Аренда

Аренда — это форма временного пользования имуществом за плату. Требует правильного оформления договорных отношений, расчета и учета платежей, налогообложения. Включает особенности аренды различных видов имущества

Аренда — сделка о временном платном пользовании имуществом: землёй, помещением, техникой, транспортом. Здесь собрано, как правильно оформить договор аренды в зависимости от объекта, продлить или расторгнуть его, передать имущество в субаренду, учесть арендные платежи в бухгалтерии и начислить налоги с доходов от аренды.

Как оформить договор аренды

Общие правила

Обязательные пункты договора аренды определяют, признают ли сделку заключённой вовсе.

При составлении договора аренды нежилого помещения формулировки определяют, чьи интересы он в итоге защищает — арендодателя или арендатора.

Предпринимателю, впервые заключающему сделку аренды, нужен образец документа с готовыми формулировками — шаблон договора аренды для бизнеса.

Сдача жилья без оформленного договора избавляет от бумажной волокиты, но увеличивает риски для обеих сторон — чем грозит аренда без документа.

По видам имущества

• участок
• дом
• помещение
• квартира
• оборудование
• транспорт

Особые форматы аренды

Наём движимой вещи — так по сути устроен договор проката, и правила по нему отличаются от обычной аренды недвижимости.

Если пользоваться автомобилем через сервис, вместо бумажного документа действует электронный договор с собственными правилами — правила аренды авто через каршеринг.

В договоре аренды можно сразу прописать условие о выкупе имущества — тогда по завершении платежей оно переходит в собственность арендатора.

Нестандартные случаи

Договор аренды, заключённый на срок от 12 месяцев, подлежит государственной регистрации в Едином госреестре недвижимости — порядок регистрации договора аренды.

Аренда совместного имущества супругов требует учитывать интересы обоих, а не только того, кто подписывает договор.

Договор аренды жилья между физическими лицами можно дополнить условием о залоге, которое отдельно фиксируется в тексте — договор аренды с залогом.

Пролонгация договора аренды

Продлить аренду земельного участка не всегда означает заключать новый договор — иногда достаточно заранее прописанного условия о пролонгации: варианты продления аренды земли.

Автоматическая пролонгация аренды срабатывает не всегда — иногда для продления договора нужно прямое действие сторон.

Расторжение и прекращение договора аренды

При расторжении договора аренды недвижимого имущества важно заранее понимать его условия — иначе сторона рискует оказаться в ситуации, которую не предусмотрела.

Арендатор вправе расторгнуть договор раньше срока, но порядок действий отличается от обычного прекращения — досрочно расторгнуть договор аренды.

Прекратить наём жилого помещения можно и по соглашению сторон, и в одностороннем порядке — основания для этого разные.

Если стороны решают прекратить ещё действующий договор аренды нежилого помещения, достаточно оформить соглашение — как составить соглашение о расторжении.

О желании расторгнуть договор аренды сторона сообщает другой уведомлением в произвольной форме, составленным с учётом требований Гражданского кодекса.

Прежде чем обращаться в суд по спору об аренде, нужно направить претензию — без неё иск не примут к рассмотрению: как составить претензию арендатору.

Аренда земельного участка подчиняется собственным правилам заключения и прекращения, отличным от общих норм об аренде недвижимости.

Субаренда, поднаём и переуступка прав аренды

Субаренда: как оформить

Сдать часть съёмной квартиры в субаренду можно только с письменного согласия собственника — без этого не поможет даже грамотно составленный договор: как оформить поднаём квартиры.

Субаренда спецтехники — трактора, комбайна — подчиняется правилам именно для транспортных средств, а не для обычного имущества.

Субаренда в договоре найма нужно прописывать заранее — иначе сделку по пересдаче жилья третьему лицу могут признать недействительной.

Согласие собственника на субаренду нежилого помещения оформляют отдельным документом или условием в самом договоре аренды — как выглядит такое согласие.

Государственное имущество тоже можно получить в субаренду госимущества, но закон ограничивает такие сделки рядом условий.

Учёт субаренды в бухгалтерии

Субаренда по ФСБУ 25/2018 требует одновременно учитывать право пользования активом, обязательство по аренде и амортизацию — проводки для субарендодателя и субарендатора.

С 2022 года субарендодатели на УСН учитывают договоры субаренды по ФСБУ 25/2018, хотя бухгалтерский и налоговый учёт по ним часто расходится.

Доходные вложения в субаренду — так квалифицируется эта операция, и в «1С:Бухгалтерии» для неё нужны отдельные документы.

Переуступка прав аренды

Переуступка муниципальной земли в аренде допустима не всегда — закон ограничивает такие сделки для земельных участков.

Если интерес к арендованному нежилому помещению пропал раньше срока договора, можно не расторгать его, а оформить переуступку прав другому лицу.

Переуступка прав аренды офиса оформляется отдельным документом со своими обязательными условиями.

Переуступка арендных прав на земельный участок происходит по тем же общим правилам, но с учётом специфики земли как объекта: договор переуступки прав на участок.

Права аренды можно не только переуступить, но и продать по отдельному договору — это самостоятельный вид сделки с арендуемым имуществом.

Учёт и налоги по договору аренды

Обеспечительный платёж по договору аренды — не аванс, не задаток и не залог, и именно формулировки в договоре определяют его налоговые последствия при УСН: обеспечительный платёж при упрощёнке.

Гарантийная сумма по договору аренды — вот что по сути такое обеспечительный платёж, и условия о ней стоит обсуждать заранее.

Переменную часть арендной платы — коммунальные расходы — арендодатель обычно перевыставляет арендатору отдельно, и это стоит оформлять аккуратно, чтобы не вызвать вопросов у налоговой: коммунальные расходы по аренде.

Неотделимые улучшения арендованного помещения приходится учитывать отдельно от самого объекта, и встаёт вопрос, на чьём балансе они должны стоять — у арендатора или у собственника.

Передача имущества в аренду меняет порядок его учёта как основного средства и у арендодателя, и у арендатора — амортизация начисляется по разным правилам: учитывать арендованные основные средства.

Налог с доходов от аренды нередко не платят по ошибке, хотя закон этого требует при любой сдаче в аренду.

Взыскание долга по арендной плате — частая проблема и для арендодателей, и для арендаторов, если платежи приостанавливаются: взыскать задолженность по аренде.

Аренда государственного, муниципального и коммерческого имущества — особые ситуации

По 159-ФЗ бизнес может выкупить арендованный государственный объект без торгов, но итоговая цена зависит от того, как выстроена оценка и защита позиции арендатора: как законно снизить выкупную цену.

Включение арендуемого в Москве объекта в перечень 700-ПП резко увеличивает налоговую нагрузку, но арендатор во многих случаях вправе добиться исключения объекта из перечня.

Расчёты арендатора с управляющей компанией за коммунальные услуги возможны не в каждой сделке аренды нежилого помещения.

Получить субсидию на запуск бизнеса и сразу арендовать офис можно даже при статусе безработного, если выполнить ряд условий: аренды офиса начинающему предпринимателю.

Арендная ставка офиса, склада или торгового помещения не сводится к среднему рыночному значению — похожие объекты нередко сдаются по заметно разным ценам.

Аренда жилья сотруднику за счёт работодателя

Трудовой кодекс не обязывает работодателя оплачивать жильё сотруднику, но и не запрещает такую выплату — решает то, что написано во внутренних документах компании: компенсацию за аренду жилья.