Коммунальные услуги в договоре аренды нежилого помещения

По закону порядок расчетов за электроэнергию, поставляемую гарантирующим поставщиком, предусматривает два промежуточных платежа — до 10-го и до 25-го числа расчетного месяца, то есть месяца, в котором осуществляется поставка (авансы), и окончательный платеж до 18-го числа месяца, следующего за расчетным (п. 82 положений, утв. постановлением № 442 от 04.05.2012).

Следуя такому порядку, владелец помещения выставляет к оплате пользователю авансовые счета (с целью компенсации своих расходов). Но последнему неинтересно платить за электричество, которое он еще не получил в нужном объеме. Исправить ситуацию можно путем заключения допсоглашения к договору аренды об обязанности контрагента (выбираем один из вариантов):

• своевременно оплачивать авансовые счета и нести ответственность за неисполнение обязанности;
• заключить напрямую в установленный срок договор со сбытовой компанией о поставке электричества и нести риски за его отсутствие.

Полагаю, что воздействовать на вторую сторону иным способом, кроме как договориться, нет оснований. Притом что фактический объем она оплачивает.

Как поступить, если арендатор оплачивает только фактическое потребление электроэнергии, а не авансовые платежи?

В нашем договоре аренды переменная часть должна компенсироваться по выставленным счетам, но арендатор переводит денежные средства только после получения итоговых (фактических) счетов за потреблённую электроэнергию, а выставленные авансовые платежи игнорирует. Как правильно урегулировать этот вопрос с точки зрения закона, чтобы избежать задолженности перед сбытовой организацией?

Отвечает Князева Жанна

Чтобы избежать проблем со сбытовой компанией, собственнику помещения необходимо:

• надлежащим образом исполнять обязанность по оплате потребленной электроэнергии в рамках договора энергоснабжения, несмотря на задержки в платежах со стороны пользователя. Бремя содержания имущества в любом случае лежит на его собственнике, если иное не указано в договоре аренды (ст. 210 ГК РФ);
• заключить с контрагентом дополнительное соглашение.

В дополнительном соглашении пропишите условия:

1. «Арендатор обязан нести расходы по содержанию помещения, в том числе по оплате потребленной электроэнергии».
2. «Арендатор обязан оплачивать электроэнергию ежемесячно в размерах, указанных в счетах, в том числе в счетах, которые предусматривают внесение аванса. Все счета оплачиваются в течение ___ (___) дней с момента их получения».
3. «В случае просрочки оплаты за электроэнергию (в т.ч. в случае просрочки внесения авансовых платежей за электроэнергию) Арендатор обязуется уплатить по письменному требованию Арендодателя неустойку в размере __% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

Можно ли возложить на арендатора обязанность напрямую оплачивать счета за электроэнергию?

В настоящий момент электроэнергию на объекте оплачиваю я, как арендодатель, и потом выставляю компенсацию арендатору. Возможно ли юридически оформить отношения так, чтобы арендатор оплачивал электроэнергию напрямую, минуя мои расчёты? Если да, то какие для этого нужны условия в договоре или действия со стороны арендодателя и арендатора?

Отвечает Князева Жанна

Стороны сделки вправе предусмотреть в ней условие о том, что плату за коммунальные услуги пользователь помещения производит напрямую в ресурсоснабжающую организацию (в т.ч. сбытовую компанию) на основании соответствующего договора с ней. В соглашении об аренде предусмотрите, например, такие условия:

1. «Арендатор в течение ____ дней с момента подписания сторонами договора аренды обязуется самостоятельно заключить с ресурсоснабжающей организацией (гарантирующим поставщиком) договор на поставку в арендуемое помещение электрической энергии».
2. «Оплата потребленной электрической энергии производится Арендатором в порядке, который предусмотрен в договоре, заключенном с ресурсоснабжающей организацией (гарантирующим поставщиком)».
3. «В случае уклонения Арендатора от обязанности заключить договор электроснабжения, он уплачивает неустойку в размере ___% от ежемесячного размера арендной платы за каждый день просрочки. Если в связи с отсутствием указанного договора арендодатель понесет расходы по оплате электрической энергии, которую потребил Арендатор, последний обязан эти расходы возместить».

Что делать, если арендатор отказывается оплачивать и авансы, и фактические платежи по электроэнергии?

Я столкнулся с проблемой, когда арендатор не только отказывается платить авансовые платежи, но и задерживает или полностью игнорирует оплату по итоговым счетам за электроэнергию. Какие шаги я могу предпринять для принудительного взыскания данных сумм? Каковы возможные последствия для арендатора, если он продолжит нарушать условия оплаты?

Отвечает Князева Жанна

Арендатор обязан нести расходы на содержание объекта, которым пользуется (п. 2 ст. 616 ГК РФ). К этим расходам отнесены комуслуги. Если по условиям соглашения расходы на коммуналку пользователь вносит владельцу помещения, то это является, как правило, переменной частью арендной суммы. Обязанность ее оплаты предусмотрена в ст. 606 ГК РФ и должна исполняться надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ). В противном случае арендодатель вправе взыскать ее через суд. Для этого ответчику направляют претензию. В случае ее неудовлетворения в суд подают исковое заявление о взыскании задолженности.

Плата за пользование зданием/сооружением — существенное условие договора. На практике это правило применяют и к помещениям. Если сторона лишается возможности своевременно получать компенсацию за потребленные пользователем комуслуги, то это повод для одностороннего расторжения сделки через суд (ст. 450 ГК РФ).

Как грамотно прописать в договоре аренды порядок оплаты коммунальных услуг, включая авансовые платежи?

При заключении следующего договора такой проблемы хотелось бы избежать. Как корректно прописать в договоре аренды условие об оплате арендатором коммунальных услуг, в том числе возникающих авансовых платежей, чтобы минимизировать риски неуплаты и избежать споров в будущем?

Отвечает Князева Жанна

В соглашении предусмотрите, например, такие условия:

1. «Арендатор обязан нести расходы по содержанию помещения, в том числе по оплате потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
2. «Арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги ежемесячно в размере, указанном в счете Арендодателя, не позднее 20-го числа месяца, следующего за расчетным. При выставлении Арендодателем счета на внесение аванса за оплату коммунальных услуг, счет оплачивается Арендатором в течение ___ (____) рабочих дней».
3. «В случае просрочки оплаты коммунальных услуг (в т.ч. в случае просрочки внесения авансовых платежей за коммунальные услуги) Арендатор обязуется уплатить по письменному требованию Арендодателя неустойку в размере __% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

Какие будут риски для арендодателя при схеме авансовых платежей за электроэнергию?

Я, как арендодатель, вынужден оплачивать авансы за электричество из собственных средств, если арендатор отказывается это делать вовремя. Какие финансовые и юридические риски возникают для меня в этой ситуации? Могут ли быть негативные последствия со стороны сбытовой организации за несвоевременную оплату выставленных авансов?

Отвечает Князева Жанна

По закону порядок расчетов за электроэнергию, поставляемую гарантирующим поставщиком, предусматривает два промежуточных платежа — до 10-го и до 25-го числа расчетного месяца, то есть месяца, в котором осуществляется поставка (авансы), и окончательного платежа до 18-го числа месяца, следующего за расчетным (п. 82 положений, утв. постановлением № 442 от от 04.05.2012).

Риски за несвоевременное внесение предварительных платежей несет потребитель электроэнергии согласно условиям договора, который заключен со сбытовой компанией. Например, если в соглашении предусмотрена неустойка за просрочку внесения аванса, то виновник обязан ее оплатить (Определение ВС РФ № 305-ЭС18-10447 от 15.10.2018).

В каких случаях арендатор может законно отказаться от оплаты авансовых платежей за электричество?

Арендатор утверждает, что не обязан делать оплату авансов, так как, по его мнению, платить надо только по итоговым счетам за реально потреблённую электроэнергию. При каких обстоятельствах его позиция может быть обоснована законом, и есть ли у него законные основания для отказа от предварительной оплаты?

Отвечает Князева Жанна

Авансовые платежи за электроэнергию предусмотрены законом (п. 82 положений, утв. постановлением № 442 от 04.05.2012). Т.е. потребитель обязан оплачивать гарантирующему поставщику авансы за приобретаемую энергию. Желание арендодателя возложить «зеркальную» обязанность на пользователя помещением понятно (это способ компенсации текущих расходов перед гарантирующим поставщиком).

Не оплачивать авансы за электроэнергию арендатор может, если иного не определено в договоре аренды. Стороны вправе согласовать порядок внесения денег только за фактически потребленный объем.

Можно ли взыскать с арендатора неустойку за просрочку оплаты коммунальных услуг?

Если по договору аренды переменная часть оплаты включает коммунальные платежи (в частности, за электроэнергию) и арендатор регулярно просрочивает эти выплаты, то могу ли я включить в договор условие о взыскании неустойки? Какие есть требования к оформлению такого права, и реально ли потом взыскать эти деньги через суд?

Отвечает Князева Жанна

Переменная и фиксированная части арендной платы, по сути, это единый платеж за пользование помещением, который имеет два разных подхода для определения его размера. Вероятно, в договоре предусмотрена ответственность за несвоевременное его внесение. В этом случае начислите неустойку на неоплаченную (оплаченную с задержкой) сумму.

Если в соглашении указана отдельно плата за пользование помещением и за потребляемые комуслуги, то нужно оформить дополнительное соглашение к договору аренды. В нем предусмотрите, например, такие условия:

1. «Арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги ежемесячно в размере, указанном в счете Арендодателя, не позднее 20-го числа месяца, следующего за расчетным».
2. «В случае просрочки оплаты коммунальных услуг Арендатор обязуется уплатить по письменному требованию Арендодателя неустойку в размере __% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

На основании подписанного сторонами допсоглашения и при нарушении контрагентом срока оплаты комуслуг, владелец помещения вправе взыскать неустойку через суд. Если допсоглашение не подписано, то за просрочку начислите проценты по ст. 395 ГК РФ. Их также можно взыскать через суд.