Что нужно знать про сдачу в субаренду государственного имущества

Навигация

Коротко о главном: 5 пунктов

1. Государственное или муниципальное имущество можно передать третьему лицу, если нет прямого запрета в законе или договоре.
2. Нельзя отдавать в субаренду, когда аренда — льгота для конкретного лица или объект закреплён за учреждением с запретом.
3. Если в договоре аренды прописан прямой запрет — передача третьим лицам невозможна.
4. Для законной передачи нужно прямое условие в договоре и письменное согласие собственника.
5. Передача оформляется без торгов в отдельных случаях, — а для ряда объектов обязательно проводят конкурс или аукцион.

Когда можно сдавать в субаренду государственное или муниципальное имущество

Государственное или муниципальное имущество не запрещено отдать в пользование третьему лицу, если нет прямых запретов в законе или договоре аренды.

Пример: организация-арендатор передает в субаренду третьему лицу муниципальное имущество — рекламные конструкции — для их использования по прямому назначению.

Когда нельзя сдавать в субаренду государственное или муниципальное имущество

В ряде случаев закон не разрешает сдавать государственный или муниципальные объекты в субаренду. Например, когда:

• аренда оформлена в виде государственной или муниципальной преференции с хозяйствующим лицом на льготных условиях. Т.е. сделка заключена с конкретным арендатором с выгодными только для него условиями. Кроме того, ФАС, согласовывая преференцию, в своем решении вправе указать на то, что льготными условиями пользуется только арендатор (п. 20 ст. 4 ФЗ № 135 от 26.07.2006, разъяснения № 22 от 29.09.2022). Например, муниципальное здание отдают в пользование компании, которая относится к субъекту малого предпринимательства, с целью поддержки ее деятельности, по цене ниже рыночной за квадратный метр площади;
• арендодателем выступает образовательное или научное учреждение, которое передает в аренду имущество без торгов хозяйственному обществу, которое создано таким учреждением, для практического применения изобретений, достижений, промобразцов и т.п. (ч. 3.1 ст. 17.1 ФЗ № 135 от 26.07.2006). Например, университет передает помещение юрлицу-арендатору для работы на станке, который изготовлен в этом учебном заведении;
• имущество закреплено на праве хозведения или оперативного управления за учреждениями культуры и сдается в пользование для организации питания посетителей, торговли сувенирами. Существенное условие договора — запрет на субаренду (ч. 3.5 ст. 17.1 ФЗ № 135 от 26.07.2006, п. 11 правил № 1529 от 09.09.2021). Например, юрлицо арендует помещение театра для предоставления его посетителям услуг кафе или ресторана.

В нашей ресурсоснабжающей организации, в рамках концессионного соглашения, находятся в пользовании объекты теплоснабжения (сети, тепловые пункты, котельные и т.п.). Все это муниципальное имущество. В силу ст. 42 ФЗ № 115 от 21.07.2005 нельзя сдавать такие объекты в субаренду.

Как оформить субаренду такого имущества

Есть несколько вариантов оформить сделку.

Без проведения торгов

Это возможно, когда (п. 16 ч. 1 ст. 17.1 ФЗ № 135 от 26.07.2006):

• объект находится у арендатора по результатам проведения торгов;
• торги не состоялись;
• имущество предоставлено в пользование на основании муниципального или госконтракта учреждению, некоммерческой организации, медорганизации для размещения почтовой связи и иного (полный перечень указан в п. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Может пригодиться: как заключить договор субаренды спецтехники и земельного участка

Так, например, если юрлицо арендует муниципальное нежилое здание как победитель торгов, то оно вправе передать третьему лицу недвижимость в пользование без проведения конкурса или аукциона.

Выдержка из договора субаренды муниципального имущества

Во избежание рисков признания договора субаренды недействительным, сторонам сделки нужно удостовериться, что в договоре аренды государственного или муниципального объекта есть прямое указание на возможность заключения отношений с третьим лицом. Кроме того, арендатор должен получить письменное согласие от собственника имущества на его временную передачу третьему лицу (ст. 615 ГК РФ).

Условие выглядит, например, так:

Пример условия в договоре аренды о возможности заключения договора субаренды

Путем проведения торгов

Торги проходят в порядке, который предусмотрен приказом № 147/23 от 21.03.2023, в форме конкурсов или аукционов в отношении государственного или муниципального имущества, которое не закреплено на праве хозведения или оперативного управления.

Организатор торгов размещает извещение о его проведении на сайте: www.torgi.gov.ru. О конкурсе за 30 дней до окончания приема заявок, об аукционе — за 20 дней.

Организатором может выступать: собственник имущества, иное лицо, у которого есть право пользования, специализированная организация или арендатор, если получил на это согласие от собственника (Письмо № АЦ/30241 от 09.09.2010).

Для проведения процедуры организатор торгов создает комиссию. Она определяет участников и победителей. Формируются требования к участникам, условия допуска к торгам, разрабатывается конкурсная документация.

По окончании торгов через десять дней после размещения на сайте www.torgi.gov.ru их итогов с победителем заключает договор субаренды.

Читайте также: как вести учет переданной в субаренду недвижимости при применении УСН