Учет при передаче недвижимости в субаренду при применении УСН

Содержание

Коротко о главном: 5 пунктов

Бухучет субаренды при УСН

Бухгалтерский учет операций по субаренде ведется по правилам ФСБУ 25/2018. Причем по недвижимости, передаваемой для использования третьим лицам, нельзя использовать упрощенный способ. Это означает, что в отношении объекта применяются такие понятия, как ППА (право пользования объектом) и ОА (обязательства по аренде) (п. 10 ФСБУ 25/2018). Субарендодатель самостоятельно определяет, к какому виду субаренды относится конкретный договор: операционной или финансовой.

Операционная субаренда предусматривает простоту учета. Он подобен тому, как учитывалась аренда по старым правилам. Финансовая аренда вызывает ряд затруднений, так как по ней появляются разницы между бухгалтерским и налоговым учетом. Рассмотрим оба варианта отражения операций по передаче недвижимости, получению платы за субаренду и компенсации коммунальных платежей.

Советуем прочитать: что нужно знать про субаренду недвижимости

Передача недвижимости субарендатору

При получении недвижимости в аренду от первоначального арендодателя субарендодатель учитывает его на специальном субсчете к счету 01. Объект не позиционируется как основное средство, а лишь учитывается как право пользования им. Проводки при передаче объекта формируются по-разному в зависимости от того, какой вид аренды предусмотрен договором.

Операционная

При передаче объекта субарендатору в компании на УСН делается проводка между субсчетами в рамках 01 или 03 счетов. К ним открываются отдельные субсчета:

• 01 (ППА), 01 (ППА-Субаренда);
• 03 (ППА), 03 (ППА-Субаренда).

Это же относится и к амортизации. По ней к счету 02 также открываются субсчета:

• 02 (Амортизация ППА);
• 02 (Амортизация ППА-Субаренда).

Рассмотрим передачу помещения в субаренду на примере:

ООО «Ppt.ru» получило помещение в аренду, где планировало открыть магазин. Но вышли затруднения с финансированием, и организация решила сдать объект в субаренду. Общая сумма договора 3 600 000 рублей. Начисленная амортизация — 600 000 рублей.

Субарендодатель на УСН делает проводки:

• Дт 01 (03), субсчет ППА-Субаренда, Кт 01 (03), субсчет ППА — передача недвижимости;
• Дт 02, субсчет ППА, Кт 02, субсчет ППА-Субаренда.

Финансовая

Такой вид субаренды предусматривает переход объекта недвижимости в дебиторскую задолженность, называемую «Инвестиции в недвижимость». Амортизация не начисляется, так как основное средство переводится в иную категорию. Передача основного средства отражается проводкой:

Дт 76 (ИИ) Кт 01 (03).

Получение арендной платы за субаренду

Вне зависимости от того, применяются правила операционной или финансовой аренды у субарендодателя, возникает доход. Арендные платежи учитываются на счете 90 или 91 в зависимости от того, является аренда основным видом деятельности или это — единичные сделки.

Проводка:

Дт 62 Кт 90 (91) — платеж за субаренду недвижимости.

Компенсация стоимости КУ

Возмещение коммунальных платежей по помещению зависит от способа, предусмотренного условиями договора, но на него не влияет, к какому виду аренды относится договор субаренды. В договоре может быть прописано одно из условий:

• уплата фиксированной суммы в стоимости арендных платежей;
• уплата основного платежа и переменная часть договора в сумме арендной платы;
• перевыставление счетов от коммунальщиков;
• заключение агентского договора, по которому компания, сдавшая помещение в аренду, приобретает услуги для арендатора.

Может пригодиться: как зарегистрировать договор субаренды в Росреестре

При любом виде компенсации расходов на коммуналку, у арендатора не возникает дохода (п. 2 ПБУ 9/99).

Пример.

ООО «Ppt.ru» получило счет на оплату коммунальных платежей от МГУК «Водоканал» в сумме 30 000 рублей за здание, переданное субарендатору.

Оно перевыставляет счета, фиксируя их бухгалтерскими проводками

Может пригодиться: как отразить передачу имущества в субаренду в «1С:Бухгалтерия»

Налоговый учет субаренды при УСН

Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при признании доходов и расходов руководствуются статьей 346.17 НК РФ.

Передача недвижимости субарендатору

При передаче объекта недвижимости в субаренду, он в налоговом учета субарендодателя остается в составе основных средств, то есть ничего с ним не происходит. Акт приема-передачи нужен только для бухгалтерского учета. Это означает, что в НУ (УСН объект «Доходы минус расходы») продолжает начисляться амортизация, если ОС не самортизировано. В состав расходов также можно включать затраты на содержание имущества. Сюда же входит уплата налога на имущество в отношении сданной в субаренду недвижимости.

По мере того как произведена оплата налога, затрат на содержание объекта, сумма фиксируется в КУДиР.

Плательщики УСН с объектом «Доходы» расходы не учитывают.

По сути, когда происходит передача недвижимости от промежуточного арендатора к новому, в налоговом учете ничего не меняется вне зависимости от того, работает «упрощенец» на УСН «Доходы» или УСН «Доходы минус расходы».

Получение арендной платы за субаренду

Услуги субаренды недвижимости — это налоговый доход у компании, применяющей УСН. Он отражается в НУ по мере поступления денег в кассу или на расчетный счет. Сумма, полученная плательщиком УСН, фиксируется в КУДиР.

Компенсация стоимости КУ

Если оплата коммунальных услуг недвижимости при применении УСН входит в состав фиксированной арендной ставки, то такая выплата включается владельцем в налогооблагаемый доход полностью. То есть вся получаемая сумма арендной платы за помещение учитывается плательщиком УСН как облагаемый налогом доход согласно действующему законодательству (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Даже если платеж за субаренду у плательщика УСН подразделяется на две части — фиксированную плату и переменную (включающую потребление электроэнергии, воды и тепла), то общая сумма также подлежит учету в доходах промежуточного владельца недвижимости.

Чаще всего владельцы недвижимости, применяющие УСН, перевыставляют счета и получают дополнительную компенсацию затрат на коммунальные услуги сверх основной арендной платы. Такая дополнительная выплата тоже считается доходом субарендодателя и должна включаться в базу налогообложения упрощенного режима (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

По теме: как учитывать обеспечительный платеж по аренде при УСН