Как учитывать обеспечительный платеж при применении УСН

Над материалом работали:
Размер шрифта:

Обеспечительный платеж по договору аренды — это, пожалуй, самый коварный платеж для упрощенцев. По сути, это не аванс, не задаток и даже не залог, но при этом налоговые последствия напрямую зависят от формулировок в договоре. За все время своей практики я не раз наблюдала, как безобидная сумма в 30 000–50 000 рублей оборачивалась доначислениями по УСН и НДС. Разберем правила бухгалтерского и налогового учета обеспечительного платежа для обеих сторон договора аренды, применяющих упрощенную систему налогообложения.

Содержание

Подготовьте документы для внесения изменений в ООО и ИП на ppt.ru:

Коротко о главном: 5 пунктов

Что такое обеспечительный платеж и зачем его вносят при аренде

Обеспечительный платеж (ОП) — это страховая сумма, которую арендатор передает арендодателю при въезде. Она вносится для гарантии исполнения денежных обязательств, в том числе тех, что возникнут в будущем (ст. 381.1 ГК РФ). К примеру, ОП могут потратить на покрытие долгов по аренде или ремонт поломок по вине арендатора. При наступлении оговоренных обстоятельств сумма засчитывается в счет их исполнения, а если ничего не случилось — возвращается плательщику. Эта двойственная природа и создает сложности в учете.

Узнайте, в чем разница между обеспечительным платежом и задатком

Порядок учета зависит от того, как обеспечение согласовали в договоре:

  1. Обеспечительный платеж подлежит возврату. Договор предусматривает, что по окончании аренды деньги возвращаются арендатору при отсутствии нарушений. К примеру: «Обеспечительный платеж в размере 100 000 руб. возвращается арендатору в течение 10 рабочих дней после подписания акта приема-передачи помещения, при условии отсутствия задолженности по арендной плате».
  2. Обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы. Как правило, договор содержит такое условие: «Обеспечительный платеж засчитывается в счёт арендной платы за последний месяц аренды». Именно такая формулировка меняет налоговую квалификацию платежа.
Читайте об этом: как прописать обеспечительный платеж в договоре аренды

Используйте бесплатно инструкции от экспертов КонсультантПлюс, чтобы учесть обеспечительный платеж по договору аренды.

Получить бесплатный доступ к материалам КонсультантПлюс

Учет обеспечительного платежа у арендатора на УСН

Бухгалтерский учет

Арендатор отражает перечисленный обеспечительный платеж (ОП) на отдельном субсчете счета 76. Он не признается расходом ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете до момента зачета или удержания. Проводки будут такими:

Проводка Содержание операции
Дт 76.05 Кт 51 Перечислили обеспечительный платеж арендодателю
Дт 60, 76 Кт 76.05 Зачли обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц — на дату акта или соглашения о зачете
Дт 20, 26, 44 Кт 60, 76 Признали расход по аренде за последний месяц
Дт 51 Кт 76.05 Арендодатель вернул обеспечительный платеж
Важно
Если арендодатель удержал из обеспечительного платежа сумму неустойки или убытков, то арендатор признает расход в том периоде, когда подписали соглашение об удержании или получили уведомление.

Налоговый учет

На дату перечисления обеспечительного платежа арендатор не включает эту сумму в расходы по УСН (п. 32 ст. 270 НК РФ). Расходы в виде имущества, переданного в качестве залога или задатка, не учитываются при налогообложении. Арендатор сможет признать расход только после того, как услуга по аренде будет оказана, а платеж — зачтен в счет арендной платы.

Объект УСН Момент перечисления ОП Момент зачета ОП в счет аренды Возврат ОП
Доходы Не влияет на налоговую базу Не влияет на налоговую базу Не влияет на налоговую базу
Доходы минус расходы Не включается в расходы Включается в расходы на дату зачета (при условии фактической уплаты) Не включается в доходы

Учет обеспечительного платежа у арендодателя на УСН

Бухгалтерский учет

Арендодатель отражает полученный обеспечительный платеж как кредиторскую задолженность, а не как доход. В бухгалтерском учете сумма квалифицируется как обязательство перед арендатором до момента его зачета или удержания. Арендатель делает в бухучете такие проводки:

Проводка Содержание операции
Дт 51 Кт 76.05 Получили обеспечительный платеж от арендатора
Дт 76.05 Кт 62, 76 Зачли обеспечительный платеж в счет арендной платы — на дату акта или соглашения о зачете
Дт 62, 76 Кт 90.01 Признали выручку от аренды за месяц зачета
Дт 76.05 Кт 51 Вернули обеспечительный платеж арендатору
Важно
Если арендодатель удержал обеспечительный платеж в счет возмещения убытков, то сумма удержания признается прочим доходом (кредит счета 91.01) и увеличивает налоговую базу по УСН.

Налоговый учет

Полученный обеспечительный платеж не учитывается в доходах по УСН на дату получения (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ). Доходы в виде имущества, полученного в форме залога или задатка, не включаются в налоговую базу. Эту же позицию подтверждает Минфин в письмах № 03-11-11/20650 от 27.03.2019 и № 03-11-06/2/73977 от 17.12.2015.

Но на дату зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы арендодатель обязан включить эту сумму в доходы. Именно в этом периоде платеж утрачивает обеспечительную функцию и становится оплатой за оказанные услуги (Письмо Минфина России № 03-03-05/38062 от 16.04.2025).

Объект УСН Момент перечисления ОП Момент зачета ОП в счет аренды Возврат ОП Удержание ОП
Доходы Не включается в доходы Включается в доходы на дату зачета Не влияет Включается в доходы на дату удержания
Доходы минус расходы Не включается в доходы Включается в доходы на дату зачета Не влияет Включается в доходы на дату удержания
Важно
Существует такая позиция: если договор изначально предусматривает безальтернативный зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы, то такой платеж может быть квалифицирован как аванс. В этом случае доход признается уже на дату получения денежных средств. Такой подход поддерживают некоторые налоговые органы при выездных проверках, ссылаясь на то, что реальная воля сторон была направлена на авансирование арендных платежей.

НДС с обеспечительного платежа при УСН

Если арендодатель на УСН является плательщиком НДС, то при получении обеспечительного платежа, засчитываемого в счет аренды, он обязан выставить авансовый счет-фактуру и исчислить НДС на дату получения денег. Сумма обеспечительного платежа рассматривается как частичная оплата в счет предстоящего оказания услуг (Письмо Минфина № 03-07-11/93155 от 18.11.2021).

Калькулятор НДС

При возврате обеспечительного платежа или его зачете в счет арендной платы арендодатель вправе применить вычет НДС, ранее исчисленного с аванса. Этот порядок распространяется и на упрощенцев, применяющих пониженные ставки НДС 5 или 7 % (п. 17 Методических рекомендаций ФНС от 30.12.2025 № СД-4-3/11836@).

Важно
Если арендодатель получил обеспечительный платеж, когда не был плательщиком НДС, а зачет происходит, когда арендодатель стал платить налог, по мнению налоговиков, авансовый счет-фактуру выставлять не надо. Но при зачете следует исчислить НДС со всей стоимости арендной услуги за месяц зачета.
Условие договора НДС-квалификация Момент исчисления НДС Основание
ОП подлежит возврату Не признается авансом НДС не исчисляется Определение ВС РФ № 306-КГ14-2064 от 11.11.2014
ОП засчитывается в счет арендной платы Признается авансом На дату получения ОП Письмо Минфина № 03-07-11/93155 от 18.11.2021
ОП удерживается в счет неустойки или убытков Не связан с реализацией НДС не исчисляется пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ — неустойка не облагается НДС
Может пригодиться: как рассчитать НДС 5% при применении УСН
Правовые документы

Письмо ФНС России от 30.12.2025 N СД-4-3/11836@

Статья 381.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж

Статья 162 НК РФ. Особенности определения налоговой базы с учетом сумм, связанных с расчетами по оплате товаров (работ, услуг)

Статья 251 НК РФ. Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы

Статья 270 НК РФ. Расходы, не учитываемые в целях налогообложения

Статья 346.15 НК РФ. Порядок определения доходов

Аренда Налоговый учет УСН — упрощенная система налогообложения
Над материалом работали: