Договор аренды

Соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование за плату. Регулируется главой 34 Гражданского кодекса РФ.

В подборке собраны материалы о том, как составить, изменить, продлить или расторгнуть договор аренды — для разных видов имущества, с учётом субаренды, обеспечительного платежа и типичных споров сторон.

Как составить договор аренды конкретного имущества

Текст договора аренды зависит от того, что именно сдаётся: правила для предприятия, участка или автомобиля расходятся в существенных условиях и порядке регистрации.

• предприятие
• нежилое помещение
• сельхозучасток
• автомобиль
• гараж

Общие правила составления договора аренды любого имущества — базовые условия и порядок заключения.

Жильё: дом, квартира и наём

Аренду жилого дома или дачи оформляют договором, где стоит прописать состояние построек и придомовой территории.

Договор о передаче квартиры во временное пользование между физлицами по закону правильнее называть не арендой, а наймом — как оформить такую сделку.

Договор найма жилого помещения составляют по правилам, которые не совпадают с правилами аренды нежилой недвижимости.

Коммерческий наём жилого помещения отличается от социального тем, что жильё сдаёт собственник, а не муниципалитет — образец и правила составления.

Сменить нанимателя в уже заключённом договоре социального найма квартиры можно без расторжения сделки — как переоформить договор найма.

Стороны оформляют предварительный договор аренды, когда договорились о будущей сделке, но не готовы заключать основной договор сразу.

Коммерческая аренда и общие правила

Для небольшого бизнеса иногда достаточно арендовать не всё помещение, а только оборудованное рабочее место — как составить такой договор.

Технику и мебель для бизнеса вместо покупки можно взять в аренду по отдельному договору, если на покупку пока нет средств.

Договор аренды между ИП без существенных условий могут признать незаключённым — что обязательно указать.

В договоре аренды между физлицами залог защищает арендодателя, если арендатор не вносит плату вовремя.

Договор аренды с последующим выкупом позволяет не только пользоваться объектом, но и в будущем получить его в собственность — как оформить такое условие.

Готовый шаблон договора аренды упрощает работу, но подходит только как основа — часть условий всё равно придётся менять под сделку.

Чаще всего договор аренды заключают на нежилые помещения под офис или склад — практические рекомендации по составлению.

Субаренда — передача арендованного имущества третьему лицу

Субаренда возможна не всегда: обычно нужно согласие собственника или арендодателя, а правила для разных видов имущества отличаются.

Транспорт и техника в субаренду

Передавая арендованный транспорт другому лицу, стороны заключают отдельный договор субаренды со своими требованиями — правила составления и образцы.

Трактор или комбайн в субаренде юридически считается транспортным средством, и к нему применяются те же требования, что и к субаренде обычного ТС.

Передать в субаренду имущество, полученное в лизинг, можно только с письменного согласия лизингодателя — правила и нюансы оформления.

Недвижимость, земля и жильё в субаренду

Договор субаренды, заключённый на срок от года, подлежит регистрации в Росреестре, даже если стороны считают иначе.

Сдать часть съёмной квартиры третьему лицу можно только с письменного согласия собственника или прямого разрешения в договоре — как оформить поднаём без нарушений.

Без согласия собственника на поднаём сделку о субаренде жилья могут признать недействительной, а жильцов — выселить без возврата денег.

Субаренда машиноместа без согласия собственника парковки признаётся недействительной — как составить юридически защищённый договор.

Передать арендованный земельный участок в субаренду законодательство разрешает, но с согласия или уведомления арендодателя и не дольше срока основного договора.

Субаренда нежилого помещения — это передача арендатором части или всего полученного имущества третьему лицу внаём — как правильно её оформить.

Особые условия и нетипичные случаи аренды

Чтобы арендатор не мог передать помещение в субаренду без ведома собственника, запрет на это стоит прописать в договоре отдельно — как сформулировать такое условие.

Условия про домашних животных — полный запрет, штрафы, повышенную оплату или возмещение ущерба — можно закрепить в договоре найма заранее.

Устного запрета курить в съёмной квартире недостаточно — условие нужно закрепить в тексте договора — как законно запретить курение.

Сдавая в аренду комнату в коммунальной квартире, собственник должен получить согласие всех жильцов — такова позиция Верховного суда, и несогласованную сделку легко оспорить.

Передача мужем и женой совместно нажитого имущества в аренду третьему лицу требует учитывать особый режим такой собственности — правила сдачи совместного имущества.

Обеспечительный платёж и бухгалтерский учёт аренды

ФСБУ 25/2018 не содержит понятия «обеспечительный платёж», но не освобождает бухгалтера от обязанности учитывать такие суммы — правила учёта при аренде.

Арендодатель не всегда обязан вернуть обеспечительный платёж после окончания аренды: это зависит от условий договора и оформления расторжения.

Обеспечительный платёж не всегда признаётся авансом для целей НДС — вопрос решает содержание арендного соглашения — когда платёж облагается налогом.

Обеспечительный платёж можно зачесть в счёт арендной платы, но форма обращения к арендодателю зависит от условий договора.

Обеспечительный платёж прописывают в договоре как гарантию исполнения обязательств арендатора — на что обратить внимание.

Учёт арендованных основных средств различается у арендодателя и арендатора — оба ведут его по-разному.

Расторжение договора аренды

Заключённый договор аренды участка прекращают по разным основаниям, и порядок зависит от того, какое именно — как расторгнуть договор аренды участка.

Если с договором аренды что-то пошло не так, стороны вправе требовать признания его недействительным через суд.

Досрочное прекращение аренды недвижимости требует внимания к условиям договора, иначе расторжение обернётся рисками для любой стороны — на какие условия обратить внимание.

Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор по собственной инициативе, но порядок действий отличается от расторжения по инициативе арендодателя.

О намерении прекратить арендные отношения одна сторона уведомляет другую отдельным документом — как составить уведомление о расторжении.

Если обе стороны согласны прекратить действующий договор аренды нежилого помещения, они оформляют соглашение о расторжении, а не одностороннее уведомление.

Договор аренды жилого помещения расторгают как в одностороннем порядке, так и по взаимному согласию сторон — основания и порядок действий.

Риски, споры и взыскания по договору аренды

Сдача жилья без письменного договора не освобождает стороны от ответственности и несёт риски для обеих — какие последствия это влечёт.

За заключением фиктивного договора аренды нередко скрывается попытка уйти от других обязательств, и такие сделки влекут ответственность для обеих сторон.

Пользование чужим земельным участком без договора аренды или сервитута не освобождает от платы — её можно взыскать через суд — как это подтверждает судебная практика.

Неосновательное обогащение может возникать и при аренде, а не только при полном отсутствии договорных отношений.

В спорах между организациями и ИП претензия о нарушении условий договора аренды — обязательный шаг досудебного урегулирования: без неё арбитражный суд не примет спор к рассмотрению — как правильно её составить.

Если арендатор не вносит плату, долг взыскивают через суд по исковому заявлению.

Переуступка прав аренды и смена стороны договора

Если арендатор утратил интерес к объекту, но не хочет расторгать договор, права по нему можно переуступить другому лицу — порядок зависит от вида имущества.

Переуступка прав на землю

Переуступка права аренды земельного участка переводит на другое лицо не только пользование землёй, но и бремя арендных платежей — особое регулирование земельных отношений.

Переуступка прав по аренде муниципального земельного участка третьему лицу допускается законом, но с оговорками.

Переуступить арендные права на землю можно, даже если участок изначально арендован у другого собственника — как составить такой договор.

Переуступая арендованную землю, арендатор обязан направить арендодателю уведомление о переуступке заранее.

Переуступка аренды помещений и лизинга

Если арендуемый объект бизнесу больше не нужен, вместо расторжения договора можно оформить куплю-продажу прав аренды — особенности такой сделки.

Переуступка аренды нежилого помещения — альтернатива расторжению, если арендатор утратил интерес к объекту, но срок договора ещё не истёк.

Переуступка прав по арендному соглашению на офис оформляется отдельным договором переуступки — как его составить.

Переуступка прав по договору лизинга физическому лицу допускается законом, хотя этот вопрос возникает нечасто.

Арендная плата: изменение, снижение, оценка

Менять размер арендной платы по инициативе арендодателя можно не всегда — это зависит от того, что предусмотрено в договоре — когда допускается повышение платы.

Арендная ставка на похожие офисы, склады и торговые площади может ощутимо различаться — единого «среднего» значения на рынке не существует.

Арендодатель не всегда обязан снижать плату по просьбе арендатора — ответ зависит от обстоятельств и формулировок договора — как правильно составить ответ.

Если арендатор отказывается подписывать допсоглашение об увеличении платы, принудить его сложно — но в договоре заранее можно предусмотреть санкции на такой случай — какие условия помогут.

Документы по договору аренды

Чтобы закрыть аренду нежилого помещения без вопросов от налоговой, нужен не только акт, но и правильно оформленные счета-фактуры, если арендодатель платит НДС — какие документы обязательны.

Завершение пользования арендованным помещением подтверждает акт возврата — без него расторжение трудно доказать документально.

Передачу и возврат арендованного имущества фиксируют отдельным актом приёма-передачи — он нужен и для корректного начисления платежей — нюансы оформления акта.

Изменения условий аренды, кроме предмета договора, стороны вносят дополнительным соглашением, а размер арендной платы меняют не чаще раза в год, если договор не предусматривает иного.

При сдаче квартиры в наём опись имущества, заверенная подписями сторон, страхует собственника от необоснованных претензий — зачем нужен этот документ.

Регистрация договора аренды недвижимости и его расторжения в определённых случаях требует уплаты пошлины, размер которой зависит от обстоятельств.

Зарегистрировать договор аренды в Росреестре можно не только напрямую, но и через МФЦ — как это сделать.

Срок договора и пролонгация

Закон не относит срок аренды к существенным условиям договора, но для недвижимости он приобретает принципиальное значение — на что влияет выбор срока.

Продление договора аренды — пролонгация — иногда происходит автоматически, а иногда требует отдельных действий сторон.

Продлить аренду земельного участка выгодно, если в него уже вложены долгосрочные планы и средства — какие есть возможности для продления.

Арендатор, добросовестно исполнявший договор, имеет преимущественное право на заключение аренды на новый срок.

Аренда государственного и муниципального имущества

Сдать в аренду муниципальное имущество можно только при соблюдении ряда условий, установленных для таких сделок отдельно — порядок и правила заключения.

Аренда нежилого помещения по 44-ФЗ проходит по правилам контрактной системы, а не обычного гражданского оборота.

Государственное имущество тоже можно получить в субаренду, хотя такие сделки распространены в основном для частной собственности — какие тут есть ограничения.

Договоры рядом с арендой: безвозмездное пользование и прокат

Если имущество передают во временное пользование без платы, заключают не договор аренды, а договор безвозмездного пользования нежилым помещением — как его правильно составить.

Жильё тоже можно передать в пользование без платы — такую сделку оформляют отдельным договором, а не арендой.

Передачу движимой вещи в пользование за плату оформляют договором проката, а не классической арендой недвижимости — правила составления такого договора.