Важно
Минфин обновил перечни КБК 
Сейчас аренда недвижимости — неотъемлемая часть бизнеса и личной жизни. Однако, как показывает практика, недостаточно просто подписать договор аренды — необходимо тщательно проверить его условия, чтобы избежать неприятных ситуаций. В нашем новом видео мы предлагаем вам подробное руководство по этому важному процессу. Вы узнаете, на что следует обращать внимание при анализе любого договора аренды, включая ключевые аспекты, такие как сроки аренды, платежи, права и обязанности сторон. Мы объясним, как правильно интерпретировать положения о залоге, условиях расторжения и возможных пени за нарушение условий договора. Также мы обсудим типичные ловушки, которые могут подстерегать как арендаторов, так и арендодателей. Вы узнаете о том, какие вопросы стоит задавать перед подписанием договора, чтобы избежать недопонимания и юридических споров в будущем. Кроме того, мы поделимся практическими рекомендациями по составлению дополнительных соглашений и важных приложений к основному договору, которые помогут сделать ваше сотрудничество более безопасным и прозрачным.
Навигация
Проверка договора аренды: как минимизировать риски?
Здравствуйте! С вами Алена Яковлева, управляющий партнер компании «РосКо Консалтинг и Аудит». Вы собрались снять или, наоборот, сдать свое помещение? Подписание скачанного из интернета шаблона договора аренды не спасет от множества рисков. Рассказываем, на что обратить внимание, какие пункты включить в контракт, чтобы их минимизировать.
Соглашение об аренде — сложный документ. Его можно подписать в виде одной странички. Но тогда риск споров и конфликта интересов сторон возрастает. Практически каждый пункт договора важен, но особого внимания требуют 10 условий договора. Риски можно минимизировать, если правильно сформулировать условия самого договора.
Когда вы получаете готовый шаблон договора, не спешите его подписывать. Изучите его внимательно и обратите особое внимание на пункты, где указаны:
- право собственности и точный адрес объекта;
- период действия обязательств;
- допустимость одностороннего расторжения договора раньше срока;
- правила повышения арендной платы;
- схема оплаты коммунальных услуг;
- снижение арендной платы во время простоя;
- последствия невозврата помещения после завершения договора;
- распределение затрат по ремонту помещения;
- полномочия при авариях (к примеру, на теплосетях, трубах водоснабжения);
- порядок возмещения ущерба.
Но обо всем по порядку… Разберем риски сторон и сформулируем правильные условия.
1. Право собственности и адрес
В договоре должны быть указаны точные данные объекта, его собственник и основания владения. Учтите: если договор подпишет неуполномоченное лицо, есть риск, что хозяин вас выгонит, а деньги вы сможете вернуть только через суд. Предъявлять иск придется к тому, с кем заключали договор.
2. Период действия договора
Арендный договор можно заключить на любой срок. Но если он длится больше года, и об этом прямо указано в условиях документа, то его надо отдавать на регистрацию в Росреестр. Не потребуется регистрировать контракт, где срок:
- не определен;
- меньше 1 года.
Не будет нарушением, если вы установите срок в 11 месяцев с пролонгацией каждый раз на такой же период. С подобными параметрами договор тоже не нужно регистрировать. Даже когда суммарный срок, получившийся при сложении, выйдет за рамки 1 года. Точно также не нужно подавать в Росреестр договор со сроком меньше года, когда арендатор не освободил помещение и продолжил им пользоваться без всякого оформления пролонгации.
3. Досрочный выезд и правила разрыва договора в одностороннем порядке
Весомые условия, о которых не все задумываются. Те, кто арендуют коммерческие объекты, не раз сталкивались с тем, что факт выезда из здания вовсе не свидетельствует, что платить больше ничего не надо.
При сдаче крупных площадей владельцы стараются закрепить условие об очень больших сроках уведомления о выезде. Например, за полгода. Обратите внимание на следующие условия договора аренды:
- можно ли досрочно от него отказаться;
- за какой срок нужно предупредить владельца объекта о разрыве договоренности.
Риски арендатора: при досрочном оставлении помещения он обязан будет платить еще весь срок «предупреждения». Риск арендодателя — только в отсутствии ожидаемого дохода. Здесь важно найти баланс интересов сторон.
4. Пункты о порядке изменения арендной платы
К этому условию больше внимания придется уделить арендатору. Основной риск для него — в слишком частом повышении оплаты или на большие суммы. По п. 3 ст. 614 ГК РФ плату можно увеличивать не больше одного раза в год, хотя в контракте можно предусмотреть и иные условия. Получается, что стороны вправе хоть десять раз за год подписывать соглашения и повышать оплату.
Но если по договору собственник вправе повышать оплату в одностороннем порядке, то он не может делать это чаще одного раза в год. Не менее важно ограничить меру повышения. Например, закрепить, что повышение не может быть больше, чем на 10%.
5. Как оплачиваются коммунальные услуги
Этот пункт должен интересовать обе стороны договора. Важно сразу прописать, за какие коммунальные услуги кто и как оплачивает платежи. Проблема возникнет, когда в помещении невозможно поставить счетчики. Обговорите сразу, сколько арендатор платит за отопление, мусор, воду, электричество и т.д. За какие ЖКУ он вносит твердую сумму, а что оплачивает по счетчикам.
6. Как рассчитывается арендная плата при простое не по вине сторон
Впервые проблема возникла во время пандемии. Арендаторы столкнулись с тем, что власти объявили карантин, работать стало невозможно. Но требовать оплату владельцы продолжали. По сути, никто в простое не был виноват, но суды встали на сторону собственников.
Зная о таком подходе, теперь наниматели требуют закрепить в договоре особые условия на случай простоя по объективным причинам. А именно — установить меньший размер платы. К примеру, 1% от обычной суммы аренды или вообще 1 рубль в месяц.
7. Последствия невозврата недвижимости по окончании договора
Порядок передачи арендованного объекта обратно урегулирован ст. 622 ГК РФ. Если пользователь не возвращает помещение, по закону собственник вправе получить с него не только оплату аренды, но и возникшие убытки. В договоре можно предусмотреть повышенную неустойку на случай невозврата помещения. Арендатору же важно защититься от претензий владельца объекта на случай, если уже тот без оснований откажется принимать помещение обратно.
8. Кто и когда производит ремонт помещения
По закону капремонт делает собственник, а текущий — арендатор. Но можно установить и иные правила в договоре. Это актуально, если помещение сдается на несколько лет, а собственник находится далеко.
9. У кого какие обязанности при авариях
Специально оговоренные правила поведения на случай аварий нужны и когда предприниматель арендует помещение в торговом центре, и когда гражданин — квартиру. Зачастую собственник не может быстро приехать, если прорвало батарею или заискрила проводка. Чтобы в дальнейшем от него не возникло претензий, лучше заранее оговорить предел полномочий арендатора на аварийные ситуации.
10. Как возмещается ущерб
Если помещение передается вместе с мебелью, техникой, то в соглашении лучше описать все, что передается и сразу установить сумму компенсации на случай поломок. Иначе есть риск, что собственнику в суде придется доказывать цену каждой пострадавшей вещи.
Представьте ситуацию: ваш партнер признает только тот шаблон договора, который у него есть, и ни в какие обсуждения не вступает. Если вы категорически не согласны заключать сделку на предложенных условиях, можно либо передать преддоговорной спор в суд или поискать иное помещение в аренду.
На этом всё. Большое спасибо, что досмотрели это видео до самого конца! С вами была Алена Яковлева. Есть вопросы? Не откладывайте — пишите их прямо сейчас в комментариях, и наши юристы из компании «РосКо» ответят вам совершенно бесплатно! И, конечно же, не забудьте подписаться на наш канал. Будь в курсе — будь с РосКо!
Полезные материалы от RosCo:
- Сайт компании: https://rosco.su/
- YouTube канал: RosCo | Consulting & audit — YouTube
- ВКонтакте: RosCo | Consulting & audit (vk.com)
- Telegram: Telegram: Contact @roscoaudit
- Дзен: RosCo | Consulting & audit | Дзен (dzen.ru)
