Главная
Юристу
Договор аренды
Как составить договор аренды предприятия

5 марта 2025 722

Как составить договор аренды предприятия

Размер шрифта:

Чтобы создать отдаленный и хорошо работающий бизнес — необходимы большие вложения, производимые в течение иногда достаточно продолжительного времени. Когда времени нет на организацию своего дела, что называется, с нуля, вариантом является арендовать уже готовый и уже запущенный бизнес. В этом случае заключается договор аренды предприятия. Разберем, что это за сделка и как ее заключить.

Коротко о главном: 5 пунктов

Договор аренды предприятия — это соглашение о временном пользовании бизнесом.
Арендатор получает не только здания, но и все оборудование и товары.
Фирма, арендующая бизнес, должна сама оформить лицензии для работы.
Чтобы оформить договор, все имущество нужно описать и зарегистрировать.
Обе стороны должны подписать договор и зарегистрировать его в Росреестре.

Что такое договор аренды предприятия

Это соглашение, по которому арендодатель передает во временное владение и пользование за плату арендатору не только недвижимость, но и предприятие в целом как имущественный комплекс, который используется для ведения предпринимательской деятельности (ст. 656 ГК РФ). Т.е. фирмой арендуется уже готовый, отлаженный и работающий бизнес. Одна компания передает другой имущественный комплекс, который включает в себя право владеть и пользоваться:

землей;
зданиями, сооружениями, помещениями;
оборудованием, которым оснащено сдаваемое предприятие, и другими основными средствами организации;
топливом, сырьем, материалами и другими оборотными средствами фирмы;
правами на обозначения, которые индивидуализируют сдаваемый имущественный комплекс, другими исключительными правами (например, наименованием фирмы, ее товарным знаком);
правами требования к должникам и переводом долгов предприятия.

Компания, являющаяся арендодателем, не сможет передать арендатору возможность заниматься деятельностью на основании полученной арендодателем лицензии (разрешения). Фирма-арендатор обязана самостоятельно оформлять лицензии, необходимые ей для ведения бизнеса.

Фирмами арендуется, к примеру, такой бизнес, как автомастерские, салоны красоты, станции АЗС, косметологические кабинеты и т.д.

Мне как-то пришлось разъяснять клиентке, которая планировала арендовать станцию АЗС, чем отличается договор, который заключается компанией, на аренду недвижимого имущества с оборудованием от сдачи предприятия. В первом случае передается только недвижимое имущество, арендатор работает под собственным наименованием организации. Во втором — передается весь имущественный комплекс с его правопритязаниями к должникам и обязательствами перед кредиторами, а компания-арендатор работает под наименованием предприятия-арендодателя. При аренде недвижимого имущества с оборудованием арендатор не отвечает по долгам арендодателя и не вправе предъявлять требования к его кредиторам, а при заключении договора аренды имущественного комплекса такие права и обязанности переходят к нему.

Условия договора аренды предприятия

Когда заключается сделка по сдаче бизнеса, необходимо предусмотреть следующие ее условия:

Предмет сделки. Является существенным условием. Необходимо подробно описать сдаваемый имущественный комплекс (наименование объектов, их кадастровые номера, площадь, адрес, описание и индивидуализация иных сдаваемых объектов). Учитываемая объемность сдаваемых компанией объектов, их подробное описание целесообразнее оформлять отдельными приложениями к договору аренды.
Размер арендной платы является существенным условием. Указываются размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения. Стороны вправе предусмотреть внесение обеспечительного платежа.
Срок арендных правоотношений.
Несение расходов по содержанию арендуемого организацией имущества. По общему правилу расходы несет арендатор, если договорными условиями не предусмотрено иное.
Возможность выкупа.
Права и обязанности сторон.
Передача арендуемого имущественного комплекса третьим лицам, в субаренду и т.д. По общему правилу арендатор вправе это делать без согласия арендодателя, если договорными условиями не установлено иное.
Внесение изменений в состав арендуемого фирмой имущества, его реконструкция, техническое переоснащение и т.д. По общему правилу арендатор вправе это делать без согласия арендодателя, если договорными условиями не установлено иное.
Возмещение стоимости неотделимых улучшений. По общему правилу арендующая фирма вправе требовать от сдающей организации возместить ей стоимость неотделимых улучшений, если стороны не установили условия об ином.
Ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств.
Изменение и расторжение договора.
Разрешение споров.
Иные условия, исходя из специфики правоотношений.

Надо знать: на какой срок можно заключить договор аренды

Как составить договор аренды предприятия

Перед тем как заключается арендный договор, необходимо осуществить подготовительные мероприятия:

Провести инвентаризацию арендуемого имущественного комплекса. Подготовка компании к передаче является обязанностью арендодателя, а при возвращении арендуемого имущественного комплекса обратно — арендатора.
Уведомление кредиторов о заключении договора аренды предприятия. Уведомить кредиторов компания, которая выступает арендодателем, обязана в письменном виде. Если кредитор в письменном виде не дал согласия на перевод долга, то вправе требовать от арендодателя в течение трех месяцев возвратить долг. Если кредитор письменно не уведомлен, то в последующем обе организации (и арендодатель, и арендатор) отвечают по долгам солидарно.

Может пригодиться: как составить опись имущества к договору аренды

Договор аренды предприятия составляется в письменной форме как единый документ, который подписывают обе стороны. Он подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Имущественный комплекс передается по акту приема-передачи.

Читайте: как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

В данном случае не действует правило о том, что не требует госрегистрации сделка, заключенная на срок менее года. Если сделку не зарегистрировать в Росреестре, то это влечет ее недействительность (п. 3 ст. 658 ГК РФ).

Для подготовки документов при сдаче в аренду бизнеса предлагаем вам воспользоваться нашими образцами.

Шаблоном:

Договор № _____

аренды предприятия (имущественного комплекса)

г. _______________

«___»_________ ____ г.

_______________________________ (наименование или ФИО индивидуального предпринимателя), именуем___ в дальнейшем «Арендодатель», в лице ______________________________________ (должность, ФИО), действующ___ на основании ________________________________________________ (Устава, доверенности или паспорта), с одной стороны, и

_______________________________ (наименование или ФИО индивидуального предпринимателя), именуем___ в дальнейшем «Арендатор», в лице _________________________________________ (должность, ФИО), действующ___ на основании ________________________________________________ (Устава, доверенности или паспорта), с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет и срок Договора

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие _________________________ в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности общей площадью ______ кв. м, расположенное по адресу: _______________________________, кадастровый номер _______ (далее — Предприятие), в состав которого входят:

1.1.1. Земельный участок, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства в порядке и на условиях, которые определены в Приложении № _____, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.1.2. Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства в порядке и на условиях, которые определены в Приложении № _____, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.1.3. Права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права Арендодателя, связанные с предприятием, в порядке и на условиях, которые определены в Приложении № _____, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.1.4. Права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права в порядке и на условиях, которые определены в Приложении № _____, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.1.5. Права требования и перевод долгов, относящихся к предприятию, в порядке и на условиях, которые определены в Приложении № _____, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.2. Права Арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие (вид деятельности) _________________________, не подлежат передаче Арендатору.

1.3. Сведения о Предприятии, характеристики и описание Предприятия на момент заключения Договора: _____________________________________.

1.4. Предприятие принадлежит Арендодателю на праве собственности (иное может быть определено договором) на основании ______________________, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «___»________ ____ г. № ____ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___»________ ____ г. № __, Приложение № ___).

1.5. Настоящий Договор заключается на срок _____ (__________) год(а) (лет).

2. Арендная плата, обеспечительный платеж

2.1. Размер арендной платы по настоящему Договору составляет ________ (__________) рублей, в том числе НДС ___% (вариант: НДС не облагается на основании ___________) за ___________ (указать период).

2.2. Размер арендной платы может изменяться по соглашению Сторон раз в _____ (__________) год(а) (лет) (но не чаще одного раза в год).

2.3. Арендная плата вносится в следующие сроки и в следующем порядке: _________________________.

2.4. В случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы Арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный Арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

2.5. Помимо арендной платы, Арендатор в момент первого платежа вносит также обеспечительный платеж в размере __________ (______) рублей.

2.6. За счет обеспечительного платежа Арендодатель покрывает свои убытки, возникшие по вине Арендатора, а именно: _____________________________, и уплату неустойки в случае нарушения Договора Арендатором.

2.7. При прекращении обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору с учетом п. 2.6 Договора.

3. Государственная регистрация Договора

3.1. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 658 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и считается заключенным с момента такой регистрации.

3.2. Обязанности по государственной регистрации Договора, сбору и подаче документов для осуществления регистрации и расходы, связанные с такой регистрацией, _________________.

Выбрать нужное:

несет Арендодатель;
несет Арендатор;
распределяются между Сторонами следующим образом: _________________.

Документы, необходимые для государственной регистрации Договора, должны быть поданы в орган, осуществляющий государственную регистрацию Договора, в срок не позднее __________________ со дня подписания настоящего Договора.

4. Права и обязанности Сторон

4.1. Арендодатель обязуется:

4.1.1. До передачи предприятия Арендатору письменно уведомить кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о передаче предприятия в аренду.

4.1.2. За свой счет подготовить предприятие к передаче, включая составление и представление на подписание Акта приема-передачи предприятия (имущественного комплекса) (Приложение № ____).

4.1.3. Передать Арендатору во владение и пользование имущественный комплекс в составе, определенном в п. 1.1 настоящего Договора, в следующий срок: _____ (__________) дня(ей) (месяца(ев)) по Акту приема-передачи предприятия (имущественного комплекса). В Акте приема-передачи предприятия (имущественного комплекса) должны быть приведены сведения об имущественном комплексе, об уведомлении кредиторов о переводе долгов, относящихся к предприятию, о полученных согласиях кредиторов на перевод долгов, о выявленных недостатках переданного в составе предприятия имущества, данные бухгалтерского баланса и т.п.

4.2. После передачи предприятия в аренду Арендодатель и Арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на Арендатора без согласия кредитора.

4.3. Арендатор обязуется:

4.3.1. Своевременно вносить арендную плату.

4.3.2. В течение всего срока действия настоящего Договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая его текущий и капитальный ремонт.

4.3.3. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

4.3.4. Подготовить за свой счет предприятие к возврату Арендодателю, включая составление и представление на подписание Акта возврата имущественного комплекса (Приложение № _____).

4.3.5. Возвратить Арендодателю арендованный имущественный комплекс при прекращении настоящего Договора с соблюдением правил, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, в срок _______________ по Акту возврата имущественного комплекса (Приложение № _____).

4.4. Арендатор вправе (вариант: не вправе) без согласия Арендодателя:

продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по настоящему Договору в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений Договора;
вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

4.5. Односторонний отказ от исполнения настоящего Договора недопустим, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.

5. Внесение Арендатором улучшений в арендованное предприятие

5.1. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения Арендодателя на такие улучшения (договором может быть предусмотрено иное).

5.2. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить Арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки Арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

6. Ответственность Сторон

6.1. За неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения Договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков нежилого помещения, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков нежилого помещения;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;
потребовать досрочного расторжения Договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении Договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Договора или передаче имущества в аренду.

6.3. В случае просрочки арендных платежей, то есть неуплаты в срок, определенный п. 2.3 настоящего Договора, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты пеней в размере и на условиях, которые определены действующим законодательством Российской Федерации.

6.4. Уплата пеней и/или возмещение убытков не освобождают виновную Сторону от исполнения обязательств по Договору.

6.5. В случае если неисполнение или ненадлежащее исполнение Арендатором настоящего Договора повлекло его досрочное прекращение и Арендодатель заключил взамен него аналогичный договор, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном Договоре, и ценой по условиям договора, заключенного взамен прекращенного Договора.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между Сторонами.

7.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. Заключительные положения

8.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору вступают в силу после их государственной регистрации в установленном законом порядке.

8.2. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

8.3. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон, а также для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

8.4. Приложение:

8.4.1. Акт приема-передачи предприятия (имущественного комплекса) (Приложение № _____).

8.4.2. Передаточный акт земельного участка, здания, сооружения, оборудования и других входящих в состав предприятия основных средств (Приложение № _____).

8.4.3. Передаточный акт запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств (Приложение № _____).

8.4.4. Передаточный акт прав пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием (Приложение № _____).

8.4.5. Передаточный акт права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (Приложение № _____).

8.4.6. Передаточный акт права требования и перевода на арендатора долгов, относящихся к предприятию (Приложение № _____).

8.4.7. Акт возврата имущественного комплекса (Приложение № _____).

9. Адреса и банковские реквизиты Сторон

И примером заполнения:

Подробнее: как составить договор аренды

Часто задаваемые вопросы по составлению договора аренды предприятия

Что такое договор аренды предприятия?

Это соглашение, по которому арендодатель передает во временное владение и пользование за плату арендатору предприятие в целом как имущественный комплекс, который используется для ведения предпринимательской деятельности.

Какие будут условия договора аренды предприятия?

Необходимо подробно описать сдаваемый имущественный комплекс, размер арендной платы, что является существенными условиями сделки, изложить иные условия, регулирующие правоотношения сторон.

Как составить договор аренды предприятия?

В письменной форме в виде одного документа, который подписывается организациями-контрагентами, и зарегистрировать его в органах Росреестра.