Как прописать запрет субаренды в договоре аренды

Над материалом работали:

Алешина Ольга (Адвокат)

Размер шрифта:

Ко мне обратился клиент за помощью в составлении договора. Он сдает в аренду помещение магазина проверенному арендатору. Но клиент хочет быть уверен, что арендатор не сдаст помещение в субаренду. Поэтому он попросил меня отдельно прописать такое условие. Рассказываю, как прописать запрет субаренды в договоре аренды.

Содержание

Коротко о главном: 5 пунктов

Субаренда — это передача арендованного имущества третьим лицам.
По закону сдавать такое имущество можно только с согласия арендодателя.
В договор вставьте прямой запрет — «Арендатор не имеет права сдавать Помещение в субаренду третьим лицам».
Можно разрешить передачу только с предварительным письменным согласием арендодателя и прописать способ его получения.
Если в договоре нет разрешения, то по умолчанию субаренда запрещена.

Что нужно знать про субаренду

Субаренда представляет собой передачу арендованного имущества другому лицу (субарендатору). Это закреплено ч. 2 ст. 615 ГК РФ. В таком случае первоначальный арендатор фактически становится арендодателем по субарендному договору. Право пользования имуществом переходит к субарендатору и обязанности арендатора переходят к субарендатору. К субарендным отношениям применяются нормы ГК РФ об аренде. Срок субарендного договора не должен превышать срока основного договора аренды.

Несмотря на передачу арендованного имущества в субаренду, ответственным перед арендодателем остается арендатор.

Можно ли сдавать помещение в субаренду без согласия арендодателя

Нельзя. Положения ч. 2 ст. 615 ГК РФ прямо указывают, что сдачу арендованного имущества в субаренду арендатор вправе производить с согласия арендодателя.

Когда арендатор сдает арендованное имущество без получения на это согласия арендодателя, возникают такие последствия:

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя.
Взыскание неустойки или штрафа за нарушение запрета на сдачу арендованного имущества, если такие штрафные санкции предусмотрены договорными условиями.
Взыскание причиненных убытков, при их возникновении. Например, если субарендатор ухудшил состояние арендуемого помещения. В таком случае все возникшие убытки на восстановление помещения взыскиваются с арендатора.

Это интересно! Эксперты КонсультантПлюс разобрали, признается ли ничтожным договор субаренды, если в договоре аренды ТС с экипажем субаренда запрещена. Используйте эти инструкции бесплатно.

Получить бесплатный доступ к материалам КонсультантПлюс

Как прописать условие о запрете субаренды в договоре аренды

Арендодатель вправе включить запрет на субаренду в условия договора аренды. Для этого используются такие варианты:

Вариант 1. Полный запрет арендатору сдавать арендуемое имущество

В таком случае арендатор вправе только самостоятельно пользоваться арендованным имуществом, без права передавать его третьим лицам. Предлагаем использовать такую формулировку:

Арендатор не имеет права сдавать Помещение в субаренду третьим лицам.

Вариант 2. Условие, в соответствии с которым сдача в субаренду допускается только после получения согласия на это арендодателя

Устанавливаются способы получения такого согласия. Например, направление письма, составление трехстороннего субарендного соглашения или проставление арендодателем отметки о согласии на субарендном соглашении. Арендодатель вправе отказать в согласии без указания причин. Предлагаем использовать такую формулировку:

Арендатор не имеет права сдавать Помещение в субаренду третьим лицам без получения предварительного письменного согласия Арендодателя.

Какие еще есть варианты запретить субаренду

Кроме прямого запрета арендатору сдавать арендованное имущество в субаренду, возможен еще запрет по умолчанию. В ч. 2 ст. 615 ГК РФ установлено императивное правило, согласно которому сдача имущества, находящегося в аренде, допускается только с согласия арендодателя. Это означает, что если в договоре аренды отсутствует условие о разрешении сдавать арендованное имущество, то его субарендная сдача запрещена. Сдать ее получится лишь при получении на это письменного согласия арендодателя.

Таким образом, если вы, как арендодатель, не хотите субаренду, можете не включать в договор условие о разрешении на нее. В этом случае по закону субаренда запрещена, пока вы не дадите отдельное письменное согласие.

Описанный порядок запрета сдавать имущество, находящееся в аренде, касается нежилых помещений. Когда сдаются жилые помещения (квартира, жилой дом, комната и т.п.), заключается договор найма. Сдать жилое помещение в поднаем наниматель вправе только при получении на это согласия наймодателя. Это правило закреплено ч. 1 ст. 685 ГК РФ.

Наймодатель вправе включить в договор найма жилого помещения запрет на его сдачу в поднаем. Таким образом, к поднайму жилых помещений применяются правила, аналогичные сдаче находящихся в аренде нежилых помещений.