Как заключить договор аренды

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Договор аренды заключается между арендодателем и арендатором.
2. Важно точно определить объект аренды, чтобы избежать споров.
3. Стороны должны согласовать размер и порядок уплаты арендной платы.
4. Заключение договора на срок более года требует регистрации в Росреестре.
5. Документы для сделки зависят от ситуации, но основной список включает выписку из ЕГРН и передаточный акт.

Стороны договора аренды нежилого помещения

В соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Не следует путать с нанимателем и наймодателем, поскольку договор найма отличается от аренды тем, что его разрешено заключить только для жилого помещения. По абз. 2 п. 1 ст. 2 ГК РФ субъектами арендных правоотношений являются правосубъектные физические и юридические лица, а также публично-правовые административно-территориальные и муниципальные образования, причем юридическим лицом здесь может выступать любое независимо от организационно-правовой формы и формы хозяйствования юридическое лицо. В отношении арендодателя гражданским законодательством предусматривается еще и условие о его правомочиях на имущество сдаваемого в аренду. Каких-либо дополнительных положений гражданское законодательство Российской Федерации не содержит.

Условия договора аренды нежилого помещения

Часто в современной юридической практике возникают споры, связанные с арендными отношениями коммерческой недвижимости, которые с каждым годом увеличиваются и практически в каждом случае несогласованность условий сделки служит причиной конфликта, который в последующем приводит стороны в суд. Чтобы не увеличивать и без того объемную судебную практику по данному вопросу, уже на этапе переговоров крайне важно согласовать юридически значимые условия такой сделки, которыми являются:

• предмет;
• размер и порядок уплаты арендных платежей;
• срок аренды нежилого помещения;
• права и обязанности сторон;
• прочие условия.

Предмет сделки

Существенными условиями такой сделки являются предмет договора аренды (конкретный объект, который будет предоставлен в аренду), размер арендной платы. Для согласования предмета необходимо указать его идентификационные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта сделки (кадастровый номер, площадь, точный адрес, этаж его расположения в здании и пр.).

Размер и порядок уплаты платежей

Стороны должны четко определить размер арендной платы, а еще порядок ее внесения (ст. 614, 654 ГК РФ). Это также является существенным условием сделки по аренде нежилого помещения. Обычно арендная плата определяется за все арендуемое имущество целиком либо по отдельности по каждому из его элементов в форме установленных в твердой сумме платежей, которые вносятся единовременно либо периодически. В то же время закон предусматривает возможность согласования сторонами и прочих форм арендной платы (стороны выбирают любую).

Надо знать: что такое обеспечительный платеж по договору аренды

Срок действия договора

Что касается срока действия договора (срока аренды), то в ГК РФ установлено, что данная сделка заключается на срок, определенный сторонами. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия заключения сделки без указания срока действия сводятся к тому, что каждая из сторон получает право отказаться от неё в одностороннем порядке с соблюдением условия о предварительном предупреждении.

Подробнее: можно ли заключить договор аренды на неопределенный срок

Обязанности сторон

Следующим этапом следует распределить обязанности сторон. В общем порядке главная обязанность арендодателя — передать недвижимое имущества в установленный срок, задача арендатора — своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату, предусмотренную и установленную в договоре по содержанию помещения. Нарушение или невыполнение данных обязанностей арендодателя или арендатора влекут за собой судебные разбирательства, которые с каждым годом увеличивают достаточно объемную судебную практику по данному вопросу.

Следует определить цель использования помещения арендатором и порядок его использования в соответствии с назначением и целью, поскольку это станет особенно важным на этапе реализации договора. Дополнительно предусматриваются меры контроля арендодателя за порядком использования помещения.

Прочие условия

Еще одно условие, которое стоит закрепить, — передача имущества в аренду третьим лицам, то есть субаренду. Сторонам стоит заранее обсудить и закрепить условия, которые позволят передать имущество в субаренду. Прочими условиями следует указать права третьих лиц на арендуемое имущество.

Отдельно читайте: как заключить договор аренды имущества

Порядок заключения договора аренды нежилого помещения

Алгоритм заключения сделки по передаче помещения в аренду выглядит следующим образом:

Этап 1. Согласование условий сделки.

Этап 2. Составление договора аренды не менее чем в двух экземплярах.

Этап 3. Заключение сделки (подписание документа обеими сторонами).

Этап 4. Регистрация договора в Росреестре.

Последний этап требуется только при условии, что договор аренды заключен сроком на год и более. Чтобы зарегистрировать его в Росреестре, надо обратиться с заявлением о государственной регистрации и необходимыми документами, сделать это сможет одна из сторон путем непосредственного обращения в ППК «Роскадастр» или в любой МФЦ независимо от места нахождения объекта недвижимости. Договор считается зарегистрированным со дня внесения записи о сделке в ЕГРН (п. 1 ст. 164, п. 3 ст. 433 ГК РФ; ч. 2 ст. 16 закона № 218-ФЗ). Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 закона № 218-ФЗ).

Подробнее: как зарегистрировать сделку с недвижимостью в Росреестре

Образец договора аренды нежилого помещения:

Здесь договор заключен на срок менее года, но стороны могут заключить его на срок год и более, но тогда договор потребуется регистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ)

Актуальный бланк и образец этого документа есть в КонсультантПлюс Скачать бесплатно

Документы для заключения договора аренды нежилого помещения

Здесь необходимо отметить, что как такового закрытого перечня документов для заключения договора аренды не регламентировано на законодательном уровне. Список тех или иных документов определяется в зависимости от ситуации. Стандартный пакет документов составляет:

• передаточный документ (акт приема-передачи);
• выписка из ЕГРН;
• акт о состоянии предмета сделки в момент передачи;
• свидетельство (или выписка из ЕГРН) о праве собственности на предмет сделки;
• опись имущества, подлежащего передаче с объектом аренды;
• нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) арендодателя на сдачу его в аренду (если помещение находится в совместной собственности);
• копия технического паспорта или выписка из техпаспорта, поэтажный план здания с указанием на сдаваемую недвижимость и пр.

Арендодатель обязан вместе с правом на пользование передать арендатору все составные части имущества, а также полный комплект необходимых и относящихся к объекту документов. Данная обязанность подтверждается документально: сторонами подписывается передаточный акт.

Читайте об этом: как получить выписку из ЕГРН онлайн

Часто задаваемые вопросы по теме