Важно
С 19 января — новые формы для освобождения от НДС и налога на прибыль 
С 2022 года субарендодатели на УСН учитывают договоры по ФСБУ 25/2018. Бухгалтерский и налоговый учет по таким операциям часто расходится. Рассказываю, как отразить передачу помещения в субаренду, арендные платежи и компенсацию коммунальных услуг в бухучете и налоговом учете при УСН.
Навигация
Коротко о главном: 5 пунктов
- При УСН бухгалтерский учёт субаренды ведётся по ФСБУ 25/2018 — объект учитывают как право пользования, а не как основное средство.
- Операционная субаренда отражается просто — через субсчёта 01/03 и отдельный субсчёт 02 для амортизации.
- При финансовой субаренде объект переводят в «Инвестиции в недвижимость» — амортизация по нему не начисляется.
- Арендная плата — это доход плательщика УСН, который учитывают кассовым методом и фиксируют в КУДиР.
- Компенсация коммунальных платежей обычно перевыставляется и для УСН считается доходом, если включена в плату или получена отдельно.
Бухучет субаренды при УСН
Бухгалтерский учет операций по субаренде ведется по правилам ФСБУ 25/2018. Причем по недвижимости, передаваемой для использования третьим лицам, нельзя использовать упрощенный способ. Это означает, что в отношении объекта применяются такие понятия, как ППА (право пользования объектом) и ОА (обязательства по аренде) (п. 10 ФСБУ 25/2018). Субарендодатель самостоятельно определяет, к какому виду субаренды относится конкретный договор: операционной или финансовой.
Операционная субаренда предусматривает простоту учета. Он подобен тому, как учитывалась аренда по старым правилам. Финансовая аренда вызывает ряд затруднений, так как по ней появляются разницы между бухгалтерским и налоговым учетом. Рассмотрим оба варианта отражения операций по передаче недвижимости, получению платы за субаренду и компенсации коммунальных платежей.
Советуем прочитать: что нужно знать про субаренду недвижимости
Передача недвижимости субарендатору
При получении недвижимости в аренду от первоначального арендодателя субарендодатель учитывает его на специальном субсчете к счету 01. Объект не позиционируется как основное средство, а лишь учитывается как право пользования им. Проводки при передаче объекта формируются по-разному в зависимости от того, какой вид аренды предусмотрен договором.
Операционная
При передаче объекта субарендатору в компании на УСН делается проводка между субсчетами в рамках 01 или 03 счетов. К ним открываются отдельные субсчета:
- 01 (ППА), 01 (ППА-Субаренда);
- 03 (ППА), 03 (ППА-Субаренда).
Это же относится и к амортизации. По ней к счету 02 также открываются субсчета:
- 02 (Амортизация ППА);
- 02 (Амортизация ППА-Субаренда).
Рассмотрим передачу помещения в субаренду на примере:
ООО «Ppt.ru» получило помещение в аренду, где планировало открыть магазин. Но вышли затруднения с финансированием, и организация решила сдать объект в субаренду. Общая сумма договора 3 600 000 рублей. Начисленная амортизация — 600 000 рублей.
Субарендодатель на УСН делает проводки:
| Вид хозяйственной операции | Дебет счета | Кредит счета | Сумма | Документ-основание |
|---|---|---|---|---|
| Передача недвижимости субарендатору | 01 (ППА- субаренда) | 01 (ППА) | 3 600 000 | Договор, акт приема передачи |
| Отражение амортизации при субаренде | 02 — ППА | 02 — ППА (Субаренда) | 600 000 | Бухгалтерская справка |
- Дт 01 (03), субсчет ППА-Субаренда, Кт 01 (03), субсчет ППА — передача недвижимости;
- Дт 02, субсчет ППА, Кт 02, субсчет ППА-Субаренда.
Финансовая
Такой вид субаренды предусматривает переход объекта недвижимости в дебиторскую задолженность, называемую «Инвестиции в недвижимость». Амортизация не начисляется, так как основное средство переводится в иную категорию. Передача основного средства отражается проводкой:
Дт 76 (ИИ) Кт 01 (03).
Получение арендной платы за субаренду
Вне зависимости от того, применяются правила операционной или финансовой аренды у субарендодателя, возникает доход. Арендные платежи учитываются на счете 90 или 91 в зависимости от того, является аренда основным видом деятельности или это — единичные сделки.
Проводка:
Дт 62 Кт 90 (91) — платеж за субаренду недвижимости.
Эксперты КонсультантПлюс разобрали особенности аренды (субаренды) недвижимости. Используйте эти инструкции бесплатно.
Компенсация стоимости КУ
Возмещение коммунальных платежей по помещению зависит от способа, предусмотренного условиями договора, но на него не влияет, к какому виду аренды относится договор субаренды. В договоре может быть прописано одно из условий:
- уплата фиксированной суммы в стоимости арендных платежей;
- уплата основного платежа и переменная часть договора в сумме арендной платы;
- перевыставление счетов от коммунальщиков;
- заключение агентского договора, по которому компания, сдавшая помещение в аренду, приобретает услуги для арендатора.
Может пригодиться: как зарегистрировать договор субаренды в Росреестре
При любом виде компенсации расходов на коммуналку, у арендатора не возникает дохода (п. 2 ПБУ 9/99).
Пример.
ООО «Ppt.ru» получило счет на оплату коммунальных платежей от МГУК «Водоканал» в сумме 30 000 рублей за здание, переданное субарендатору.
Оно перевыставляет счета, фиксируя их бухгалтерскими проводками
| Вид хозяйственной операции | Дебет счета | Кредит счета | Сумма |
|---|---|---|---|
|
Перевыставлены счета за коммунальные услуги |
76 | 60 | 30 000 |
|
Получена оплата по перевыставленным счетам |
51 | 76 | 30 000 |
Может пригодиться: как отразить передачу имущества в субаренду в «1С:Бухгалтерия»
Налоговый учет субаренды при УСН
Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при признании доходов и расходов руководствуются статьей 346.17 НК РФ.
Передача недвижимости субарендатору
При передаче объекта недвижимости в субаренду, он в налоговом учета субарендодателя остается в составе основных средств, то есть ничего с ним не происходит. Акт приема-передачи нужен только для бухгалтерского учета. Это означает, что в НУ (УСН объект «Доходы минус расходы») продолжает начисляться амортизация, если ОС не самортизировано. В состав расходов также можно включать затраты на содержание имущества. Сюда же входит уплата налога на имущество в отношении сданной в субаренду недвижимости.
По мере того как произведена оплата налога, затрат на содержание объекта, сумма фиксируется в КУДиР.
Плательщики УСН с объектом «Доходы» расходы не учитывают.
По сути, когда происходит передача недвижимости от промежуточного арендатора к новому, в налоговом учете ничего не меняется вне зависимости от того, работает «упрощенец» на УСН «Доходы» или УСН «Доходы минус расходы».
Получение арендной платы за субаренду
Услуги субаренды недвижимости — это налоговый доход у компании, применяющей УСН. Он отражается в НУ по мере поступления денег в кассу или на расчетный счет. Сумма, полученная плательщиком УСН, фиксируется в КУДиР.
Компенсация стоимости КУ
Если оплата коммунальных услуг недвижимости при применении УСН входит в состав фиксированной арендной ставки, то такая выплата включается владельцем в налогооблагаемый доход полностью. То есть вся получаемая сумма арендной платы за помещение учитывается плательщиком УСН как облагаемый налогом доход согласно действующему законодательству (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
Даже если платеж за субаренду у плательщика УСН подразделяется на две части — фиксированную плату и переменную (включающую потребление электроэнергии, воды и тепла), то общая сумма также подлежит учету в доходах промежуточного владельца недвижимости.
Чаще всего владельцы недвижимости, применяющие УСН, перевыставляют счета и получают дополнительную компенсацию затрат на коммунальные услуги сверх основной арендной платы. Такая дополнительная выплата тоже считается доходом субарендодателя и должна включаться в базу налогообложения упрощенного режима (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
