покупке объект недвижимости, следует проверить соответствие застройщика и проектной документации требованиям закона. Проверить новостройку допустимо с помощью единой информационной системы жилищного строительства (ст. 23.3 закона № 214-ФЗ).

Плюсы и минусы долевого участия в строительстве

Подобное участие в возведении объектов недвижимости имеет плюсы и минусы. Вот основные из преимуществ данного инструмента:

  • квартиры в строящихся домах продаются по более низким ценам по сравнению с готовым жильем;
  • участие в постройке дома через ДДУ позволяет покупателю выбрать квартиру по своему вкусу (планировка, этаж, вид из окна и т.д.), что не всегда реально при покупке готового жилья;
  • покупка квартиры в новостройке обеспечивает более высокий уровень комфорта по сравнению с покупкой жилья в старых домах;
  • инвестиции в долевое участие позволяют покупателю приумножить капитал за счет увеличения стоимости квартиры по сравнению с её покупной ценой после сдачи дома в эксплуатацию.

К недостаткам приобретения недвижимости по договору участия следует отнести:

  • риски, связанные с задержками или остановками строительства;
  • отсутствие возможности увидеть сразу конечный результат работ, который часто отличается от ожидаемого;
  • сроки сдачи объектов зачастую неоднократно переносятся, что создаёт неудобства для участников долевого строительства, особенно если они планируют переезд.

В отличие от дольщиков, покупавших квартиры лет 9 назад, интересы сегодняшних дольщиков законодательством защищены гораздо лучше. Сейчас в большинстве случаев расчеты по договору долевого участия осуществляются через специальные счета эскроу. Покупатель после регистрации договора участия в Росреестре перечисляет денежные средства на счет эскроу, который открывается в уполномоченном банке. Деньги с указанного счета попадут застройщику только после сдачи объекта в эксплуатацию. Если застройщика признают банкротом или он существенно нарушит сроки сдачи дома, то покупатель сможет расторгнуть договор в одностороннем порядке и забрать деньги с указанного счета (ч. 1 ст. 9, ч. 7 и 7.1 ст. 15.4 закона № 214-ФЗ).

ВАЖНО!
Расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке разрешено не только покупателю, но и застройщику. Например, если покупатель нарушит сроки оплаты по договору более чем на два месяца, то застройщик расторгнет договор (ч. 4 ст. 5 закона № 214).

Главное о договоре долевого участия (ДДУ)

Такой договор обязательно составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 3 ст. 4 закона № 214).

ВАЖНО!
ДДУ является заключенным с момента его государственной регистрации.

Главные условия договора, подлежащие обязательному включению в документ, определены в статье 4 закона № 214. К таким условиям относятся:

  • объект договора, т.е. подробное описание недвижимого имущества, которое приобретается покупателем при его участии в возведении дома;
  • срок передачи покупателю объекта недвижимости;
  • цена договора и порядок её оплаты;
  • срок гарантии на передаваемый покупателю объект;
  • условия перечисления денежных средств застройщику: зачисление денег на счета эскроу или перечисление взносов в компенсационный фонд;
  • сведения об объектах социальной инфраструктуры, если денежные средства покупателей в дальнейшем будут использоваться на их постройку и др.
Кондрахина Виктория Юрисконсульт

В 2005 году закончила Государственную Классическую Академию, по специальности "Юриспруденция". Стаж работы юристом 19 лет. С 2015 г. работаю в бюджетном учреждении, веду гражданские дела, дела об административных правонарушениях, земельные спор