Добросовестному покупателю стало проще отстоять участок перед властями

Что произошло? Конституционный суд в постановлении от 29 октября 2026 года № 63-П разобрал, как суды должны рассматривать иски государства и муниципалитетов (публично-правовых образований) о прекращении права гражданина на купленный земельный участок.

Такие иски власти подают как требование «признать право отсутствующим». В этом случае суды обычно не проверяют, знал ли покупатель о проблеме и истёк ли срок давности. КС указал, что к ним нужно применять правила виндикационного иска — об истребовании имущества из чужого владения, — потому что они дают добросовестному покупателю больше гарантий.

Речь об участках на землях населённых пунктов для личных нужд, которые покупатель уже начал осваивать или местоположение которых отражено в кадастре. Рассматривая иск властей о таком участке, суд теперь должен учесть критерии статьи 302 ГК РФ:

• был ли покупатель добросовестным;
• купил ли он участок за деньги или получил безвозмездно;
• выбыл ли участок из владения государства или муниципалитета по их воле;
• не истёк ли срок исковой давности — если о нём заявит ответчик.

Интерес государства или муниципалитета суд может защитить, только если в результате участок вернётся в их собственность или в землю, которой они распоряжаются, и эти последствия должны быть прямо названы в решении.

Поводом стала жалоба Ольги Остроумовой. В 2021 году она купила в Подмосковье участок около 7 соток и на следующий год начала строить дом. Участок образовали при разделе большего участка, право на который суд ранее признал за прежним владельцем. После отмены этого решения в августе 2022 года власти потребовали исключить участок из ЕГРН, признать право Остроумовой отсутствующим и снять участок с кадастрового учёта. Суды иск удовлетворили. Теперь дело пересмотрят с учётом позиции КС.

КС признал статью 304 ГК РФ, абзац четырнадцатый статьи 12 ГК РФ и часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не противоречащими Конституции в этом истолковании.

Что такое негаторный иск и чем он отличается от других способов защиты собственности, мы разбирали в отдельной статье.